APE con due subalterni

Normativa Europea, Nazionale e Regionale sulla classificazione e certificazione energetica degli edifici, accreditamento tecnici, ecc.

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Simo06
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APE con due subalterni

Messaggio da Simo06 »

Salve a tutti. Devo redigere un APE per un appartamento cat. A/2 che ha anche una soffitta cat. C/2 che è riscaldata con la stessa caldaia e difatto è stata trasformata in un altro appartamento.
La proprietà è unica, l'impianto è lo stesso, ma sono due subalterni diversi.
Opzione A: APE unico comprensivo dei 2 sub.
Opzione B: 2 APE, uno per ogni sub.
Come vi comportereste?
Grazie.
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NoNickName
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Re: APE con due subalterni

Messaggio da NoNickName »

C/2 è un magazzino o locale di deposito, e quindi non necessita di allegazione. E non si può fare un APE per un locale che non può essere venduto come appartamento. Può solo essere associato come pertinenza dell'unità immobiliare.
Giova ricordare che la categoria C/2 non è abitabile, si tratta ovviamente di un abuso edilizio. Talvolta non è neppure possibile riaccastare un C/2 in A.
"Discutere con certe persone è come giocare a scacchi con un piccione. Puoi essere anche il campione del mondo ma il piccione farà cadere tutti i pezzi, cagherà sulla scacchiera e poi se ne andrà camminando impettito come se avesse vinto lui.”
Simo06
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Re: APE con due subalterni

Messaggio da Simo06 »

Sicuramente rientra nei casi di esclusione, ma il certificatore deve certificare ciò che vede..
Quello che ho visto è la soffitta riscaldata con la stessa caldaia dell'appartamento quindi a parer mio edificio/impianto è la caldaia a servizio dell'apt + soffitta.. sbaglio?
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Re: APE con due subalterni

Messaggio da NoNickName »

Simo06 ha scritto: ven gen 10, 2020 14:08 ma il certificatore deve certificare ciò che vede..
Ma quello che vedi è sbagliato.
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Simo06
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Re: APE con due subalterni

Messaggio da Simo06 »

Quindi tu faresti l'APE per il solo appartamento A/2?
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NoNickName
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Re: APE con due subalterni

Messaggio da NoNickName »

Simo06 ha scritto: ven gen 10, 2020 15:16 Quindi tu faresti l'APE per il solo appartamento A/2?
Certo. Nessuno può contestarti di non aver redatto un APE per una pertinenza che l'APE non lo deve avere.
Al contrario un notaio pignolo potrebbe contestarti che lo hai fatto, per di più peggiorando la prestazione energetica globale, e quindi danneggiando il cliente.
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Re: APE con due subalterni

Messaggio da a_brettyou »

Simo06 ha scritto: ven gen 10, 2020 09:13 Opzione A: APE unico comprensivo dei 2 sub.
Opzione B: 2 APE, uno per ogni sub.
Un ape che comprenda le prestazioni di + UI è dal 2013 che non si può più fare.
Puoi evitare l'APE per C2 se fai finta di non aver visto la realtà. E mi sembra la soluzione migliore.
Se la tua missione è testimoniare la verità, puoi fare due APE classificando come E1.1 una C2 (per definizione non abitabile). Per la tua incolumità ti consiglio di parlarne prima col proprietario.
Simo06
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Re: APE con due subalterni

Messaggio da Simo06 »

Vi riporto la risposta della regione Emilia Romagna:

La informo che, ai sensi di quanto indicato all'art.1 comma 7 della DGR 1275/2015 e s.m.i., può prevedere il rilascio di un attestato di prestazione energetica per ogni "unità immobiliare"; i dati catastali, geometrici ed i limiti degli indici di prestazione energetica devono essere riferiti alle singole unità immobiliari oggetto di certificazione.

Pertanto, se si tratta di due entità distinte ed usate separatamente (ad esempio se sono presenti due accessi indipendenti e gli ambienti non sono comunicanti tra di loro mediante aperture) può prevedere il rilascio di due attestati, in caso contrario è possibile emettere un unico APE con più subalterni.


Che la soffitta sia C/2 e quindi nei casi di esclusione non sembra importare molto...
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Re: APE con due subalterni

Messaggio da NoNickName »

Non è quello il punto. Il c/2 è un subalterno lo sapevamo già.
La questione è se includere la prestazione energetica del c/2, che è normalmente escluso e non deve essere riscaldato, nella prestazione globale dell'UI.
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ponca
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Re: APE con due subalterni

Messaggio da ponca »

a_brettyou ha scritto: dom gen 12, 2020 09:33 Un ape che comprenda le prestazioni di + UI è dal 2013 che non si può più fare.
Puoi evitare l'APE per C2 se fai finta di non aver visto la realtà. E mi sembra la soluzione migliore.
concordo, aggiungo solo che se si tratta di un atto puoi segnalare la cosa al notaio
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Re: APE con due subalterni

Messaggio da a_brettyou »

Simo06 ha scritto: lun gen 13, 2020 11:04 in caso contrario è possibile emettere un unico APE con più subalterni.
DLgs 102 art. 6 (inequivocabile e di rango un po' superiore ai DGR o alle risposte della Regione ER)
L'attestazione della prestazione energetica può riferirsi a una o più unità immobiliari facenti parte di un medesimo edificio.
L'attestazione di prestazione energetica riferita a più unità immobiliari può essere prodotta solo qualora esse abbiano la medesima destinazione d'uso, la medesima situazione al contorno, il medesimo orientamento e la medesima geometria e siano servite, qualora presente, dal medesimo impianto termico destinato alla climatizzazione invernale e, qualora presente, dal medesimo sistema di climatizzazione estiva.


Raggruppare più UI in un APONE di principio non è mai stato ammesso. Si faceva come eccezione, nelle regioni che lo consentivano, nel 2009-13, per i condomini (APE Condominiliale)
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Re: APE con due subalterni

Messaggio da impiantista79 »

a_brettyou ha scritto: lun gen 13, 2020 11:58
Simo06 ha scritto: lun gen 13, 2020 11:04 in caso contrario è possibile emettere un unico APE con più subalterni.
DLgs 102 art. 6 (inequivocabile e di rango un po' superiore ai DGR o alle risposte della Regione ER)
L'attestazione della prestazione energetica può riferirsi a una o più unità immobiliari facenti parte di un medesimo edificio.
L'attestazione di prestazione energetica riferita a più unità immobiliari può essere prodotta solo qualora esse abbiano la medesima destinazione d'uso, la medesima situazione al contorno, il medesimo orientamento e la medesima geometria e siano servite, qualora presente, dal medesimo impianto termico destinato alla climatizzazione invernale e, qualora presente, dal medesimo sistema di climatizzazione estiva.


Raggruppare più UI in un APONE di principio non è mai stato ammesso. Si faceva come eccezione, nelle regioni che lo consentivano, nel 2009-13, per i condomini (APE Condominiliale)
Però non era possibile fare un ape perl'intero edificio, comprendendo anche due sub per esempio, indicando come destinazione d'uso prevalente quella di superficie maggiore?
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Re: APE con due subalterni

Messaggio da a_brettyou »

Era possibile fare una ape unica solo nel caso di un condominio e se era previsto dalla normativa regionale. Dal 2015 non lo è più. Un ape per subalterno.
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ingvalter
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Re: APE con due subalterni

Messaggio da ingvalter »

Salve, mi trovo in una situazione analoga.
Due capannoni con due subalterni diversi ma tra loro comunicanti, serviti dallo stesso impianto di riscaldamento e in realtà utilizzati come se fosse un'unica attività produttiva.
Leggendo l'art. 6 del 192 posso fare un unico APE per entrambi unendoli di fatto nell'attestato.
a_brettyou ha scritto: mer feb 19, 2020 13:22 Era possibile fare una ape unica solo nel caso di un condominio e se era previsto dalla normativa regionale. Dal 2015 non lo è più. Un ape per subalterno.
Quindi secondo te non posso applicare l'art. 6 del 192?
Quando dici questo, hai una fonte normativa? in questo momento mi sfugge...
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Re: APE con due subalterni

Messaggio da a_brettyou »

ingvalter ha scritto: ven dic 18, 2020 12:21 Leggendo l'art. 6 del 192 posso fare un unico APE per entrambi unendoli di fatto nell'attestato.
Dimmi tu dove leggi che puoi.
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ingvalter
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Re: APE con due subalterni

Messaggio da ingvalter »

Ho letto con più attenzione e non verifico la corrispondenza geometrica quindi non è possibile nel mio caso
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Re: APE con due subalterni

Messaggio da a_brettyou »

Quel capoverso non dice che si possono unire due UI e fare un unico APE.
Dice che si può fare un unico ape che vale per più UI identiche.
E non capita mai in pratica.
By.
boba74
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Re: APE con due subalterni

Messaggio da boba74 »

Domanda: ma la soffitta è comunicante con l'abitazione? Nel senso che vi si accede direttamente dall'abitazione o ha (anche) un suo ingresso distinto?
Se dici che è stato trasformato in un appartamento, immagino avrà un ingresso proprio, in tal caso sono UI distinte e andranno trattate come tali anche se hanno l'impianto in comune.
Se invece vi si accede unicamente dall'interno dell'abitazione, di fatto la soffitta può essere vista come una pertinenza della stessa, e avendo lo stesso impianto se capitasse a me io farei un APE unico includendo entrambi i sub nell'APE (non si tratta di APE di 2 UI, ma di una UI che ha 2 sub catastali, che è diverso, e del resto concesso dal SACE, essendo possibile inserire più sub in uno stesso APE).
Poi possiamo stare a raccontarcela finchè vogliamo sul fatto che la soffitta sia abusiva, ma in quanto certificatori dobbiamo certificare lo stato di fatto, non siamo "controllori". E del resto non sarebbe corretto (secondo me) fare finta che la soffitta non sia riscaldata se lo è. Piuttosto potrebbe essere "meno sbagliato" fare 2 APE distinti, ma sinceramente non ne vedo il motivo a meno che l'APE non abbia lo scopo di compravendita distinta delle 2 UI (ma in tal caso gli abusi andrebbero sanati "prima" della compravendita e quindi prima di fare l'APE, perciò il problema non si porrebbe...
Anche perchè se cambiano i dati catastali poi l'APE non vale più, mi è già capitato di fare un APE per una compravendita e poi salta fuori che ci sono degli abusi, si devono prima sanare, si riaccatasta il tutto e devo rifare l'APE perchè sono cambiati i dati catastali (ora che lo so, chiedo preventivamente se l'edificio dovrà essere riaccatastato, così in tal caso aspetto a fare l'APE onde non doverlo fare 2 volte).
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ingvalter
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Re: APE con due subalterni

Messaggio da ingvalter »

boba74 ha scritto: ven dic 18, 2020 15:54 Domanda: ma la soffitta è comunicante con l'abitazione? Nel senso che vi si accede direttamente dall'abitazione o ha (anche) un suo ingresso distinto?
Se dici che è stato trasformato in un appartamento, immagino avrà un ingresso proprio, in tal caso sono UI distinte e andranno trattate come tali anche se hanno l'impianto in comune.
Se invece vi si accede unicamente dall'interno dell'abitazione, di fatto la soffitta può essere vista come una pertinenza della stessa, e avendo lo stesso impianto se capitasse a me io farei un APE unico includendo entrambi i sub nell'APE (non si tratta di APE di 2 UI, ma di una UI che ha 2 sub catastali, che è diverso, e del resto concesso dal SACE, essendo possibile inserire più sub in uno stesso APE).
Poi possiamo stare a raccontarcela finchè vogliamo sul fatto che la soffitta sia abusiva, ma in quanto certificatori dobbiamo certificare lo stato di fatto, non siamo "controllori". E del resto non sarebbe corretto (secondo me) fare finta che la soffitta non sia riscaldata se lo è. Piuttosto potrebbe essere "meno sbagliato" fare 2 APE distinti, ma sinceramente non ne vedo il motivo a meno che l'APE non abbia lo scopo di compravendita distinta delle 2 UI (ma in tal caso gli abusi andrebbero sanati "prima" della compravendita e quindi prima di fare l'APE, perciò il problema non si porrebbe...
Anche perchè se cambiano i dati catastali poi l'APE non vale più, mi è già capitato di fare un APE per una compravendita e poi salta fuori che ci sono degli abusi, si devono prima sanare, si riaccatasta il tutto e devo rifare l'APE perchè sono cambiati i dati catastali (ora che lo so, chiedo preventivamente se l'edificio dovrà essere riaccatastato, così in tal caso aspetto a fare l'APE onde non doverlo fare 2 volte).
io ho un caso simile in cui la soffitta, il cui accesso unico è attraverso una botola senza scala (la mettono manualmente ogni volta che devono accedere) direttamente dall'ultimo piano di una villetta. La soffitta è riscaldata ma non è abitabile perché altezza media circa 2m.
Non è stata mai riportata in catasto e credo proprio che fosse un volume tecnico di intercapedine tra l'ultimo solaio e il tetto a falde inclinate.
Ciò premesso, come comportarsi per il 110%?
a) considero la soffitta come intercapedine non riscaldata eliminando il radiatore presente. L'accesso rimane solo con una botola con scala retraibile per l'accesso per la manutenzione dell'antenna e del tetto.
b) idem come sopra ma la considero vano tecnico riscaldato. In tal caso potrei isolare le falde all'intradosso? o dall'esterno?
c) altro???
credo non sia possibile attuare il recupero dei sottotetti ad uso abitativo perché non c'è il requisito di altezza media minima.

scusate credo sia più appropriato spostare il mio post nel gruppo "finanziaria"
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boba74
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Re: APE con due subalterni

Messaggio da boba74 »

ingvalter ha scritto: sab dic 19, 2020 09:08
boba74 ha scritto: ven dic 18, 2020 15:54 Domanda: ma la soffitta è comunicante con l'abitazione? Nel senso che vi si accede direttamente dall'abitazione o ha (anche) un suo ingresso distinto?
Se dici che è stato trasformato in un appartamento, immagino avrà un ingresso proprio, in tal caso sono UI distinte e andranno trattate come tali anche se hanno l'impianto in comune.
Se invece vi si accede unicamente dall'interno dell'abitazione, di fatto la soffitta può essere vista come una pertinenza della stessa, e avendo lo stesso impianto se capitasse a me io farei un APE unico includendo entrambi i sub nell'APE (non si tratta di APE di 2 UI, ma di una UI che ha 2 sub catastali, che è diverso, e del resto concesso dal SACE, essendo possibile inserire più sub in uno stesso APE).
Poi possiamo stare a raccontarcela finchè vogliamo sul fatto che la soffitta sia abusiva, ma in quanto certificatori dobbiamo certificare lo stato di fatto, non siamo "controllori". E del resto non sarebbe corretto (secondo me) fare finta che la soffitta non sia riscaldata se lo è. Piuttosto potrebbe essere "meno sbagliato" fare 2 APE distinti, ma sinceramente non ne vedo il motivo a meno che l'APE non abbia lo scopo di compravendita distinta delle 2 UI (ma in tal caso gli abusi andrebbero sanati "prima" della compravendita e quindi prima di fare l'APE, perciò il problema non si porrebbe...
Anche perchè se cambiano i dati catastali poi l'APE non vale più, mi è già capitato di fare un APE per una compravendita e poi salta fuori che ci sono degli abusi, si devono prima sanare, si riaccatasta il tutto e devo rifare l'APE perchè sono cambiati i dati catastali (ora che lo so, chiedo preventivamente se l'edificio dovrà essere riaccatastato, così in tal caso aspetto a fare l'APE onde non doverlo fare 2 volte).
io ho un caso simile in cui la soffitta, il cui accesso unico è attraverso una botola senza scala (la mettono manualmente ogni volta che devono accedere) direttamente dall'ultimo piano di una villetta. La soffitta è riscaldata ma non è abitabile perché altezza media circa 2m.
Non è stata mai riportata in catasto e credo proprio che fosse un volume tecnico di intercapedine tra l'ultimo solaio e il tetto a falde inclinate.
Ciò premesso, come comportarsi per il 110%?
a) considero la soffitta come intercapedine non riscaldata eliminando il radiatore presente. L'accesso rimane solo con una botola con scala retraibile per l'accesso per la manutenzione dell'antenna e del tetto.
b) idem come sopra ma la considero vano tecnico riscaldato. In tal caso potrei isolare le falde all'intradosso? o dall'esterno?
c) altro???
credo non sia possibile attuare il recupero dei sottotetti ad uso abitativo perché non c'è il requisito di altezza media minima.

scusate credo sia più appropriato spostare il mio post nel gruppo "finanziaria"
Sei OT, meglio se apri un'altra discussione... qui si parla di APE, non di 110
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