Centralizzato 6 appartamenti

[SapereLibero]

Ho una situazione di questo genere (e non è l'unica):
- condominietto 6 appartamenti
- caldaia centralizzata a gas
- colonne montanti
- impianto abbastanza vecchio
Il problema è che dei condomini sono morosi da diversi anni e non c'è verso di farli pagare.
Vorrebbero rendersi autonomi in modo che ognuno si arrangi per se'.
I problemi che gli ho posto oltre al fatto del rispetto delle leggi sul risparmio energetico è che se i condomini contrari (quelli morosi) non votano, il condominio dovrà mantenere l'impianto centralizzato per anche un solo appartamento. In secondo luogo ci sono problemi per quanto concerne il dimostrare la convenienza "energetica".
Cosa mi dite voi?

[ingvalter]

prova così:
rifacimento delle colonne montanti dell'impianto con installazione di contabilizzatori di calore e CHIAVE di intercettazione all'ingresso per escludere i condomini morosi.
stessa cosa per l'acqua calda

[Andrea70]

Non so se tu lo puoi fare ma la soluzione è questa: armadietti contenenti una valvola di sezionamento del circuito di riscaldamento all'ingresso dell'appartamento, con chiusura a chiave. A chi non paga si seziona il circuito e quindi non usufruisce del riscaldamento.
Purtoppo se hai un impianto di quelli molto vecchi, con le varie colonne montanti che salgono negli appartamenti, senza alcuna possibilità di sezionamento (e regolazione) per appartento, allora le uniche armi a disposizione sono (ahimè dato come funziona la giustizia in Italia ) legali.

[SapereLibero]

L'impianto è a colonne montanti, comunque non sarebbe un grosso problema modificarlo con i contabilizzatori anche nel locale caldaia per esempio. Da li si potrebbe chiudere il riscaldamento senza problemi. Ma a livello legale cosa succede, lo si puo' fare e chi lo deve fare?
Comunque il condomino anche non avendo il riscaldamento non pagehrebbe la manutenzione della caldaia e le opere di trasformazione (contabilizzatori, modifica impianto ecc...) non le pagherebbe comunque e cadrebbero sugli altri condomini anche per il suo appartamento. Inoltre lui non è daccordo naturalmente e gli stà bene così come', come si fa ad andare in casa sua a fare i lavori se lui non vuole
L'idea dell'autonomo è che ognuno si debba arrangiare per conto proprio, quindi chi volesse delle pdc potrebbe utilizzare quelle per esempio e chi vuole stare al freddo stà al freddo.
Io ho proposto un'idea, far si tramite il manutentore di trovare che l'impianto sia inutilizzabile (perdite e caldaia bucata), poi dichiarare in assemblea che l'impianto è inreparabile o che ha un costo di riparazione esoso e che nessuno dei condomini vuole spendere per ripararlo, a quel punto ognuno fa per se'.

[SuperP]

Da li si potrebbe chiudere il riscaldamento senza problemi. Ma a livello legale cosa succede, lo si puo' fare e chi lo deve fare?

di sicuro tu, ne l'amministratore può togliere il riscaldamento ad un appartamento.. solo il giudice può decidere..
Anche quelli delle reti del gas, mica vengono a chiudere il contatore.. ti fanno causa prima

L'idea dell'autonomo è che ognuno si debba arrangiare per conto proprio, quindi chi volesse delle pdc potrebbe utilizzare quelle per esempio e chi vuole stare al freddo stà al freddo.
Io ho proposto un'idea, far si tramite il manutentore di trovare che l'impianto sia inutilizzabile (perdite e caldaia bucata), poi dichiarare in assemblea che l'impianto è inreparabile o che ha un costo di riparazione esoso e che nessuno dei condomini vuole spendere per ripararlo, a quel punto ognuno fa per se'.

bella idea

[SapereLibero]

SuperP: le società del gas ti tagliano subito la fornitura senza nessun giudice se sei moroso. Poi ti fanno causa per avre il restante dei soldi, ma intanto tu rimani senza gas.
Io volevo un parere tecnico/legale per quanto riguarda il fatto di portarsi ad autono, cosa vieta al condominio il passaggio e se si ipotizza una situazione dove l'assemplea non decide di riparare l'impianto.

[SuperP]

SuperP: le società del gas ti tagliano subito la fornitura senza nessun giudice se sei moroso. Poi ti fanno causa per avre il restante dei soldi, ma intanto tu rimani senza gas.

Da me no e nemmeno ti tolgono l'elettricità!

[danilo2]

Sei sicuro Paolo?

[SuperP]

Sei sicuro Paolo?

si.. il mio inquilino!!!

[SapereLibero]

L'anno scorso un grosso condominio aveva 90.000 euro di arretrati con la società gel gas, gli hanno tolto il contatore fisicamente onde evitare che qualcuno andasse a togliere gli eventuali sigilli (che era già capitato). Questo senza nessun giudice. Poi siccome hanno pagato un acconto lo hanno rimesso, ma quest'anno sono ancora nelle medesime condizioni dell'anno passato.
Oggi il mercato è libero quindi non essendoci il monopolio ti puoi rivolgere ad altra società per la fornitura. Inoltre nel contratto non credo ci sia scritto che sono obbligati a tenerti attiva la fornitura se non paghi, anzi forse proprio il contrario.

[nicorovoletto]

occhio! occhio a chiudere l'acqua calda alle famiglie!! Non fatelo e non consigliatelo... anche se non pagano!

Questo (comunque) è stato il problema del centralizzato che nei prossimi anni tornerà di moda!

[Dastardly]

L'idea dell'autonomo è che ognuno si debba arrangiare per conto proprio, quindi chi volesse delle pdc potrebbe utilizzare quelle per esempio e chi vuole stare al freddo stà al freddo.
Io ho proposto un'idea, far si tramite il manutentore di trovare che l'impianto sia inutilizzabile (perdite e caldaia bucata), poi dichiarare in assemblea che l'impianto è inreparabile o che ha un costo di riparazione esoso e che nessuno dei condomini vuole spendere per ripararlo, a quel punto ognuno fa per se'.

bella idea

Riesumo questo post perché mi trovo in una situazione simile con un condominio di 8 appartamenti con vecchio centralizzato, dove tutti gli appartamenti sono in affitto (unico proprietario) e solo 4/5 sono costantemente morosi, oppure latitanti...
Il proprietario dell'edificio vorrebbe passare da centralizzato ad autonomo e sto cercando di capire come poter dimostrare per "cause tecniche o di forza maggiore" la non fattibilità (o meglio la non convenienza) di un centralizzato contabilizzato in luogo di 8 autonomi con termostatiche, cronotermostato e caldaia a condensazione (con scarico a parete visto che è possibile farlo ora).
L'edificio è in Regione Liguria.

Le colonne montanti passano all'interno del vano scala ed attraverso i box auto al piano terra.
Ho letto anche l'ottima discussione:
http://www.edilclima.it/forum/viewtopic.php?f=2&t=14993
dove mi sono quasi convinto che potrei giustificare un miglior rendimento dell'autonomo a confronto con un contabilizzato centralizzato considerando il fatto che il rendimento di distribuzione è sicuramente basso per le colonne montanti.
Per l'acs producono con boiler in appartamento riscaldati dal centralizzato in inverno ed elettricamente in estate.

Ho poi pensato alle "cause tecniche" ed anche a me come a SapereLibero è venuto in mente di giustificare la questione perdite sulla distribuzione e colonne da rifare.

Alla fine sono comunque ancora perplesso su come affrontare la questione.
In sintesi il cliente ha evidenti problemi di morosità e vuole cercare la via per non dover tutti gli anni combattere nel cercare di recuperare (quando ci riesce) se non rimetterci gli euro di metano non pagato dai suoi inquilini...latitanti.
Come venire incontro alle esigenze del cliente senza andare contro le disposizioni normative di legge?

Voi che ne pensate?
SapereLibero, alla fine come hai risolto il tuo caso?

Grazie per il supporto!

[SimoneBaldini]

Le cose dal 2009 sono un po' cambiate, come avrai letto negli altri topic. Inoltre il tuo caso è anche differente perchè si tratta di unico proprietario, quindi alla fine vige la "legge" che di quello che è mio ne faccio quello che voglio anche se proprio non è così. L'unico problema che hai oggi è la fonte rinnovabile visto che nel fare la L10 come nuovo impianto termico devi inserirla, ma nel passare all'autonomo per me è subito fatto senza dimostrare nulla, se proprio vogliono si fa' una relazione dove indichi che il generatore è da rottamare, la centrale termica non a norma, l'impianto di distribuzione da demolire e chi piu' ne ha piu' ne metta tanto sono considerazioni che alla fine non serviranno a nulla.

[Dastardly]

Prima di tutto grazie per la risposta.
E' veramente piacevole trovare "comprensione" di chi ti puo' capire...insomma colleghi ecc..
Tornando alla questione...cosa intendi che passando all'autonomo la questione fonte rinnovabile e' facilmente risolvibile?
Inoltre la relazione di "giustificazione" , centrale obsoleta ecc. dovra essere supportata da foto a testimoniare il fatto oppyre bastano due righe magari nella sezione apposita dell'Allegato E per giustificare eventuali deroghe?

[SimoneBaldini]

Secondo me non devi giustificare nulla per passare all'autonomo con le nuove leggi dei condomini, se tutti saranno autonomi non si arrecherà danno a nessuno o meglio tutti avranno lo stesso danno, poi essendo unico proprietario non si pone nemmeno il problema.
La fonte rinnovabile non è tanto facile risolverla se non con pdc.

[PaoloFu]

Secondo me non devi giustificare nulla per passare all'autonomo con le nuove leggi dei condomini, se tutti saranno autonomi non si arrecherà danno a nessuno o meglio tutti avranno lo stesso danno, poi essendo unico proprietario non si pone nemmeno il problema.
La fonte rinnovabile non è tanto facile risolverla se non con pdc.

Non vorrei sbagliare, ma credo che la situazione sia più complicata di così.
La normativa nazionale sul risparmio energetico prevede che un tecnico asseveri le cause tecniche o di forza maggiore per il passaggio al riscaldamento autonomo.
Inoltre bisogna verificare le normative regionali e comunali, ad esempio la regione Piemonte vieta esplicitamente il distacco da impianto centralizzato, con ammende anche salate per i trasgressori.

[ketenegh]

Giusto per fissare un paio di punti:
- un edificio di 6 unità immobiliari appartenenti ad un unico proprietario non è un condominio. In un condominio devono esserci almeno due proprietari che condividono la proprietà di parti comuni. Ergo le norme del codice civile relative al condominio qui non si applicano.
- le norme relative al contenimento dei consumi non fanno riferimento a condomini, ma ad immobili composti da più unità immobiliari. Ergo queste norme qui si devono applicare.

[Dastardly]

Ringrazio tutti per il vostro apporto e supporto!

Giusto per fissare un paio di punti:
- un edificio di 6 unità immobiliari appartenenti ad un unico proprietario non è un condominio. In un condominio devono esserci almeno due proprietari che condividono la proprietà di parti comuni. Ergo le norme del codice civile relative al condominio qui non si applicano.
- le norme relative al contenimento dei consumi non fanno riferimento a condomini, ma ad immobili composti da più unità immobiliari. Ergo queste norme qui si devono applicare.

Ketenegh hai fatto bene a precisare ed io in effetti ho sbagliato a considerare "condominio" l'edificio in questione se è di un proprietario unico.
Hai ragione anche sulle norme relative sul contenimento dei consumi, a mio avviso , ed è qui che c'è il problema, ovvero nel "trovare" le cause tecniche o di forza maggiore per giustificare un passaggio al riscaldamento autonomo, come dice PaoloFu.
Sappiamo tutti che la vera motivazione è la morosità degli inquilini ed il fatto che il proprietario si è stancato di dare la caccia ai sui debitori, ma tutto questo non costituisce ne causa di forza maggiore, ne causa tecnica.

Per il discorso regolamento regionale/comunale avrei sinceramente preferito essere in Piemonte, dove di solito opero, proprio per dire al cliente di "attaccarsi al c..zo" per quanto riguarda il passaggio all'autonomo.
Ma purtroppo per circa una 20 km mi trovo in Liguria... e qui non è stato vietato espressamente la conversione in autonomo. Si rifanno al DPR 59 (correggetemi se sbaglio) che sconsiglia ma non vieta.

Ora, cercando di venire in contro alle esigenze del cliente, stavo appunto esaminando come affrontare la situazione per poter giustificare la conversione in autonomo e mi pare una discreta idea quella già suggerita da altri ed anche da SimoneBaldini, ovvero di "asseverare" che:
1) - il generatore è da rottamare/sostituire
- la centrale termica non a norma prevenzioni incendi o non ha le caratteristiche necessarie per essere messa a norma (tipo altezza minima, ecc.)
- l'impianto di distribuzione è fatiscente, con varie perdite e sarebbe da demolire

Queste per me potrebbe costituire cause tecniche di forza maggiore (con relativi costi elevati per la messa a norma)

2) Inoltre, dovrei aggiungere una diagnosi energetica che possa confrontare il rendimento globale medio stagionale di:
- un impianto centralizzato rimodernato e contabilizzato ma che utilizzi la stessa distribuzione esistente;
- un impianto autonomo con caldaia a condensazione e produzione acs istantanea;

Dove penso il rendimento possa essere superiore nell'autonomo in questo caso, a parità di altre condizioni avrei solo il rendimento di distribuzione che sarà peggiore nel centralizzato in questo caso.

3) Affrontare il discorso 50% ACS da rinnovabile, anche se in Regione Liguria mi pare di capire che lo richiedano solo per edifici di nuova costruzione e non per nuovi impianti in edifici esistenti. E' corretto?
Altrimenti per risolverlo rimarrebbe la pompa di calore per ACS o forse qualche altra soluzione.

Se mi sbaglio su qualcosa oppure ho detto castronerie, vi prego di segnalarmelo anche tramite cazziatone!
Grazie a tutti!

[girondone]

In liguria non vale il 59.... anche se legge eregolamento ci assomigliano

[Dastardly]

In liguria non vale il 59.... anche se legge eregolamento ci assomigliano

Grazie girondone, giusto per essere precisi mi confermi che è in vigore la L.R. 30 Luglio 2012 n.23 che apporta alcune modifiche alla L.R. 29 Maggio 2007 n.22?
L'ultimo regolamento attuativo è il Regolamento Regionale 13 Novembre 2012 n.6, corretto?
Che in pratica è un copia incolla del DPR 59...più o meno.

Se è così l'art.3 al punto 8 e 9 riporta:

8. Per gli edifici appartenenti alle categorie E.1 ed E.2, così come classificati in base alla destinazione d’uso all’art. 3 del D.P.R. 412/1993, nel caso di:
- edifici di nuova costruzione con un numero di unità abitative superiore a 4;
- ristrutturazione integrale del sistema edificio-impianto degli edifici esistenti con un numero di unità abitative superiore a 4, e in ogni caso per potenze nominali del generatore di calore dell’impianto centralizzato maggiore o uguale a 100 kW;

è richiesta l’installazione o il mantenimento di impianti termici centralizzati dotati di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del consumo energetico per ogni singola unità immobiliare.
Le cause tecniche o di forza maggiore per ricorrere ad eventuali interventi finalizzati alla trasformazione degli impianti termici centralizzati ad impianti con generazione di calore separata, per singola unità abitativa, devono essere dichiarate nella relazione così come previsto al comma 25 del D.P.R. 59/2009;

9. Per quanto riguarda la promozione e l’utilizzo da fonti rinnovabili si fa rinvio integralmente alla normativa nazionale vigente in materia.

Pertanto passare da un centralizzato all'autonomo è sconsigliato ma non vietato e se lo si fa lo si deve giustificare con cause di forza maggiore.
Inoltre dal punto 9 deduco che è necessario fare riferimento al Decreto Rinnovabili D.Lgs. n.28-2011 dove però si fa riferimento a edifici di nuova costruzione o edificio sottoposto a ristrutturazione rilevante (con sup. > 1000 mq) e non è il mio caso.
Pertanto non sono obbligato a rispettare l'utilizzo di fonti rinnovabili ne tanto meno la produzione di ACS al 50% da fonte rinnovabile.

Mi sfugge qualcosa?

P.S: Tra i tanti corsi di formazione che ci sono in giro, sapete se ne esiste uno da "avvocati" per progettisti o pseudo progettisti?

[girondone]

direi che non ti sfugge nulla

poi su passaggi autonomo centralizz ecc... se e cosa dimostrare ecc.. io mii taccio

[SimoneBaldini]

Non so la liguria come sia messa, ma la fonte rinnovabile la devi applicare anche con nuovo impianto termico e qui se passi ad autonomo sei dentro. Per il discorso condominio o non condominio, qui francemente non ne ho idea, io ho clienti che sono unici proprietari e hanno il codice fiscale del condominio non saprei se si applichi o meno la normativa.

[girondone]

ma la fonte rinnovabile la devi applicare anche con nuovo impianto termico

dove?
in liguria no
e nemmeno a livello nazionale

[Dastardly]

Scusate se rispondo a singhiozzo ma tra una cosa e l'altra cerco di approfondire e ricercare.
Mi sa che ha ragione SimoneBaldini sull'obbligo di fonte rinnovabile in quanto sta scritto sul 192 , por ripreso dal DPR 59. La Regione Liguria con il punto 9 dell'art.3 mi sa che rimanda a quanto riportato dal 192, poi ripreso dal DPR 59 (e considerando anche il Decreto Rinnovabili).
Credo sia scritto bene qui (scusate se linko un concorrente Edilclima):

http://www.acca.it/biblus-net/articoloc ... fault.aspx

Devo leggere meglio il documento riportato più sotto, ovvero "lo speciale sul Decreto Rinnovabili" per verificare se è tutto più chiaro.
Nel mentre lo riporto:

http://www.acca.it/biblus-net/getdownlo ... vabili.pdf

[girondone]

quei punti del 59 sono eliminati dal decreto 28

[Dastardly]

quei punti del 59 sono eliminati dal decreto 28

Si ok, hai ragione girondone.
Ma allora il punto è capire le definizioni del D.Lgs. 28:

“edificio di nuova costruzione” , inteso come un edificio per il quale la richiesta del titolo edilizio comunque denominato (Permesso di Costruire, Scia, Dia, etc.), sia stata presentata successivamente alla data di entrata in vigore del presente decreto”.

“edificio sottoposto a ristrutturazione rilevante” , inteso come edificio esistente avente superficie utile superiore a 1000 metri quadrati, soggetto a ristrutturazione integrale degli elementi edilizi costituenti l’involucro oppure edificio esistente soggetto a demolizione e ricostruzione anche in manutenzione straordinaria.

Ora per me, il punto è capire se nel mio caso, realizzando un nuovo impianto in edificio esistente e sicuramente dovendo produrre una Scia ricado per forza nella definizione di "edificio di nuova costruzione" del D.Lgs. 28?

Se si, occorre rispettare il 50 % ACS + il 20% di Riscaldamento+ACS+Raffrescamento....

Comunque tra L.R. 22-2007 e la nuova L.R.23-2012 che modifica in parta la precedente, soprattutto modifica in toto l'art.27 che diceva:
1. Negli edifici di nuova costruzione deve essere prevista l’installazione di impianti solari termici per la produzione di acqua calda, salvo comprovati impedimenti tecnici, nel rispetto di quanto stabilito dal Regolamento di cui all’articolo 29.
2. Gli impianti di cui al comma 1 sono dimensionati in modo da garantire la copertura del fabbisogno annuo di acqua calda ad uso sanitario non inferiore al trenta per cento. (poi diventato 50%)
3. Per i nuovi edifici a qualunque uso adibiti è verificata in via prioritaria l’opportunità del ricorso a fonti di energia rinnovabile per il soddisfacimento dei fabbisogni energetici per il riscaldamento, il condizionamento, l’illuminazione e la produzione di acqua calda.

con il nuovo art.27
1.Negli edifici oggetto degli interventi di cui all’articolo 26, comma 2, lettere a), b), c), d), deve essere previsto l’utilizzo di fonti rinnovabili per la copertura dei consumi di calore, di elettricità e per il raffrescamento, secondo i principi minimi di integrazione e le decorrenze previsti nel regolamento di cui all’articolo 29.”.

l'art.26 ai punti del comma2, lettere a) b) c) e d) non mi sembra si parli di impianti nuovi, oppure se mi sbaglio fatemi capire:

2. I requisiti minimi di prestazione energetica e le prescrizioni specifiche, previsti dal regolamento di cui all’articolo 29 (regolamento n.6 del 13 Novembre 2012), devono essere rispettati nei seguenti casi:
a) progettazione e realizzazione degli edifici di nuova costruzione;
b) demolizione e ricostruzione degli edifici esistenti;
c) ristrutturazione integrale degli elementi edilizi costituenti l’involucro degli edifici;
d) ampliamento volumetrico superiore al 20 per cento dell’edificio esistente, qualora dall’intervento risulti un aumento di superficie utile superiore ai 15 metri quadrati, prevedendo una applicazione limitatamente al solo ampliamento dell’edificio;

Il nuovo regolamento attuativo n.6 del 13 Novembre 2012 poi riporta all'art.3, punto 9, come già detto:
9. Per quanto riguarda la promozione e l’utilizzo da fonti rinnovabili si fa rinvio integralmente alla normativa nazionale vigente in materia.

Seguendo l'ultimo ragionamento, secondo me il nocciolo è capire se all'art.26 ai punti del comma2, lettere a( b) c) e d) si parli di impianti nuovi, oppure no.
Secondo me no. Ma ditemi la vostra perché mi sono ubriacato da solo a forza di leggere articoli e rimandi di comma.
Grazie

[mat]

Ora per me, il punto è capire se nel mio caso, realizzando un nuovo impianto in edificio esistente e sicuramente dovendo produrre una Scia ricado per forza nella definizione di "edificio di nuova costruzione" del D.Lgs. 28?

Dastardly, checchè ne dica Acca (se hai letto lo speciale ti ci sarai imbattuto) non si può considerare "nuovo edificio" qualunque intervento sia soggetto a titolo abilitativo, altrimenti anche una semplice ristrutturazione, o certe MS, vi ricadrebbero... e allora le altre definizioni di intervento contemplate dalla normativa che ci starebbero a fare?
Per me è evidente che la questione dei titoli abilitativi si riferisce comunque ad un intervento di nuova costruzione, così come definito dal TUE; faccio notare che nelle stesso si definisce come nuova costruzione anche un ampliamento pertinenziale superiore al 20% del volume, non a caso disciplinato specificatamente nel dpr 59... ogni tanto qualcosa torna...

[girondone]

Ora per me, il punto è capire se nel mio caso, realizzando un nuovo impianto in edificio esistente e sicuramente dovendo produrre una Scia ricado per forza nella definizione di "edificio di nuova costruzione" del D.Lgs. 28?


assoultamente no


quoto mat


quacosa ogni tanto torna ancora...

[Dastardly]

Vi ringrazio mat e girondone, mi avevo convinto.
Per dirla tutta prima di iniziare questa discussione ero della stessa idea inizialmente ma poi mi son perso tra articoli e commi...regionali e nazionali.

Allora per concludere il tutto, nel mio caso, riassumerei così:

1)- Giustificare la conversione in autonomo con "cause di forza maggiore" (dove mi piacerebbe "tacermi" come girondone, ma qualcosa "se deve fa" ) asseverando che:
- il generatore è da rottamare/sostituire
- la centrale termica non a norma prevenzioni incendi o non ha le caratteristiche necessarie per essere messa a norma (tipo altezza minima, ecc.)
- l'impianto di distribuzione è fatiscente, con varie perdite e sarebbe da demolire

2)Aggiungere una eventuale diagnosi energetica che possa confrontare il rendimento globale medio stagionale di:
- un impianto centralizzato rimodernato e contabilizzato ma che utilizzi la stessa distribuzione esistente;
- un impianto autonomo con caldaia a condensazione e produzione acs istantanea;

Dove penso il rendimento possa essere superiore nell'autonomo in questo caso, a parità di altre condizioni avrei solo il rendimento di distribuzione che sarà peggiore nel centralizzato in questo caso.

3) NON affrontare il discorso 50% ACS da rinnovabile ecc. perché non ricado nel D.Lgs. 28/2011.

Direi che potremmo esserci.
Torna o non torna?