Numero unità prima o dopo?
Moderatore: Edilclima
Numero unità prima o dopo?
Salve, in caso di ecobonus (eventualmente anche per il 110%), quando ci si riferisce a importo di spesa tot moltiplicato per il numero di unità immobiliari, si intende il numero di unità che c'era prima o quello che c'è dopo i lavori?
Se parto da 1 unità unica e la fraziono per ottenere 10 appartamenti posso considerare 10 volte il limite, o per farlo dovevano esserci 10 unità anche prima? E in tal caso si deve fare il frazionamento prima dei lavori o lo si può fare anche alla fine?
E, al contrario, in caso di fusione passando da più unità a una sola?
Se parto da 1 unità unica e la fraziono per ottenere 10 appartamenti posso considerare 10 volte il limite, o per farlo dovevano esserci 10 unità anche prima? E in tal caso si deve fare il frazionamento prima dei lavori o lo si può fare anche alla fine?
E, al contrario, in caso di fusione passando da più unità a una sola?
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Re: Numero unità prima o dopo?
Nel caso di interventi di recupero edilizio che comportino l’accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un’unica unità abitativa, per la individuazione del limite di spesa, vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori
Se ti dicessi anche che circolare storica è, ti abituerei troppo bene.
Se ti dicessi anche che circolare storica è, ti abituerei troppo bene.
Re: Numero unità prima o dopo?
è la circolare ade 121/98, si considerano le unità esistenti prima di effettuare i lavori
Re: Numero unità prima o dopo?
Grazie
Perciò la cosa migliore sarebbe fare un frazionamento prima di iniziare i lavori?
Re: Numero unità prima o dopo?
Domanda: In caso di bifamiliare oggetto di ristrutturazione (quindi 2 unità abitative prima e dopo), ove una porzione viene demolita e ricostruita con stessa volumetria e su stesso sedime, l'altra viene parzialmente adeguata per raccordarla a quella nuova.
I tetti di spesa sono doppi, ma essendo il grosso delle spese sulla porzione demolita e ricostruita, posso usufruire su questa anche dei massimali dell'altra essendo l'intervento unico?
I tetti di spesa sono doppi, ma essendo il grosso delle spese sulla porzione demolita e ricostruita, posso usufruire su questa anche dei massimali dell'altra essendo l'intervento unico?
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Re: Numero unità prima o dopo?
Quando ci sono i limiti di spesa o di detrazione per incentivi come Ecobonus e recupero del patrimonio edilizio il limite posto per singola UI non è trasferibile ad altra UI, quindi il proprietario o chi ne ha titolo non può mettere più di tanto nella propria dichiarazione dei redditi, è lì che agisce il limite. Poi se con questo Ecobonus 110% creeranno nuove modalità si vedrà, ma difficile che cambino metodo, sempre se manterranno i limiti per singola UI.
Re: Numero unità prima o dopo?
Nel caso in questione la proprietà è la medesima, e si farebbe in cessione del credito se la cosa partirà, pertanto non è un problema di capienza fiscale.marcoaroma ha scritto: ↑lun giu 29, 2020 13:44 Quando ci sono i limiti di spesa o di detrazione per incentivi come Ecobonus e recupero del patrimonio edilizio il limite posto per singola UI non è trasferibile ad altra UI, quindi il proprietario o chi ne ha titolo non può mettere più di tanto nella propria dichiarazione dei redditi, è lì che agisce il limite. Poi se con questo Ecobonus 110% creeranno nuove modalità si vedrà, ma difficile che cambino metodo, sempre se manterranno i limiti per singola UI.
Il fatto è che quando dicono sul D.L. tot €€€€ moltiplicato il n° delle unità, si devono anche ripartire gli importi per gli effettivi lavori sulle singole unità, oppure può essere caricato il totale della spesa 80% - 20% per esempio?
Vi allego un prospetto di spesa dell'intervento a cui accenno
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Re: Numero unità prima o dopo?
In altre parole non si può fare, almeno fino a prima del DL Rilancio, sono limiti massimi per ciascuna UI, non trasferibili. Poi se si cerca l'esacamotage è un altro discorso.
Re: Numero unità prima o dopo?
Non ho capito: perchè i limiti non sono trasferibili alle diverse UI? Se rifai un condominio composto da 10 UI detrai 10 volte tanto, e si tratta di un intervento unico (non esistono tetti e pareti della singola UI), quindi perchè questo non dovrebbe valere anche per edificio composto da 2 UI, sia esso bifamiliare o appartamenti sovrapposti? Specie in questo caso, in cui il proprietario è lo stesso e si interviene comunque su tutto il fabbricato (a prescindere che solo una parte venga effettivamente demolita e ricostruita), a sostenere le spese è una sola persona, e anche in tal caso la pratica ENEA è unica, non devi farne una per ogni edificio, tra l'altro nella stessa pratica ENEA si inseriscono gli importi totali di ciascun intervento, non necessariamente suddivisi per UI...
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Re: Numero unità prima o dopo?
Ma esistono i serramenti, le pareti divisorie, i pavimenti, i soffitti, i servizi... ecc.
Un condominio per interventi su parti comuni è una cosa. Questa è un'altra.
Trovo difficile poter convincere il tizio dell'Agenzia che il cesso della UI in ristrutturazione è sul massimale di quella in cui hai adeguato per es. le scale.
Io per prudenza farei fare dal progettista un sano computo metrico per UI, SAL fatture e bonifici per UI e starei nei massimali delle singole UI.
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Re: Numero unità prima o dopo?
Per esempio, un intervento condominiale viene ripartito in base a tabelle millesimali di proprietà, la quota risultante per ciascun appartamento non dovrebbe superare i limiti previsti altrimenti la parte eccedente di detrazione va persa, proprio perché il limite è sulla singola UI, non sul condominio ottenendolo da una cifra stabilita per il numero di UI. Comunque, approfondisci come viene inserita nella dich dei redditi la detrazione, forse lì trovi una soluzione o forse no.
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Re: Numero unità prima o dopo?
No, questo non è così. In caso di intervento condominiale (che significa su parti comuni) il massimale è proprio UI x e si suddivide secondo i millesimi. Nella dichiarazione si indica che la detrazione è relativa a intervento condominiale. La spesa o la detrazione, a seconda dei casi, è a carico del condominio deve stare nel massimale che sarà suddiviso in millesimi.marcoaroma ha scritto: ↑lun giu 29, 2020 15:12 la quota risultante per ciascun appartamento non dovrebbe superare i limiti previsti altrimenti la parte eccedente di detrazione va persa, proprio perché il limite è sulla singola UI, non sul condominio ottenendolo da una cifra stabilita per il numero di UI.
Qui non siamo in un condominio (che vuol dire diverse proprietà con parti in comune), c'è una demolizione e ricostruzione di una UI, lavori presumibilmente di ms sulla seconda e non vi sono parti comuni ai sensi del 1117 cc, almeno finchè c'è un unico proprietario.
Re: Numero unità prima o dopo?
Sono padre e figlio, di cui il figlio ha la nuda proprietà della porzione del padre (oggetto di demolizione e ricostruzione), pertanto entrambi hanno un diritto reale sulla porzione da riedificare.a_brettyou ha scritto: ↑lun giu 29, 2020 15:32No, questo non è così. In caso di intervento condominiale (che significa su parti comuni) il massimale è proprio UI x e si suddivide secondo i millesimi. Nella dichiarazione si indica che la detrazione è relativa a intervento condominiale. La spesa o la detrazione, a seconda dei casi, è a carico del condominio deve stare nel massimale che sarà suddiviso in millesimi.marcoaroma ha scritto: ↑lun giu 29, 2020 15:12 la quota risultante per ciascun appartamento non dovrebbe superare i limiti previsti altrimenti la parte eccedente di detrazione va persa, proprio perché il limite è sulla singola UI, non sul condominio ottenendolo da una cifra stabilita per il numero di UI.
Qui non siamo in un condominio (che vuol dire diverse proprietà con parti in comune), c'è una demolizione e ricostruzione di una UI, lavori presumibilmente di ms sulla seconda e non vi sono parti comuni ai sensi del 1117 cc, almeno finchè c'è un unico proprietario.
Il giardino e l'accesso dalla strada è comune, gli ingressi nelle due porzioni indipendenti.
Il riscaldamento diventerebbe centralizzato e la C.T. sarebbe nella porzione esistente, pertanto sarebbero "solo" i 96.000 € di sismabonus e ristrutturazione da giustificare, gli altri costi se si vede sul prospetto sono stati ripartiti correttamente.
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Re: Numero unità prima o dopo?
Si hai ragione...
ma sosterrebbe il figlio tutto l'intervento in quanto proprietario della porzione di sua piena proprietà e nudo proprietario della porzione del padre, pertanto ha un diritto reale su entrambe. Ma tutto ciò se fattibile andrà in ogni caso in cessione del credito.
ma sosterrebbe il figlio tutto l'intervento in quanto proprietario della porzione di sua piena proprietà e nudo proprietario della porzione del padre, pertanto ha un diritto reale su entrambe. Ma tutto ciò se fattibile andrà in ogni caso in cessione del credito.
Re: Numero unità prima o dopo?
Non è così. Proprio l'Agenzia ha chiarito che il concetto di parti comuni e di condominio non ha nulla a che vedere con il numero di proprietari, ma deve riferirsi al numero di unità immobiliari, com'è logico che sia. Circolare 7E anno 2018a_brettyou ha scritto: ↑lun giu 29, 2020 15:32 e non vi sono parti comuni ai sensi del 1117 cc, almeno finchè c'è un unico proprietario.
Il problema semmai è definire quali siano le parti comuni nel caso di una villetta duale* o a schiera: per logica a mio parere le pareti sono sempre parti comuni, e pure il tetto se strutturalmente unico.
*chiamo duale la villetta con due unità immobiliari aventi in comune una o più pareti verticali. Il termine bifamiliare è riferibile tanto a questa tipologia quanto a quella con unità immobiliari sovrapposte, in quanto significa semplicemente "con due unità funzionalmente autonome"; non coniamo vocabolari personali per piacere
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Re: Numero unità prima o dopo?
Questo è assolutamente corretto.a_brettyou ha scritto: ↑lun giu 29, 2020 15:32 non vi sono parti comuni ai sensi del 1117 cc, almeno finchè c'è un unico proprietario.
Ma precisiamo.
Proprio in quella circolare, in testa al paragrafo Condominio, si conferma il concetto di condominio come comunione di beni individuali (le UI) e di comproprietà (le parti comuni). Per logica, se non vi è comunione (+ proprietari) non vi è né condominio né vi sono parti in comune.
Contraddicendosi, nella circolare è poi scritto sinteticamente che Per parti comuni si intendono quelle riferibili a più unità immobiliari funzionalmente autonome, a prescindere dall’esistenza di una pluralità di proprietari (Risoluzione 12.07.2007 n. 167).
Andando alla risoluzione citata, questa richiama altre due circolari e interpreta che, specificatamente per l'applicazione delle norme sulle detrazioni, per parti comuni si intendono le strutture edilizie attribuibili a più unità immobiliari. Un po' come simulando che le UI siano sempre tutte di proprietà diversa.
Di conseguenza, anche nel caso di edificio con più UI, ma dello stesso proprietario, esistono le parti comuni così intese e si può immaginare che si tratti di un condominio. Allora, nonostanche che
nel caso i lavori su queste possono essere detratti e con massimale autonomo. E' già buono, no?a_brettyou ha scritto: ↑lun giu 29, 2020 15:04 Un condominio per interventi su parti comuni è una cosa. Questa è un'altra cosa.
Re: Numero unità prima o dopo?
Sono confuso: non è appunto questo un forum per la trattazione di argomenti inerenti le detrazioni?a_brettyou ha scritto: ↑mar giu 30, 2020 14:28 specificatamente per l'applicazione delle norme sulle detrazioni
Stringendo: che non siano parti comuni ai sensi dell'art.1117 potrà anche essere (io resto dubbioso, perchè anche le norme UNI nel parlare di parti comuni si riferiscono al numero di ui e non al numero proprietari...sarà che il CC fa invece di testa sua?), ma siccome il dubbio verteva sul massimale di spesa in una bifamiliare con unico proprietario, ci deve interessare l'interpretazione dell'Agenzia e quella soltanto, no? E dunque bene così.
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Re: Numero unità prima o dopo?
Come priorità tra le fonti, forse il cc è un po' più alta di UNI e Agenzia delle Entrate...
Bene così. Infatti l'ho riportata. Secondo l'Agenzia qui ci sono tre massimali distinti. Mi sono permesso di motivarla ed evidenziarla per quelli, poco perspicaci come me, che non avevano colto che lo si dava per scontato.
Parole sante, prova a farti un giro due thread sotto.
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Re: Numero unità prima o dopo?
Questo è molto interessante e mi sembra che non abbia obiettato nessuno, a parte Io che dicevo diversamente prima.a_brettyou ha scritto: ↑lun giu 29, 2020 15:32 In caso di intervento condominiale (che significa su parti comuni) il massimale è proprio UI x e si suddivide secondo i millesimi. Nella dichiarazione si indica che la detrazione è relativa a intervento condominiale. La spesa o la detrazione, a seconda dei casi, è a carico del condominio deve stare nel massimale che sarà suddiviso in millesimi.
Poi l'altro concetto interessante è che per essere condominio vince la versione che ci devono essere più proprietari, ma non è ancora data per certa mi sembra.
L'altro concetto che emerge e che potrebbe essere la chiave di lettura è che una bifamiliare, con disposizione sia verticale sia orizzontale, non sono due edifici unifamiliari ma sono un condominio, anche nel caso di unico proprietario ma solo ai fini delle detrazioni, sia perché sono due UI che hanno come parte comune almeno le facciate (non i muri divisori, altrimenti nei palazzi condominiali se uno rompe il muro divisorio tra due appartamenti, il condominio pagherebbe i danni), sia perché se fosse necessario anche la diversità di proprietari si avrebbe una forte disparità: cioè vorrebbe dire che due villette bifamiliari identiche, una con due proprietari avrebbe per esempio limite max 2 x 60.000 per cappotto, l'altra sarebbe un edificio unifamiliare e avrebbe solo 60.000 euro come limite.
Re: Numero unità prima o dopo?
Ah sì? Per me no, ma ognuno si regoli come vuole. Difatti abbiamo visto con l'obbligo della contabilizzazione quanto fosse logico riferirsi al numero di proprietari per stabilire l'obbligo o menomarcoaroma ha scritto: ↑mer lug 01, 2020 01:06 Poi l'altro concetto interessante è che per essere condominio vince la versione che ci devono essere più proprietari, ma non è ancora data per certa mi sembra.
Re: Numero unità prima o dopo?
Ovviamente mi riferisco a quanto ad oggi proferito in materia. Non ho la palla di vetro per predire se e quando la Cassazione, un qualche Tar o il Presidente Mattarella obietteranno al pronunciamento dell'Agenzia (che peraltro ha assunto questa posizione dal 1998, non ieri).abrettyou ha scritto: Parole sante, prova a farti un giro due thread sotto.
Il codice civile è superiore? Bene: mi si dica dove, nell'articolo 1117, si evince che per avere parti comuni occorra una pluralità di proprietari intesa come due o più esseri umani diversi. Io leggo "i proprietari delle singole unità immobiliari" ovvero, come per le altre fonti che ho citato, un concetto legato al numero delle UI e non al numero di codici fiscali che risultano avere proprietà. Sarebbe anche divertente vedere un edificio che secondo i passaggi di proprietà assume connotati diversi per alcune sue porzioni, stravolgendo ogni volta le regole sulle medesime.
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Re: Numero unità prima o dopo?
Infatti come dicevo sopra, due bifamiliari uguali, con proprietari differenti una e unico l'altra, non possono essere trattate differentemente, oppure come dice mat, se uno si compra l'altra metà durante i lavori che gli si riduce la quota massima perchè diventa unifamiliare? Quindi per Ecobonus l'esistenza delle parti comuni e di condominio dovrebbe dipendere dal numero di UI e non dei proprietari.
Re: Numero unità prima o dopo?
direi che ormai è una cosa assodata ai fini fiscali...
Re: Numero unità prima o dopo?
Scusate mi infilo a gamba tesa per una domanda....
Ho un edificio residenziale composto da 1 unità immobiliare....lo demolisco e lo ricostruisco con la stessa volumetria, ma ci faccio 2 unità immobilairi.
Secondo voi si può accedere alla detrazione fiscale "Ecobonus"? Ovviamente il montante spesa è per 1 sola unità.
La circolare 36/2007 cita:
"Nelle ristrutturazioni per le quali è previsto il frazionamento dell’unità immobiliare, con conseguente aumento del numero delle stesse, il beneficio è compatibile unicamente con la realizzazione di un impianto termico centralizzato a servizio delle suddette unità, in relazione a quanto previsto dall’articolo 9, comma 3, del decreto".
Secondo voi se faccio due impianti autonomi posso mandare in detrazione almeno il costo delle strutture (coibentazioni, serramenti, ecc..)....oppure nemmeno quelli?
Grazie per l'attenzione.
Ho un edificio residenziale composto da 1 unità immobiliare....lo demolisco e lo ricostruisco con la stessa volumetria, ma ci faccio 2 unità immobilairi.
Secondo voi si può accedere alla detrazione fiscale "Ecobonus"? Ovviamente il montante spesa è per 1 sola unità.
La circolare 36/2007 cita:
"Nelle ristrutturazioni per le quali è previsto il frazionamento dell’unità immobiliare, con conseguente aumento del numero delle stesse, il beneficio è compatibile unicamente con la realizzazione di un impianto termico centralizzato a servizio delle suddette unità, in relazione a quanto previsto dall’articolo 9, comma 3, del decreto".
Secondo voi se faccio due impianti autonomi posso mandare in detrazione almeno il costo delle strutture (coibentazioni, serramenti, ecc..)....oppure nemmeno quelli?
Grazie per l'attenzione.
Re: Numero unità prima o dopo?
Se chiedi ad enea ti rispondono, secondo me giustamente, che gli interventi dell'involucro sono comunque detraibili.
Re: Numero unità prima o dopo?
A questo punto aggiungerei che nella bifamiliare vi è una pertinenza ovvero un garage accatastato con proprio subalterno ed in uso allla porzione oggetto di demolizione e ricostruzione. Pertanto si aprirebbe un terzo tetto di spesa stando ai chiarimenti dell’AE.
Riassumendo quindi essendo che la demolizione insiste sulle parti comuni, ovvero pareti e solaicomuni, si applica la regola 96x2 senza ripartire le spese per l’effettiva spesa che insiste maggiormente per l’unità demolita rispetto a quella dov’è viene fatto un adeguamento.
Poi si hanno altri 96k per la pertinenza.
Stesso ragionamento per Ecobonus sia esso al 65 o al 110.
Corretto?
Re: Numero unità prima o dopo?
Sulla pertinenza ho qualche dubbio
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Re: Numero unità prima o dopo?
Sulla pertinenza il limite dovrebbe essere lo stesso dell'unità principale, cioè 96000 per tutti e due insieme
Re: Numero unità prima o dopo?
Ragazzi ma state pazziando spero
Una pertinenza NON E' una unità immobiliare, schersuma nen (si dice qui da me)
Una pertinenza NON E' una unità immobiliare, schersuma nen (si dice qui da me)
Re: Numero unità prima o dopo?
sulla pertinenza si può detrarre il 36% fino a 96.000 € se acquistata dall'impresa costruttrice, se ben ricordo.
Re: Numero unità prima o dopo?
Vorrei avere conferma di frazionamento per avere più limite di spesa per ecobonus.
Casa singola con due unità immobiliari distinte di cui siamo proprietari io e mio fratello
Io e mio fratello vorremmo suddividere le due unità in altre due unità in modo poi da averne 4, 2 per ciascuno.
Quindi se faccio il frazionamento prima dei lavori avrei diritto a 40k x 4=160k subordinato al fatto che tutte e 4 le unità immobiliari migliorino di 2 classi energetiche.
Mi date conferma ?
Casa singola con due unità immobiliari distinte di cui siamo proprietari io e mio fratello
Io e mio fratello vorremmo suddividere le due unità in altre due unità in modo poi da averne 4, 2 per ciascuno.
Quindi se faccio il frazionamento prima dei lavori avrei diritto a 40k x 4=160k subordinato al fatto che tutte e 4 le unità immobiliari migliorino di 2 classi energetiche.
Mi date conferma ?
Re: Numero unità prima o dopo?
Vorrei avere conferma di frazionamento per avere più limite di spesa per ecobonus.
Casa singola con due unità immobiliari distinte di cui siamo proprietari io e mio fratello
Io e mio fratello vorremmo suddividere le due unità in altre due unità in modo poi da averne 4, 2 per ciascuno.
Quindi se faccio il frazionamento prima dei lavori avrei diritto a 40k x 4=160k subordinato al fatto che tutte e 4 le unità immobiliari migliorino di 2 classi energetiche.
Mi date conferma ?
Casa singola con due unità immobiliari distinte di cui siamo proprietari io e mio fratello
Io e mio fratello vorremmo suddividere le due unità in altre due unità in modo poi da averne 4, 2 per ciascuno.
Quindi se faccio il frazionamento prima dei lavori avrei diritto a 40k x 4=160k subordinato al fatto che tutte e 4 le unità immobiliari migliorino di 2 classi energetiche.
Mi date conferma ?
Re: Numero unità prima o dopo?
Mi rispondo da solo avendo letto la guida ade uscita oggi.
Il requisito è avere l'ingresso indipendente ed autonomo esterno per ogni unità immobiliare.
Quindi se al solo frazionamento non corrisponde per ciascuna u.i. il rispettivo ingresso esterno autonomo non si ha diritto ad avere i 40 o 30 k di bonus per unità immobiliare.
Il requisito è avere l'ingresso indipendente ed autonomo esterno per ogni unità immobiliare.
Quindi se al solo frazionamento non corrisponde per ciascuna u.i. il rispettivo ingresso esterno autonomo non si ha diritto ad avere i 40 o 30 k di bonus per unità immobiliare.