Ripartizione spese di gestione supercondominio

Normativa nazionale, contabilizzazione dei consumi, ripartizione delle spese

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jack66
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Ripartizione spese di gestione supercondominio

Messaggio da jack66 » mer ago 17, 2016 20:47

Ciao a tutti, apro il presente argomento in quanto ho un dubbio circa la ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria e contabilizzazione nel caso di supercondominio.
Per semplificare le cose ipotizziamo un condominio costituito da due civici diversi che naturalmente condividono la stessa centrale termica per il solo riscaldamento (ACS autonoma). Avendo installato due contacalorie in centrale, uno per ciascun civico ripartirò la spesa energetica totale, sia essa volontaria che involontaria, per la quota parte misurata su ciascun contacalorie, e fin qua tutto ok.
Le cosiddette spese di gestione invece vanno anch'esse pesate in base all'effettivo consumo dei due civici oppure vanno brutalmente ripartite in base ai millesimi senza prima distribuirle tra i due civici?
Il dubbio mi è venuto in quanto in effetti le avrei considerate come avulse dall'effettivo consumo dei due civici visto che sono pur sempre spese dovute e comuni. Solo che effettivamente fin ora nei casi di un solo civico con servizio sia di riscaldamento che ACS centralizzata e quindi con due contacalorie spalmavo le spese di gestione sia su riscaldamento che acs, quindi mi chiedevo se dovrei comportarmi allo stesso modo e quindi rapportare le spese di gestione ai dati rilevati dai contacalorie.
Nel caso non fossi stato chiaro chiedetemi pure precisazioni.
Grazie a chiunque voglia intervenire
Ultima modifica di jack66 il gio ago 18, 2016 00:08, modificato 1 volta in totale.

marchino
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Re: Ripartizione dpese di gestione supercondominio

Messaggio da marchino » mer ago 17, 2016 21:00

Cosa intendi per spese di gestione? Se parli di elettricità, manutenzione ordinaria, etc, io ripartirei in base ai millesimi.

Piccolo OT: in un caso del genere, parlando dello stesso condominio, io installerei un solo contatore in centrale. C'è un motivo specifico per installarne uno per ogni civico/edificio?

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redHat
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Re: Ripartizione dpese di gestione supercondominio

Messaggio da redHat » mer ago 17, 2016 23:20

Marco Savini ha scritto:Cosa intendi per spese di gestione? Se parli di elettricità, manutenzione ordinaria, etc, io ripartirei in base ai millesimi.
No, a rigore dovresti distinguere le spese di gestione indipendendi dai consumi dalle spese di gestione dipendenti dai consumi.
Quindi ad esempio le spese dovute a manutenzione ordinaria, tasse, oneri VVF , Ispesl , ecc.. devi dividerle per millesimi senza considerare i consumi, mentre le spese gestionali dipendenti dai consumi, come ad esempio metano, elettricitá e acquedotto, devi dividerli in parte a millesimi (quota fissa o involontaria che si voglia dire) e in parte a consumo (quota involontaria).
Piccolo OT: in un caso del genere, parlando dello stesso condominio, io installerei un solo contatore in centrale. C'è un motivo specifico per installarne uno per ogni civico/edificio?
Devi installare 2 contabilizzatori per 2 motivi: primo é previsto dalla normativa vigente (il dlgs 141/2016 se non ricordo male ha anche uno schemino allegato che lo evidenzia);
Secondo é tecnicamente necessario per ripartire le differenti quote a carico dei 2 civici dato che questi avranno inevitabilmente consumi differenti e quindi anche addebiti differenti da ripartitirsi separatamente in base ai consumi registrati da ciascun civico.

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jack66
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Re: Ripartizione dpese di gestione supercondominio

Messaggio da jack66 » gio ago 18, 2016 00:07

Per spese di gestione intendo quelle che la 10200 dice di ripartire unitamente alla spesa involontaria, ovvero in base ai millesimi quindi essenzialmente spesa del terzo responsabile e poco altro, no di certo l'elettricità che è evidentemente una spesa energetica.

In generale sul fatto di contabilizzare separatamente più civici, quando lo si può fare (collettore in centrale) ritengo che sia nello spirito della legge che mira a far pagare il consumato. Lo schemi o di cui parla red credo sia del punto 8.12 della 10200 andata in inchiesta privata.

Il dubbio mi è venuto editando la tabella di ripartizione, visto che non mi era mai capitato il super condominio, sono partito da una con riscaldamento e acs centralizzata, assimilando i due conta calorie a quelli del riscaldamento dei due civici, e in quel caso ho sempre distribuito le spese di gestione in proporzione ai kWh contabilizzati per i due servizi.
Effettivamente mi sto convincendo del fatto che essendo un servizio ch in linea di massima avviene, passate i il termine "a monte dei conta calorie" prescinde dal risultato da essi totalizzato

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Re: Ripartizione spese di gestione supercondominio

Messaggio da redHat » gio ago 18, 2016 02:07

Esatto

marchino
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Re: Ripartizione spese di gestione supercondominio

Messaggio da marchino » gio ago 18, 2016 08:11

Grazie per i chiarimenti!

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Re: Ripartizione spese di gestione supercondominio

Messaggio da claudioedil » gio ago 18, 2016 08:25

concordo sulla ripartizione delle spese di gestione
non mi è chiaro invece da dove provenga l'obbligo di due contacalorie, se ho capito bene forse c'è uno schema nella proposta di revisione della norma.
se gli impianti di distribuzione sono individuabili e caratterizzabili in modo distinto, allora sono d'accordo, avrò un diverso valore di quota involontaria da suddividere tra i due gruppi di condomini, ma se l'impianto è un unico indivisibile, non capirei molto il senso di andare a installare due contacalorie
spiego cosa intendo per distribuzione caratterizzabile: ad es. n. di piani diverso da una scala all'altra, fabbricati separati con propria distribuzione separata dalla centrale e quindi percorsi esterni o simili ben identificati e distinti, ecc...

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Re: Ripartizione spese di gestione supercondominio

Messaggio da jack66 » gio ago 18, 2016 08:57

Io intendo semplicemente collettore in centrale con le varie mandate e ritorni al palazzo A, palazzo B, etc...
Chiaro è che se dalla centrale partono due tubi che si diramano non si sa dove per no si sa quale fabbricato il discorso cambia

girondone
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Re: Ripartizione spese di gestione supercondominio

Messaggio da girondone » gio ago 18, 2016 09:54

Forse sbaglio
Ma nel doc anta aicarr ecc non dicono che non c é obbligo di per quei contatori?

Che servano é un altro discorso

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Re: Ripartizione spese di gestione supercondominio

Messaggio da redHat » ven ago 19, 2016 00:09

girondone ha scritto:Forse sbaglio
Ma nel doc anta aicarr ecc non dicono che non c é obbligo di per quei contatori?

Che servano é un altro discorso
Ai fini della contabilizzazione i contatori di calore in CT non servono quando ho un solo servizio (probabilmente nel 60-70% dei casi) dato che è possIbile ricavare l'energia termica utile in uscita dal generatore con
Qhg= Gcomb*PCIcomb*ng.
C'è da dire che però con il contabilizzatore è possibile effettuare una analisi istantanea e storica delle prestazioni dell'impianto (potenze, portate, temperature, ecc...) e per tale motivo, anche se non obbligato lo installo sempre anche in caso di unico servizio.
Nel caso però di 2 o più servizi (Risc-ACS oppure Risc.A-Risc.B, ... ecc.) vi è l'obbligo previsto sia dalla bozza UNI 10200:2016 (pag.26-27) sia dal Dlgs 141/2016 (art.5 comma 5 punto ii) anche perchè è indispensabile contabilizzare separatamente ciascun servizio, altrimenti diventa complicato determinare le differenze di consumo tra i vari edifici.

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Re: Ripartizione spese di gestione supercondominio

Messaggio da girondone » ven ago 19, 2016 09:59

Quindi nel doc anta aicarr ecc sbagliano?

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Re: Ripartizione spese di gestione supercondominio

Messaggio da redHat » ven ago 19, 2016 10:48

Non saprei...
A mio parere in caso di più servizi c'è l'obbligo di contabilizzare separatamente, salvo ovviamente i casi di impossibilitá tecnica o eccessivo onere economico.

claudioedil
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Re: Ripartizione spese di gestione supercondominio

Messaggio da claudioedil » ven ago 19, 2016 12:35

non trovo il riferimento di redhat, forse l'art. 9 del 142/14?
se così fosse mi sembra che si richiami proprio la puralità di edifici e ovviamente la pluralità di servizi, ma il caso se ho ben compreso di due scale del medesimo edificio e servizio non vedo ragioni di obbligo

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Re: Ripartizione spese di gestione supercondominio

Messaggio da redHat » ven ago 19, 2016 14:22

claudioedil ha scritto:non trovo il riferimento di redhat, forse l'art. 9 del 142/14?
se così fosse mi sembra che si richiami proprio la puralità di edifici e ovviamente la pluralità di servizi, ma il caso se ho ben compreso di due scale del medesimo edificio e servizio non vedo ragioni di obbligo
Il quesito di Jack considerava la seguente situazione:
jack66 ha scritto: ...ipotizziamo un condominio costituito da due civici diversi che naturalmente condividono la stessa centrale termica per il solo riscaldamento (ACS autonoma)...
Non mi pare che jack66 si riferisca a 2 scale nello stesso edificio ma a 2 civici (edifici) diversi.
In questo caso i due edifici costituiscono di fatto un "supercondominio", come precisato anche nel titolo del Post di Jack.
Il super condominio è ben definito dal nuovo CC e anche al punto 3.53 della bozza UNI10200:2016 come:
" 3.23 supercondominio : Fattispecie legale riferita ad una pluralità di edifici i quali condividano parti comuni."

In questo caso le contabilizzazioni devono essere separate sia tra i vari edifici (A,B,C,...) che tra i vari servizi (Risc-ACS-Raffrescamento-..), ovviamente sempre se tecnicamente possibile ed economicamente conveniente.

Questo è dettagliato al punto 8.8 della bozza UNI10200:16, che riporto:

8.8 CONDOMINIO COMPOSTO DA PIU’ FABBRICATI (SUPERCONDOMINIO)
Nel caso di supercondominio, composto da più fabbricati, la ripartizione delle spese deve essere effettuata
distintamente per ciascuno di essi. In tale caso occorre tener conto tanto della rete comune (da ripartirsi tra i
fabbricati) quanto dei tratti di rete afferenti a ciascun fabbricato.
l metodo di calcolo, come mostrato nel prospetto 9, deve essere pertanto opportunamente adattato. In particolare
alcuni passaggi devono essere riferiti all’intero condominio (essendo la centrale termica condivisa) mentre altri
devono essere eseguiti per ciascun fabbricato (da considerarsi come un’entità a se stante).
Occorre inoltre generare sia una tabella millesimale complessiva, riferita all’intero supercondominio (al fine di
ripartire ad esempio tra i fabbricati le dispersioni della rete comune), sia tante tabelle millesimali quanti sono i
fabbricati (ai fini della ripartizione interna a ciascuno di essi). I corrispondenti millesimi si indicheranno nel seguito,
rispettivamente, con m ed m’.

Prospetto 9 – Metodo di calcolo

Passaggi da eseguirsi per l’intero condominio
• Calcolo del consumo totale (QX,tot)
• Calcolo della spesa energetica totale (SX,e)
• Calcolo del costo unitario dell’energia (cX)
• Calcolo della spesa gestionale totale (Sg,X)
Passaggi da eseguirsi per ciascun fabbricato
• Calcolo del consumo volontario totale (QX,vol,k)
• Calcolo del consumo involontario totale (QX,inv,k)
• Calcolo della spesa gestionale totale (SX,g,k)

In merito alla posizione dei contatori di calore, posti in ingresso a ciascun fabbricato, si distinguono i seguenti tre
casi (incidenti su taluni passaggi nonché sulla modalità di ripartizione delle dispersioni comuni):
- linee dedicate con contatori alla partenza (figura 6);
- linee dedicate con contatori all’arrivo (figura 7);
- anello o dorsale comune con contatori al punto di diramazione (figura 8 ).

[FIGURA 6]

[FIGURA 7]

[FIGURA 8]


8.8.1 Perdite della rete comune (QX,rete,ls)
Le perdite della rete comune (QX,rete,ls), da determinarsi nel solo caso di contatori all’arrivo o al punto di
diramazione (presenza di una rete interposta tra la centrale termica ed i contatori di fornitura), si calcolano per
differenza, sottraendo al consumo totale del supercondominio (energia utile complessivamente erogata dalla
centrale termica) i prelievi dei singoli fabbricati (misure dei rispettivi contatori):
QX,rete,ls = QX,tot - Σk (LX,2,k - LX,1,k) [kWht] (59)
dove:
QX,tot = consumo totale del supercondominio [kWht];
LX,1,k = lettura iniziale del contatore di calore [kWht];
LX,2,k = lettura finale del contatore di calore [kWht].

8.8.2 Perdite della rete comune da attribuirsi al fabbricato (Qx,rete,ls,k)
Le perdite della rete comune da attribuirsi al fabbricato (QX,rete,ls,k) si ottengono suddividendone il valore totale tra i
fabbricati secondo i seguenti criteri:
- nel caso di contatori all’arrivo, in proporzione alle dispersioni dei singoli tratti, queste ultime calcolate
analiticamente:
QX,rete,ls,k = QX,rete,ls × (QX,tratto,ls,k / Σk QX,tratto,ls,k) [kWht] (60)
- nel caso di contatori al punto di diramazione, in proporzione ai millesimi di fabbisogno competenti a
ciascun fabbricato:
QX,rete,ls,k = QX,rete,ls × (Σj mX,j,k / 1000) [kWht] (61)
dove:
QX,rete,ls = perdite della rete comune [kWht];
QX,tratto,ls,k = perdite del tratto di rete afferente al fabbricato (appendice D) [kWht];
mX,j,k = millesimi della singola unità immobiliare appartenente al fabbricato (tabella millesimale
complessiva del supercondominio) [-].

8.8.3 Consumo totale del singolo fabbricato (QX,tot,k)
Il consumo totale del singolo fabbricato (QX,tot,k) si determina in base alle letture del rispettivo contatore, tenuto
conto del tratto di distribuzione ad esso afferente (contatori all’arrivo o al punto di diramazione):
QX,tot,k = (LX,2,k - LX,1,k) + QX,rete,ls,k [kWht] (62)
dove:
LX,1,k = lettura iniziale del contatore di calore [kWht];
LX,2,k = lettura finale del contatore di calore [kWht];
QX,rete,ls,k = perdite della rete comune da attribuirsi al fabbricato [kWht].

8.8.4 Consumo involontario totale del singolo fabbricato(QX,inv,k)
Il consumo involontario totale del singolo fabbricato (QX,inv,k) si determina in modo differente a seconda che vi sia
contabilizzazione diretta o indiretta:
- in caso di contabilizzazione diretta si adotta la seguente formula:
QX,inv,k = (LX,2,k - LX,1,k) - QX,vol,k + QX,rete,ls,k [kWht] (63)
dove:
LX,1,k = lettura iniziale del contatore di calore [kWht];
LX,2,k = lettura finale del contatore di calore [kWht];
QX,vol,k = consumo volontario totale del singolo fabbricato [kWht];
QX,rete,ls,k = perdite della rete comune da attribuirsi al fabbricato [kWht].
- in caso di contabilizzazione indiretta si adotta la seguente formula:
QX,inv,k = QX,tot,k × fX,inv,k [-] (64)
dove:
Qtot,k = consumo totale del singolo fabbricato [kWht];
fX,inv,k = frazione del consumo involontario da attribuirsi al fabbricato [-].
La frazione fX,inv,k si pone pari al valore a piena occupazione o si corregge in base al grado d’uso. Il valore a piena
occupazione (f*X,inv,k) si ricava da valori tabulati (metodo “semplificato”) o come rapporto tra le dispersioni ed il
fabbisogno (metodo “analitico”):
f*X,inv,k = QX,dis,ls,k / QX,dis,in,k [-] (65)
dove:
QX,dis,ls,k = perdite di rete da attribuirsi al fabbricato (appendice D) [kWht];
QX,dis,in,k = quota parte del fabbisogno da attribuirsi al fabbricato (appendice D) [kWht].
La frazione f*X,inv,k tabulata (prospetto 6) si intende riferita alla sola distribuzione di utenza ed interna al fabbricato.
Qualora si adotti il metodo semplificato (ricorso ai valori tabulati), la frazione f*X,inv,k deve essere pertanto corretta
nel seguente modo:
f*X,inv,k = [(QX,tot,k - QX,tratto,ls,k - QX,rete,ls,k)
× f*X,inv,tab.k + QX,tratto,ls,k + QX,rete,ls,k + QX,s,ls,k + QX,dp,ls,k] / QX,tot,k [kWht](66)
dove:
QX,tot,k = consumo totale del singolo fabbricato [kWht];
QX,tratto,ls,k = perdite del tratto di rete afferente al fabbricato (appendice D) [kWht];
QX,rete,ls,k = perdite della rete comune da attribuirsi al fabbricato [kWht];
f*X,inv,tab,k = frazione del consumo involontario a piena occupazione tabulata da attribuirsi al fabbricato
(prospetto 6) [-];
QX,s,ls,k = perdite di accumulo da attribuirsi al fabbricato (appendice D) [kWht];
QX,dp,ls,k = perdite di distribuzione primaria da attribuirsi al fabbricato (appendice D) [kWht].

8.8.5 Spesa gestionale totale del singolo fabbricato (SX,g,k)
La spesa gestionale totale da attribuirsi al fabbricato (SX,g,k) si ottiene ripartendone il valore complessivo,
dell’intero supercondominio, in base ai millesimi di fabbisogno tra i fabbricati:
SX,g,k = SX,g × (Σj mX,j,k / 1000) [€] (67)
dove:
SX,g = spesa gestionale totale del supercondominio [€];
mX,j,k = millesimi della singola unità immobiliare appartenente al fabbricato (tabella millesimale complessiva del supercondominio).




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Re: Ripartizione spese di gestione supercondominio

Messaggio da jack66 » ven ago 19, 2016 23:59

Al di là del caso specifico, anche in caso di palazzo unico con più scale, se si può ritengo utile mettere un contatermie per ogni scala

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Re: Ripartizione spese di gestione supercondominio

Messaggio da jack66 » sab ago 20, 2016 00:01

Red come la ripartiamo ste involontarie di acs se non usiamo la 10200?

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Re: Ripartizione spese di gestione supercondominio

Messaggio da redHat » sab ago 20, 2016 10:45

jack66 ha scritto:Red come la ripartiamo ste involontarie di acs se non usiamo la 10200?
Bisognerebbe fare 2 conti, probabilmente per stare dentro il 30% di quota fissa previsto dal Dlgs 141/2016 è sufficiente limitare la temperatura della rete ACS a valori inferiori a 45'C, che non sarebbe male.
Comunque l'errore non è detto che sia superiore a quello che si avrebbe con la UNI 10200 la quale basa i millesimi di quota involontaria ACS sulla superficie dell'appartamento e non sulle reali caratteristiche della rete.
Il problema visto dall'altro lato della barricata è: perchè si dovrebbe pagare un professionista se questo fornisce comunque valori approssimati e incomprensibili ai più?
Come già detto non è solo difesa del consumatore ma sopratutto della nostra specializzazione, infatti sono contrario al metodo dei millesimi di fabbisogno in quanto questo metodo ha travasato un mare di tecnici delle strutture nel settore impiantistico, creando concorrenza sleale (rilievi fatti a tavolino su planimetrie del catasto) e scarsa qualità/prestazioni delle soluzioni impiantistiche.
La UNI 10200 per essere perfetta non doveva basare la quota involontaria sulle strutture (millesimi di fabbisogno) ma sulla potenza installata, metodo consolidato che avrebbe evitato malcontento dei cittadini e conseguentemente anche l'emanazione del Dlgs 141/2016 che purtroppo anzichè riparare la toppa ha fatto altri buchi.

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Re: Ripartizione spese di gestione supercondominio

Messaggio da jack66 » sab ago 20, 2016 11:24

Per quanto non sia bello fare mischioni io sarei dell'idea, pur avvalendomi del 141 per non usare i millesimi di fabbisogno per il riscaldamento, di usare la 10200 per la determinazione dell'effettivo (+ o -) consumo involontario di acs, usando conta calorie in centrale e contalitri negli alloggi ... dici che fa brutto? :mrgreen:

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Re: Ripartizione spese di gestione supercondominio

Messaggio da redHat » sab ago 20, 2016 12:08

jack66 ha scritto:Per quanto non sia bello fare mischioni io sarei dell'idea, pur avvalendomi del 141 per non usare i millesimi di fabbisogno per il riscaldamento, di usare la 10200 per la determinazione dell'effettivo (+ o -) consumo involontario di acs, usando conta calorie in centrale e contalitri negli alloggi ... dici che fa brutto? :mrgreen:
Sarebbe un ottimo sistema, dato che i kWh involontari di ACS si ottengono con un semplice calcolino, già descritto dalla UNI 10200, la cui precisione dipende solo dalla impostazione (approssimata) del dT ACS.
Resta poi il problema di ripartire invidualmente questa quota utilizzando dei millesimi di ripartizione.
Premesso che in questo caso i millesimi di fabbisogno per il riscaldamento non c'entrano nulla (la UNI 10200 prevede dei distinti millesimi di ACS basati sulla superficie dell'appartamento (a) e sulla destinazione d'uso Nu), dovresti per coerenza utilizzare i millesimi ACS della UNI10200, il cui grosso difetto è quello di obbligarti nel futuro a verificare che le destinazioni d'uso non cambino altrimenti variano tutti millesimi, ciò non avrebbe tra l'altro alcun senso dato che le dispersioni di rete rimangono costanti e non variano se variano i consumi ACS. Questo è il metodo previsto dalla UNI 10200 per la ripartizione della quota involontaria ACS.

Mentre se si applicasse il metodo "anti termotecnico" previsto dal dlgs 141/2016 (applicabile solo dopo avere dimostrato l'esistenza del 50% di differenza tra gli alloggi con max e min consumo energetico, attestazione ovvia ma che comunque ha un costo di almeno 500-600€), eviti tutto il calcolo energetico dei consumi involontari dato che assegni il 30% delle spese sostenute per il servizio ACS come spesa fissa e poi questa spesa fissa la ripartisci individualmente con dei millesimi basati sulla superficie delle singole unità immobiliari che usufruiscono del servizio ACS.
Se fossi un condomino preferirei il secondo metodo, non tanto perchè sia più preciso dell'altro ma perchè risulta facilmente comprensibile e calcolabile anche dal profano, tenuto conto che poi con il primo metodo, nonostante sia anche esso approssimato! si avrebbe il rischio di contenzioso dato che assegnando dT diversi professionisti diversi farebbero calcoli diversi.

Un terzo metodo, anche fosse migliore, non è previsto e pertanto potrebbe essere adottato (forse) solo con maggioranza assoluta.

Ritengo che il risultato, purtroppo sottovalutato, dei millesimi di fabbisogno previsti dalla UNI 10200 sia stato quello di rovinare la figura del termotecnico impiantista, l'unico, nell'immensa galassia dei tecnici con varia specializzazione, che ci capiva qualcosa e veniva per questo sempre apprezzato per le soluzioni proposte dato che comportavano sicuri risparmi e non inutili costi.
Ora sarà dura recuperare terreno, ma penso che se riusciamo a sbarazzarci dei millesimi di fabbisogno rimarrano solo gli impiantisti esperti con vantaggi economici sia del cliente che del termotecnico che potrà recuperare la dignità del suo ruolo.

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Re: Ripartizione spese di gestione supercondominio

Messaggio da jack66 » sab ago 20, 2016 15:04

A me piace pensare di poter scindere ciò che dice il 141 tra riscaldamento e acs, ovvero non applicare l'arbitraria attribuzione dello 0-30% all'involontario di acs, ma limitarla al solo riscaldamento. D'altro canto è palese che l'intento del legislatore era quello di limitare l'aggravio dei più sfavoriti in termini di riscaldamento

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Re: Ripartizione spese di gestione supercondominio

Messaggio da redHat » dom ago 21, 2016 02:44

Purtroppo si sono dimenticati di considerare l'ACS, faranno l'ennesimo dlgs integrativo

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