Caso particolare - APE per edifici da demolire dopo venduti?

Normativa Europea, Nazionale e Regionale sulla classificazione e certificazione energetica degli edifici, accreditamento tecnici, ecc.

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Fabio_Stolfa
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Caso particolare - APE per edifici da demolire dopo venduti?

Messaggio da Fabio_Stolfa » gio dic 15, 2016 13:34

Chiedo scusa fin dall'inizio per la lungaggine ma... devo capirne qualcosa di più.

L’Amministrazione pubblica per cui lavoro come certificatore energetico, proprietaria di un intero quartiere fieristico intende vendere in blocco l’intera area compresi i fabbricati ivi insistenti: padiglioni espositivi, palazzina uffici e servizi vari.
Tutte le strutture (peraltro identificabili come sistemi edificio-impianto) sono, di fatto, dimesse da molti anni, per il fatto che nessuna manifestazione fieristica è più stata svolta e l’Ente Fiera che gestiva il tutto non è più esistente.
Nella concretezza, gli edifici sono abbandonati, discretamente malconci, anche per vandalismo generalizzato, e tutti gli impianti di climatizzazione, invernale e/o estiva, sono pure in disuso dagli stessi anni, nonché fisicamente distaccati dagli impianti elettrici che li alimentavano causa disfacimento degli stessi.
Di fatto, quindi, le strutture, oltre ad essere una sorta di “cadaveri” edilizio-impiantistici, sono attualmente in assenza di specifica destinazione d’uso, proprio a motivo della cessazione dell’attività fieristica, come sopra già spiegato.
Non solo. Il nuovo Piano Regolatore Generale Comunale, adottato nel corso del corrente anno 2016, ha “sfrattato” la precedente destinazione d’uso dell’area quale “fieristica”, inserendola nell' (segue testo…)

«ambito delle “Aree della Grande Trasformazione”. Caratteristica principale di tale valorizzazione è che all'interno del comprensorio fieristico in oggetto possano essere realizzate nuove volumetrie con un importante indice di fabbricabilità fondiario, pari a 5,00 mc./mq., ed adeguati spazi aperti di uso collettivo; sono ammesse le destinazioni d'uso quali la residenza (minimo 30%, massimo 60% del volume), servizi ed attrezzature collettive, direzionale, commerciale al dettaglio, artigianale di servizio (attività compatibili con la residenza), alberghiera, parcheggi ed autorimesse…»

«Elementi principali prescrittivi di progetto
a. La costituzione di una nuova centralità alla scala urbana e del quartiere dovrà essere assicurata dalla realizzazione di adeguati spazi verdi e aperti al pubblico e di attività differenziate.
b. Sul lato ovest dell'area dovrà essere prevista una connessione, tramite spazi pedonali alberati, tra via Settefontane e gli spazi aperti al pubblico da realizzarsi internamente all’ex Caserma di via Rossetti.
c. DeÞ nizione di un fronte urbano su via Settefontane, con annessa realizzazione di un percorso pedonale, attraverso l’arretramento del fronte edificato di almeno 6 m dal bordo strada.
d. Realizzazione di un adeguato percorso pedonale alberato lungo via Rossetti, di larghezza non inferiore a 5 m, oltre l’esistente marciapiede.
e. Realizzazione di un percorso pedonale, associato a spazi alberati, aperto al pubblico che attraversi l’area in senso nord-sud e si connetta a piazzale De Gasperi.
f. Realizzazione della quota di volumi alti in corrispondenza della parte sud-est dell’area, verso piazzale De Gasperi.
g. La realizzazione di nuovi edifici e la riqualificazione degli spazi aperti dovranno rispettare elevati standard ambientali e alte prestazioni energetiche (classe A o B), utilizzando tutte le tecnologie in grado di rendere i manufatti edilizi il più possibile “energeticamente autosufficienti”, di permettere il risparmio sui costi di gestione, di rispettare il principio di “invarianza idraulica” (attraverso la raccolta e il riciclo delle acque meteoriche e la riduzione al minimo le nuove impermeabilizzazioni del suolo)» (dagli elaborati di P.R.G.C.).

In sostanza, in vista della vendita del comprensorio, mi trovo davanti alla richiesta, da parte dell’Amministrazione, delle attestazioni APE per le attuali strutture che non sono certo siano necessarie, per le motivazioni sopra esposte e che riassumo:
- sistemi edificio-impianto da x anni dimessi e privi di attuale, effettiva destinazione d’uso;
- impianti tecnologici di climatizzazione non utilizzabili;
- una previsione/prescrizione post-vendita di sostanziale demolizione dell’esistente.

Come interpretare tale caso?

Ringrazio per ogni aiuto.

sergiob
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Re: Caso particolare - APE per edifici da demolire dopo venduti?

Messaggio da sergiob » mar dic 20, 2016 15:36

Se gli edifici sono collabenti non dovrebbero necessitare di APE.

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Re: Caso particolare - APE per edifici da demolire dopo venduti?

Messaggio da NoNickName » mar dic 20, 2016 16:41

sergiob ha scritto:Se gli edifici sono collabenti non dovrebbero necessitare di APE.
La stessa risposta che avrei dato io.

p.s. Avendo lasciato le vie, e avendo parlato di Fiera, abbiamo capito che si tratta di Trieste.

lbasa
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Re: Caso particolare - APE per edifici da demolire dopo venduti?

Messaggio da lbasa » mar dic 20, 2016 22:13

Se gli edifici sono collabenti non dovrebbero necessitare di APE.
Non voglio fare il bastian contrario, ma visto che l'argomento riguarda proprietà pubbliche occorre che l'istituzione pubblica operi secondo la forma che la legislazione chiede. E cosa chiede la legislazione?
Nelle vigenti LG 2015 sulla certificazione, i casi di esclusione stanno nell'allegato A, e fra queste possono interessare in questo ambito:
....
"d) gli edifici che risultano non compresi nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d'uso di cui all'articolo 3, D.P.R. 26.8.1993, n. 412 ..."
...
"f) i ruderi, purché tale stato venga espressamente dichiarato nell’atto notarile;"


Quegli edifici sono ruderi, o collabenti, se il proprietario li definisce tali, e può definirli tali:
- modificando la categoria catastale originaria (che diventa F/2);
- dichiarandoli tali presso il Notaio nell'atto di trasferimento.

Da quanto esposto, non pare sia stato operato il primo punto, nè è stato promesso dal proprietario il secondo punto.

Peraltro la descrizione degli edifici non li riconduce all'essere collabenti; c'è una definizione dalle norme sul catasto:
"... “unità collabenti”: le costruzioni non abitabili o agibili e comunque di fatto non utilizzabili, a causa di dissesti statici, di fatiscenza o inesistenza di elementi strutturali e impiantistici, ovvero delle principali finiture ordinariamente presenti nella categoria catastale, cui l'immobile è censito o censibile, ed in tutti i casi nei quali la concreta utilizzabilità non è conseguibile con soli interventi edilizi di manutenzione ordinaria o straordinaria; costruzioni caratterizzate dall'assenza di allacciamento alle reti dei servizi pubblici dell'energia elettrica, dell'acqua e del gas."

Mentre mi pare che gli edifici, a prescindere dalle intenzioni di politica urbanistica sul loro futuro, possano essere ripristinati con manutenzione straordinaria.
Quindi, secondo me, per non fare APE occorre una dichiarazione di responsabilità della proprietà (istituzionale) in tal senso.
Che il Sindaco (Di Piazza) si muova!

Fabio_Stolfa
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Re: Caso particolare - APE per edifici da demolire dopo venduti?

Messaggio da Fabio_Stolfa » mer dic 21, 2016 14:07

Ringrazio coloro che sono intervenuti e, sebbene sia stato "scoperto" il luogo... non è un segreto :wink:
Premetto: non mi secca fare le APE - ci mancherebbe! - si sta semplicemente valutando il senso di farle e se c'è un modo per "formalizzare" il "non senso".
Come ha ben detto Ibasa, gli edifici non sono collabenti e, di fatto, potrebbero essere rimessi in uso con una manutenzione straordinaria. Il problema sta nella previsione/prescrizione urbanistica che, in buona sostanza, prevede che ciò che ora sta lì poi non ci dovrà più essere.... ma credo che dovremo iniziare con i dovuti sopralluoghi :|

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Re: Caso particolare - APE per edifici da demolire dopo venduti?

Messaggio da NoNickName » mer dic 21, 2016 14:29

Se non sono collabenti, ne si traggano le dovute conseguenze, che evidentemente in questo caso sono importanti, considerate le superfici e le volumetrie.

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