Attestato impreciso e poco soddisfacente, cosa fare?

[anvi123]

Ho fatto effettuare un APE su un appartamento di mia proprietà in occasione del rinnovo del contratto di affitto. Leggendo l'attestato che mi è stato consegnato dal professionista sono rimasto abbastanza deluso dal risultato molto negativo (l'appartamento è stato classificato in classe F), dato che nel corso della ristrutturazione, avvenuta nel 2000, erano stati adottati degli accorgimenti volti ad ottenere un buon isolamento ed un buon rendimento energetico (ottimo isolamento del tetto, fan coils con regolazione indipendente in tutti i locali, caldaia a condensazione, condutture acqua calda con isolamento sovradimensionato, predisposizione per condizionamento, etc.)

Inoltre nell'attestato ho potuto riscontrare vari errori e imprecisioni, a questo punto mi chiedo:
- Posso chiedere al professionista di correggere le imprecisioni e redigere di nuovo l'APE?
- Posso richiedere l'elenco completo dei parametri inseriti, invece dello scarno certificato finale che mi è stato consegnato? (senza questo elenco è impossibile capire se il lavoro è stato effettuato bene)
Ad esempio, la prestazione acqua calda è risultata pessima, malgrado l'impianto sia fatto con criteri di qualità. Quando ho chiesto al professionista di spiegarmi il motivo, la risposta è stata " Lo determina in automatico il programma di calcolo, con algoritmi interni". A me non sembra una risposta soddisfacente, evidentemente gli "algoritmi interni" si basano su parametri inseriti dal professionista, secondo voi è possibile richiedere di conoscere questi parametri?

[Mimmo_510859D]

Certo che puoi richiedere i parametri di calcolo utilizzati per l'attestato
Però, una curiosità. Che classe ti aspettavi? Che interventi hai effettuato? E in che misura*?


*Cioè, un 3-5 cm di isolamento e/o un semplice vetrocamera non è che ti fanno sbalzare chissà di quanti classi?

[SuperP]

Però, una curiosità.

Una anche mia. In base a cosa hai scelto il professionista? IN base al prezzo. ben ti stà!

Tu lo hai incaricato per fare l'APE. Lui ha fatto quello. Se è sbagliato può correggerlo. Di più può anche non fare.

[anvi123]

Rispondo alle domande:
Che classe ti aspettavi? Che interventi hai effettuato? E in che misura*?
Cerco di rispondere senza dilungarmi troppo: l'appartamento è in un palazzo d'epoca, con muri in pietra di 70-80 cm, all'ultimo piano (sottotetto).
Il tetto è stato rifatto competamente, con normale massetto, però dall'interno ho applicato uno trato di fibra di vetro (5 cm) più uno strato di stifferite (4 cm) + uno strato di legno di abete (2cm).
Io ci ho abitato per due anni e mi ricordo che, per un appartamento di quelle dimensioni e con soffitti così alti, non spendevo molto di riscaldamento, aiutato anche dai fan coil con temperatura regolabile in ogni stanza e dalla presenza di due termostati programmabili per zona giorno e zona notte.

In base a cosa hai scelto il professionista?
Tralascio il commento poco elegante (ben ti sta...), il professionista è stato scelto in seguito al consiglio di una persona di mia fiducia che opera nel settore, non in base al prezzo.

[L'Enzo]

Poche parole:
- hai il progetto energetico, edilizio e dell'impianto del 2000?
- hai dato i documenti al certificatore e le informazioni/schede tecniche dei materiali utilizzati nel 2000?

se no è tutto discorso inutile
ciao

[Anna B]

Io ci ho abitato per due anni e mi ricordo che non spendevo molto di riscaldamento.

In tanti dicono così anche a me. Allora io faccio presente che la classificazione energetica è basata su un calcolo standardizzato che non può tener conto dei comportamenti dell'utente (ad esempio: la procedura di calcolo considera l'impianto funzionante 24 h. Cosa che nella realtà non fa quasi nessuno) e che l'indice è espresso al mq di superficie utile. Cioè, in pratica: in termini di consumo di gas complessivo, un bilocale può essere meno dispendioso di una villa su due piani semplicemente perché è più piccolo, anche se quest'ultima è in una classe energetica migliore. Un appartamento che viene riscaldato tre ore al giorno perché non ci sta mai nessuno potrà essere meno dispendioso di un altro che viene riscaldato giorno e notte.
Detto questo, tornando al tuo caso: le pareti sono state isolate? Quante superfici disperdenti hai? Come sono orientate? Ombreggiamenti? Ci sono tanti fattori che possono incidere sulla classe energetica, sull'esistente non è facile raggiungere classi performanti...

[anvi123]

Poche parole:
- hai il progetto energetico, edilizio e dell'impianto del 2000?
- hai dato i documenti al certificatore e le informazioni/schede tecniche dei materiali utilizzati nel 2000?

se no è tutto discorso inutile
ciao

Non ho il progetto dell'impianto del 2000 e il certificatore non me lo ha chiesto, gli ho dato informazioni a voce

[anvi123]

Quante superfici disperdenti hai? Come sono orientate? Ombreggiamenti? Ci sono tanti fattori che possono incidere sulla classe energetica, sull'esistente non è facile raggiungere classi performanti...

Certo non è possibile discutere qui tutte le caratteristiche dell'appartamento, che è grande (180mq) e con soffitti alti anche 4 metri. Però a quanto ne so l'altezza dei soffitti non dovrebbe influire sulla classe, perché il rendimento che conta è quello al metro cubo. Ma forse mi preoccupo per niente, e in ambienti antichi non è possibile raggiungere classi più elevate.

[SuperP]

Il certificatore ti rilascio l'APE. Altri documenti o dettagli dipenda dalla sua cortesia e dal contratto se c'è.

Mettersi qui a discutere giusto o sbagliato, è senza senso. Ti sembra sbagliato? Solleva i dubbi al tuo professonista. Non ti risponde in maniera adeguata? INcarica un altro professionista per rifare l'APE. Se poi i due non combaciano?

[Ronin]

Il certificatore ti rilascio l'APE. Altri documenti o dettagli dipenda dalla sua cortesia e dal contratto se c'è.

Mettersi qui a discutere giusto o sbagliato, è senza senso. Ti sembra sbagliato? Solleva i dubbi al tuo professonista. Non ti risponde in maniera adeguata? INcarica un altro professionista per rifare l'APE. Se poi i due non combaciano?

e se il caso è alla rovescia?
sto comprando un appartamento in un edificio dei primi anni 2000 (il pdc è del 2001), le pareti "probabilmente" hanno qualche cm di isolamento nell'intercapedine (non è ancora mio...), è all'ultimo piano, sopra c'è un sottotetto non riscaldato con polistirene da 4,5 cm semplicemente appoggiato, la caldaia è tradizionale da 24 kWt con produzione istantanea, è esposto su 3 lati (2 lati lunghi verso l'esterno, 1 corto verso le scale), gli infissi sono doppi vetri normali 4-9-4 con telaio in legno, cassonetti non isolati, niente termostatiche, termostato manuale on-off, è molto vetrato (son tutte porte finestre, con 2 balconi a tutta facciata sui due lati lunghi orientati nord-sud). mi è stato consegnato un ACE in classe B.
così a occhio sta in E, forse perfino in F.
il professionista lo ha scelto il venditore, ovviamente. siccome sono in buoni rapporti con il venditore, non ho protestato. quando diventa mio, cosa faccio nei confronti del professionista?

[SimoneBaldini]

Non penso proprio abbia usato parametri standar. Qui oltre che impreciso sa' di truffa e per tale puo' essere denunciato.
Stò comprando anche io una villetta e il costruttore vende in classe B. Siccome sarò io a farmi gli impianti, gli ho detto piu' volte che in B con quelle caratteristiche di costruzione e solo caldaia a condensazione non ci va nemmeno a piangere. Infatti dai calcoli mi va in C pur essendo isolata discretamente (muri 4cm sughero+6cm lana pecora, tetto 12cm polistirene da esterno) il problema sono i ponti termici che inevitabilmente una struttura con isolamento ad intercapedine porta e non solo anche il tetto in vivo ed isolato da esterno porta un bel ponte termico. La sua risposta è stata che il suo geometra gli certifica la classe B senza problemi!

[giotisi]

fattela certificare. poi gli chiedi i danni quando un APE indipendente te la classifica più correttamente.

[mat]

Io spero che stiate facendo queste domande retoriche per inagannare l'attesa nel mentre aspettate di poter agire, dopodiché vi armiate di sani propositi combattivi e denunciate tutti, specialmente i professionisti che redigono classi B come quei cinesi/napoletani che taroccano le etichette delle borse... Siete anche del mestiere, non dovrebbe essere molto difficile spuntarla.
Chi è convinto che questo paese possa cambiare è il primo che deve darsi da fare.

[ponca]

Diciamo però che:

1) Entro un certo limite una certa discordanza tra i risultati è inevitabile e non è detto che ci sia un errore, soprattutto per gli edifici esistenti dove non c'è un progetto (e poi ci sono metodi alternativi anche nella norma UNI 11300).
2) Se la situazione è questa, il primo responsabile è lo stato che ha costruito un castello di leggi e norme assurde.

Detto questo non voglio nemmeno difendere chi ha prodotto ape per 29 euro senza conoscere il mestiere, ma parlare di ricorsi e tribunali per quello che oggi è diventato l'ape mi sembra perlomeno azzardato.

[SimoneBaldini]

ma parlare di ricorsi e tribunali per quello che oggi è diventato l'ape mi sembra perlomeno azzardato

Non direi proprio. Ho un condominio in gestione certificato classe A, caldaie condensaizone, solare termico solo acs, nessuna vmc, edificio isolato mediocramente (8cm cappotto). I condomini stanno andando in causa perchè accusano consumi "esagerati". Sicuramente prima d'andare a sentenza l'immobiliare sarà fallita, ma intanto il professionista e tutti gli altri verranno messi in ballo e voglio vedere come va a finire.

[Ronin]

Mah io ho sempre cercato di risolvere i problemi senza chiamare in causa i tribunali, se era possibile, e penso che farò così anche stavolta.
ero orientato alla ricerca di un ragionevole risarcimento stragiudiziale, sul modello di come si faceva con l'acustica

[SimoneBaldini]

Mah io ho sempre cercato di risolvere i problemi senza chiamare in causa i tribunali

E' la cosa piu' semplice. Il problema è quantificare il tutto. Metti il caso della classe A, che teoricamente dovevano consumare 10 kWh/mq mentre se va bene ne consumano 60kWh/mq, questo consumo è per tutta la vita, quindi difficile quantificare un indennizzo.

[Ronin]

è difficile nei confronti del costruttore.
nei confronti del professionista, l'APE dura 10 anni, io pensavo di quantificarlo su quella durata.
un procedimento del tipo m'hai calcolato 30 kWh/m2 anno e invece è da 100, allora 70*100 m2 * 10 anni / 9,6 *0,85 €/Sm3 = 6.200 €
se mi indennizzi diciamo dell'80% di quel valore, cosa buttiamo soldi in avvocati a fare?
anche nei confronti del costruttore, tutto sommato, egli presta garanzia decennale, no? mi sembra una quantità di tempo adeguata, in fin dei conti tra una decina d'anni è probabile che alcuni componenti edilizi comincino ad aver bisogno di venire sostituiti

[SimoneBaldini]

Quello potrebbe essere l'indennizzo del maggior costo per "scaldarti", ma come la metti col discorso che tu quella casa che pensavi fosse in classe B ed invece è in D non riuscirai piu' a venderla? E anche il fatto che ti hanno "spacciato" una cosa per un'altra. Cioè se tutti facessero così, ti vendono un orologio d'oro anche se non lo è, poi mal che vada gli rimborso l'80 % della differenza sempre che se ne accorgono!

[Ronin]

se è un accordo, ci incontriamo in un punto intermedio tra il danno che ho subito e il danno che intendi riconoscermi.
altrimenti non è un accordo, è una causa (e comunque se prendo l'80% dal costruttore e l'80% dal professionista, e subito invece che fra 5 anni ben che vada di causa, ci dovrebbe essere di che essere soddisfatti )


PS: quello del "non riuscirai più a venderla" è un argomento che mi ha sempre lasciato in preda a sensazioni contrastanti. il valore cumulato di 10 anni di consumo energetico aggiuntivo (da 20 a 100 kWh/m2 anno) sta tra l'1% e il 5% del valore dell'acquisto di un immobile (tra 1500 e 5000 €/m2).
come è del tutto evidente, si tratta di un "driver" di prezzo 1-2 ordini di grandezza inferiore agli altri (a partire dalla posizione, che penso rimarrà sempre il driver principale; da 1500 a 5000 fa +250%): un effetto del genere ingegneristicamente di solito si trascura in toto.
con tutti i limiti dell'estrapolazione, in fin dei conti in 7 anni di detrazioni fiscali abbiamo riqualificato il 3% del patrimonio, ed altrettanto ne costruiremo (forse) ad alte prestazioni nei prossimi 10. checchè ne dicano i profeti del deep retrofit, è alquanto probabile che fra 20 anni saremo ancora in condizioni di confrontarci con l'80-90% di "concorrenti" non riqualificati.

[SimoneBaldini]

il valore cumulato di 10 anni di consumo energetico aggiuntivo (da 20 a 100 kWh/m2 anno) sta tra l'1% e il 5% del valore dell'acquisto di un immobile (tra 1500 e 5000 €/m2)

Hai ragione ma questo è un ragionamento che facciamo noi tecnici, non i compratori che nulla sanno di queste cose. Quindi tu ti ritroverai comunque con un edificio "danneggiato" nell'immagine. Comunque io sono d'accordo con te nel fatto di risolverla stra giudiziale. La quantificazione del danno la dovresti fare non sul risparmio mancato ma sui costi che dovresti sostenere per ottenere quanto hai comprato, poi su quello vai a transare.

[SuperP]

Ho un condominio in gestione certificato classe A, caldaie condensaizone, solare termico solo acs, nessuna vmc, edificio isolato mediocramente (8cm cappotto). I condomini stanno andando in causa perchè accusano consumi "esagerati"..

Questa cosa del pensare di paragonare i consumi con quanto indicato dagli APE è indice di non comprendere appieno le norme. Perdona.
Soprattutto nel centralizzato.
Ho un caso analogo. La rete di distribuzione nel cened, anche se schifosa fa 96%. QUella rete di distribuzione, anche se isolata come da DPR 412 fa 70%. Colpa dell'APE? Ricircolo sanitario ad alta temperatura 24h/7g, colpa dell'ace che non lo riporta? E il ricircolo che porta il condominio in classe A, colpa del certificatore. E Poi, se non ha vmc non può venire in classe A?

Purtroppo non si è ancora capito come si fa a fare edifici efficienti energeticiamente, quello è il problema.

[SuperP]

Mah io ho sempre cercato di risolvere i problemi senza chiamare in causa i tribunali, se era possibile, e penso che farò così anche stavolta. ero orientato alla ricerca di un ragionevole risarcimento stragiudiziale, sul modello di come si faceva con l'acustica

QUando rivenderei casa, ovviamente dovrai informare il nuovo acquirente di questo vizio, come si dovrebbe fare con l'acustica, dove invece si pensa di fare cassa.

[SimoneBaldini]

Perdona.

Si, ma non devi spiegarlo a me ma a tutta la gente che compra classe A convinta che consumi poco (tra l'altro c'è pure un indice numerico di kWh quindi difficile andarli a convincere del contrario), d'altronde non si puo' dare torto quando in televisione la pubblicità sponsorizza questo sia per elettrodomestici che per edifici.

QUando rivenderei casa, ovviamente dovrai informare il nuovo acquirente di questo vizio, come si dovrebbe fare con l'acustica, dove invece si pensa di fare cassa.

Direi piu' che altro che dovrai dargli il certificato aggiornato.

E Poi, se non ha vmc non può venire in classe A?

Dipende, se hai una pdc puo' essere, ma così com'è e senza nessuna di quelle caratteristiche nemmeno col binocolo la vedi la classe A.

[SuperP]

Si, ma non devi spiegarlo a me ma a tutta la gente che compra classe A convinta che consumi poco (tra l'altro c'è pure un indice numerico di kWh quindi difficile andarli a convincere del contrario), d'altronde non si puo' dare torto quando in televisione la pubblicità sponsorizza questo sia per elettrodomestici che per edifici.

Bisogna spiegare ad altri, non ai consumatori finali, che quel numero DEVE essere verametne realistico. Invece con le attuali procedure può essere molto poco realistico. Il caso del centralizzato con le perdite di rete è ecclatante. In lombardia, se aggiungiamo il ricircolo non ne parliamo.

Estendento gli APE agli impianti, otteniamo proprio tutte queste problematiche.
E poi, quel numeretto.. ha un senso limitato quando hai a che fare con fonti rinnovabili e conteggio dal contatore... Il sole e il GSE non tiene conto dei calcoli mensili

Dipende, se hai una pdc puo' essere, ma così com'è e senza nessuna di quelle caratteristiche nemmeno col binocolo la vedi la classe A.

Ho visto cose ...

[Ronin]

Hai ragione ma questo è un ragionamento che facciamo noi tecnici

se andiamo in tribunale, saranno chiamati dei tecnici ad esprimersi con le relative perizie, no?

QUando rivenderei casa, ovviamente dovrai informare il nuovo acquirente di questo vizio, come si dovrebbe fare con l'acustica, dove invece si pensa di fare cassa.

Direi piu' che altro che dovrai dargli il certificato aggiornato.

infatti.
superP, continui a chiamarlo vizio dell'immobile, ma almeno nel mio caso l'immobile non ha nessun vizio: l'immobile è come è, ed il venditore (un privato cittadino che non opera nel settore edile) è in buona fede. è il certificato che è viziato da un risultato evidentemente lontano dalla realtà.
io mi chiedo che azioni prendere nei confronti del collega, non della parte venditrice

Questa cosa del pensare di paragonare i consumi con quanto indicato dagli APE è indice di non comprendere appieno le norme.

sì, d'accordo, il fabbisogno standard non è legato ai consumi reali (il che la dice lunga su a cosa serva l'APE e perchè venga pagato quello che viene pagato...).
ma al di là delle perversioni regionali, le uni-ts *dovrebbero* rappresentare un limite superiore del consumo, giacchè il fabbisogno standard è calcolato con un uso di ACS estremamente abbondante, e il riscaldamento con medie mensili "fissate" nei decenni '70-80 (quando non 50-60), e cioè con stagioni invernali mediamente molto più rigide di quelle attuali.
perciò il ragionamento del "consumo molto di più di quanto scritto nell'APE" tutto sommato secondo me è giustificato dal punto di vista tecnico.

E Poi, se non ha vmc non può venire in classe A?

IMHO una casa in classe A senza VMC è una trappola.
non a caso negli schemi di certificazione seri (come casaclima), se non c'è la VMC la A non te la accettano anche se dai calcoli si otterrebbe.

[SuperP]

IMHO una casa in classe A senza VMC è una trappola. non a caso negli schemi di certificazione seri (come casaclima), se non c'è la VMC la A non te la accettano anche se dai calcoli si otterrebbe.

Perchè è una trappola? Dai ...
Una casa a basso comsumo (sulla lettera discutiamo, come sull'indice) che non abbia tenuta all'aria è una trappola!
Che poi si d'accordissimo sulla vmc è altra questione, capiamoci, me non alimentare il mito delle case isolate che DEVONO avere per forza la vmc.
CC non impone la VMC per far rispondere i dati di consumo ai dati dell'ape e ovviamente, uan casa con vmc (non bilanciata bene) con tenuta all'aria n50 alta, avrà si consumi molto differenti proprio per la vmc.

Il tuo non è un vizio, hai ragione. Ho scritto di fretta. Hai citato l'acustica e su quella sono partito. Cmq non vedo come tu possa ottenre sconti dal venditore. Al limite chiami il certificatore e gli chiedi di controllare l'APE e rifarlo.

[Mimmo_510859D]

superP, continui a chiamarlo vizio dell'immobile, ma almeno nel mio caso l'immobile non ha nessun vizio: l'immobile è come è, ed il venditore (un privato cittadino che non opera nel settore edile) è in buona fede. è il certificato che è viziato da un risultato evidentemente lontano dalla realtà.
io mi chiedo che azioni prendere nei confronti del collega, non della parte venditrice

Sarà... però, personalmente, ho visto tanti certificatori regalare AC-PE ma non ne non ho mai visto uno regalare (al cliente) classi alte.