DIAGNOSI ENERGETICA

[SimoneBaldini]

C'è poco da monitorare con i ripartitori. Ci si deve fidare delle percentuali date dalla uni 10200. Qui si tratta di poter metterci in condizioni di applicare la norma, se si insiste sul fatto dello stato attuale (che puo' essere lecito) ci si infila in un casino dove chiunque potrà contestarti qualsiasi cosa. Per esempio mi è capitato un tizio che aveva pitturato il suo appartamento con una vernice termoriflettente che mi garantiva che quella vernice gli dava il risparmio del 30%, io ho tagliato corto dicendogli che i millesimi sono calcolati al costrutito e me lo sono tolto dalle scatole, se dovevi farlo all'attuale come te la sbrigavi? Io starei molto cauto nel continuare a insistere su un punto che complica di parecchio la situazione a fronte di variazioni poco significative, ma soprattutto che comporta minuzionissime valutazioni di ogni minima cosa, anche il pannello termoriflettente dietro al calorifero!

[Esa]

Vero. Quindi mi viene il sospetto che i condomini che hanno optato per la ripartizione della quota fissa in base alla cubatura riscaldata, alla fine, abbiano ragione. E non servono neppure i coefficienti "svizzeri", tanto sono tutti in condizioni pari.
Non mi risulta neppure che siano sanzionabili per il solo fatto che hanno applicato un criterio "proprio" per la quota fissa. La quota variabile è sempre ripartita in base ai contatori. D'altra parte, se un condominio mette i ripartitori ma poi spegne l'impianto perché c'è una parte consistente di morosi e gli altri non sono in condizioni di sopportare il carico totale, che succede? Oltre a stare senza riscaldamento, quelli che pagherebbero devono anche prendersi una sanzione?

[girondone]

ma come non sanzonabili
solo la 10200 è ok
lo dice espressamente la legge

tutto il resto è fuori legge
come lo era già ora anche prima del decreto a dire la verità
e tutte le decisionidelle assemblee sono impugnabili da chiunque in qualunque momento

[girondone]

La ripartizione della spesa a seguito della contabilizzazione
Il Codice Civile non si occupa espressamente della ripartizione delle spese del riscaldamento, da
disciplinare secondo il capoverso dell’articolo 1123 che recita: “Se si tratta di cose destinate a servire i
condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne”.
La Cassazione è intervenuta affermando che per la ripartizione occorre considerare, ad esempio,
la superficie radiante, mentre ha escluso la ripartizione sulla base della tabella millesimale di proprietà
(se non prevista convenzionalmente in un regolamento avente natura contrattuale in deroga al Codice
Civile) che non tiene assolutamente conto della “proporzione dell'uso che ciascuno può farne”.
In questo contesto si è inserito l'articolo 26 comma 5 della Legge 10/1991.
Tale disposizione espressamente prevede che, a seguito dell'adozione dei sistemi di
termoregolazione e di contabilizzazione del calore, la ripartizione della spesa deve essere effettuata “in
base al consumo effettivamente registrato”.
Leggendo bene la norma (speciale) ci si accorge che non è assolutamente diversa dalla norma
(generale) prevista dall'articolo 1123 comma 2 c.c., ma è bene rilevare che mentre l’art. 1123 è
derogabile, la Legge 10/1991 è imperativa e, quindi, non è derogabile nemmeno con accordo di tutti i
condomini. Ne consegue che un regolamento avente natura contrattuale non può prevedere un criterio
che deroghi tale principio. Nemmeno lo potrà fare, a maggior ragione, una delibera assembleare.
Si è a lungo dibattuto su cosa dovesse essere inteso con il termine “consumi effettivi” e come
questi andavano calcolati.
A fare chiarezza è intervenuto il Decreto Legislativo 4 luglio 2014 n. 102 recante “Attuazione della
direttiva 2012/27/UE sull'efficienza energetica”
All'Articolo 9 (Misurazione e fatturazione dei consumi energetici), comma 5 lettera d), si legge che
“Per favorire il contenimento dei consumi energetici attraverso la contabilizzazione dei consumi
individuali e la suddivisione delle spese in base ai consumi effettivi di ciascun centro di consumo
individuale (...) quando i condomini sono alimentati dal teleriscaldamento o teleraffreddamento o da
sistemi comuni di riscaldamento o raffreddamento, per la corretta suddivisione delle spese connesse al
consumo di calore per il riscaldamento degli appartamenti e delle aree comuni, qualora le scale e i
corridoi siano dotati di radiatori, e all'uso di acqua calda per il fabbisogno domestico, se prodotta in
modo centralizzato, l'importo complessivo deve essere suddiviso in relazione agli effettivi prelievi
volontari di energia termica utile e ai costi generali per la manutenzione dell'impianto, secondo quanto
previsto dalla norma tecnica UNI 10200 e successivi aggiornamenti. E' fatta salva la possibilità, per la
prima stagione termica successiva all'installazione dei dispositivi di cui al presente comma, che la
suddivisione si determini in base ai soli millesimi di proprietà”.
La prima osservazione è che la norma UNI CTI 10200 (l'ultima revisione è del febbraio 2013) in
tema di ripartizione delle spese per la climatizzazione invernale, nata con carattere volontario, è
divenuta obbligatoria.
La stessa non è pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale ed è acquistabile presso il CTI (Comitato
Termotecnico Italiano) o l'UNI (Ente Nazionale Italiano di Unificazione - è un’associazione privata senza
scopo di lucro fondata nel 1921 e riconosciuta dallo Stato e dall’Unione Europea, che studia, elabora,
approva e pubblica le norme tecniche volontarie - le cosiddette “norme UNI” - in tutti i settori industriali,
commerciali e del terziario, tranne in quelli elettrico ed elettrotecnico).
Tuttavia non è cosa nuova il rinvio, contenuto in Leggi, a norme tecniche di settore. Si pensi al D.
Lgs. 81/2008 (in materia di sicurezza sul lavoro e nei cantieri edili) il quale effettua numerosi richiami
alle norme UNI.
Lo stesso Decreto Ministeriale 37/2008 (in materia di sicurezza degli impianti che ha sostituito la
Legge 46/1990) prevede che i progetti e gli impianti realizzati in conformità alla vigente normativa e alle
europea o che sono parti contraenti dell'accordo sullo spazio economico europeo, si considerano
eseguiti secondo la regola dell'arte.
Si noti, però, che per quanto attiene alla ripartizione della spesa nella contabilizzazione, il
Legislatore non rimette totalmente la definizione dei criteri della spesa all'UNI. Allo stesso, infatti, in
poche righe detta i principi cui esso si deve ispirare.
Pertanto, l'articolo 26 comma 5 della Legge 10/1991 prevede che la ripartizione deve essere
effettuata sulla base dei “consumi effettivi”. Il D. Lgs. 102/2014 precisa che sono “effettivi” i “prelievi
volontari di energia termica utile”, ovvero il calore che viene prelevato dai singoli corpi scaldanti
mediante azione sulla valvola termostatica. La norma prevede anche che sono considerati connessi
alla contabilizzazione anche “i costi generali per la manutenzione dell'impianto”.
Resta all'UNI (il quale ha delegato al CTI - Comitato Termotecnico Italiano -) il compito di
individuare come calcolare i prelievi volontari.
Pertanto, nessuna funzione legislativa viene assegnata ad organismo diverso dalle Camere. Allo
stesso spetta solo quella funzione tecnica che gli è propria.
Le prime riflessioni portano quindi a ritenere che per le spese di riscaldamento, laddove gli
impianti siano forniti di contabilizzazione (pur in assenza di termoregolazione), non trova più
applicazione l'articolo 1123 del codice civile. Conseguentemente sfugge ai condomini la possibilità di
ripartire le spese stesse in base a criteri diversi seppur approvati all'unanimità o previsti in regolamenti
aventi natura contrattuale.
La ripartizione della spesa, infatti, viene considerata dal Legislatore utile per favorire il
contenimento dei consumi energetici. Ne consegue che la suddivisione tra i condomini non svolge più
solo un ruolo interno al condominio inteso a disciplinare i rapporti tra privati, ma assume un ruolo
superiore, sino a diventare utile per la società.
I coefficienti correttivi
In riferimento alla quota da ripartire sulla base del consumo, va osservato che devono
considerarsi non conformi a legge i così detti “coefficienti correttivi”.
Innanzitutto non risulta che questi siano determinati da norma tecnica di settore nè italiana nè
europea (le norme EN). Unico riferimento è ad una norma svizzera che, in quanto tale, non trova
applicazione in Italia nè è riconosciuta dagli enti di normazione europei.
I coefficienti correttivi, ai fini del calcolo della quota volontaria, tengono in considerazione le
dispersioni di calore (ad esempio per gli appartamenti posti all'ultimo piano o al piano pilotis). E',
questo, un parametro non previsto dalla Legge che, invece, fa riferimento, come detto, al solo prelievo
di calore dai corpi scaldanti.
Si consideri che quando i cittadini si saranno abituati all'utilizzo delle valvole termostatiche,
probabilmente l'impianto di riscaldamento svolgerà il proprio servizio in maniera totalmente difforme
rispetto a quanto siamo abituati. Oggi, infatti, pensiamo all'utilizzo dell'impianto di riscaldamento in
condizioni standard, in cui, cioè, tutti gli appartamenti sono scaldati. In questa circostanza, risultano
penalizzate le unità immobiliari in posizioni di maggior dispersione. Un domani, però, molti
appartamenti (anche intermedi) potrebbero essere freddi in quanto poco o per niente utilizzati. Ne
consegue che un appartamento in un piano intermedio oggi è scaldato da tutti i lati, mentre in futuro
così potrebbe non essere. In una situazione di questo tipo appare difficile conteggiare le dispersioni del
solo ultimo piano.
La così detta “quota fissa”
Qualche riflessione merita anche la così detta “quota fissa”.
Un criterio forfetario indicato dall'assemblea che, ad esempio, quantifichi la spesa per potenza
termica impegnata (c.d. quota fissa) al 30% o al 40%, non tenendo quindi in considerazione le
dispersioni di rete (valutabili caso per caso a seconda dell'edificio e dell'impianto di distribuzione del
calore), oppure un criterio determinato senza essere stato preceduto dal rilievo del numero e delle
dimensioni dei corpi scaldanti (preferibilmente acquisito a verbale) è da considerarsi nullo (quindi
impugnabile in ogni tempo) in quanto non consente di calcolare i consumi effettivi.
Tale quota, pertanto, dovrà essere stabilita da un tecnico abilitato secondo i criteri indicati nella
stessa norma UNI 10200.
In ogni caso, il Legislatore italiano non avrebbe potuto fare diversamente in quanto il concetto dei
“consumi effettivi” è espressamente voluto dalla Direttiva Europea alla quale si dovranno adeguare tutti
gli Stati Membri.
Unica deroga è quella contenuta nello stesso articolo 9 comma 5 lettera d), secondo la quale “ E'
fatta salva la possibilità, per la prima stagione termica successiva all'installazione dei dispositivi di cui al
presente comma, che la suddivisione si determini in base ai soli millesimi di proprietà”.
L'articolo 9 comma 5 lettera d), rimanda alla norma UNI 10200 anche la ripartizione dei “costi
generali per la manutenzione dell'impianto”.
Occorre pertanto circoscrivere l'ambito di applicazione.
Il D. Lgs. 102/2014 rimanda, per le definizioni, tra l'altro, al D. Lgs. 192/2005. In esso, all'Allegato
A, si rinviene la definizione di manutenzione: “insieme degli interventi necessari, svolte da tecnici
abilitati operanti sul mercato, per garantire nel tempo la sicurezza e la funzionalità e conservare le
prestazioni dell’impianto entro i limiti prescritti”.
Essa si divide in manutenzione ordinaria e straordinaria.
Per manutenzione ordinaria dell’impianto termico si intendono “le operazioni previste nei libretti
d’uso e manutenzione degli apparecchi e componenti che possono essere effettuate in luogo con
strumenti ed attrezzature di corredo agli apparecchi e componenti stessi e che comportino l’impiego di
attrezzature e di materiali di consumo d’uso corrente”.
Ad essa andrebbero aggiunte le piccole riparazioni.
Invece, per manutenzione straordinaria dell’impianto termico si intendono “gli interventi atti a
ricondurre il funzionamento dell’impianto a quello previsto dal progetto e/o dalla normativa vigente
mediante il ricorso, in tutto o in parte, a mezzi, attrezzature, strumentazioni, riparazioni, ricambi di parti,
ripristini, revisione o sostituzione di apparecchi o componenti dell’impianto termico”.
A questo termine si potrebbero aggiungere le modifiche rese necessarie dall'evoluzione
normativa (ad esempio la termoregolazione).
Tra i costi generali da ripartire sulla base della tabella millesimale del riscaldamento, calcolata ai
sensi della norma UNI 10200, si ritengono inseriti quelli necessari per il funzionamento dell'impianto e
l'erogazione del calore, cioè quelli indispensabili per il “servizio riscaldamento”, che, poi, è quello che
consuma energia ed immette i prodotti della combustione in atmosfera.
La manutenzione straordinaria, invece, attiene alla conservazione del bene e, in quanto tale, va
ripartita in base alla tabella millesimale di cui all'articolo 1123 comma 1 del codice civile.
Tra le spese da ripartire sulla base della norma UNI 10200 con la così detta quota fissa,
andrebbero aggiunte anche le spese necessarie per il tecnico abilitato alla conduzione e l'esercizio
della centrale termica nonchè per il terzo responsabile. Tutte voci riferite, quindi, al godimento del
servizio e non alla conservazione del bene.
Diversa ripartizione della spesa adottata dall'assemblea
L'articolo 16 (sanzioni) comma 8 del D. Lgs. 102/2014, prevede che è soggetto ad una sanzione
amministrativa da 500 a 2500 euro il condominio alimentato dal teleriscaldamento o dal
teleraffreddamento o da sistemi comuni di riscaldamento o raffreddamento che non ripartisce le spese
in conformità alle disposizioni di cui all'articolo 9 comma 5 lettera d).
E' il primo caso in cui la ripartizione della spesa in maniera difforme dai criteri legali, oltre alla
nullità della delibera, è soggetta anche ad una sanzione amministrativa.
Le regioni e le provincie autonome di Trento e di Bolzano, nell'ambito delle attività di ispezione
degli impianti termici di cui all'articolo 9 del decreto del Presidente della Repubblica 16 aprile 2013, n.
74, eseguono anche gli accertamenti e le ispezioni sull'osservanza dei criteri di ripartizione della spesa.
Come sopra anticipato, poichè il D. Lgs. 102/2014 (al pari della Legge 10/1991) è norma
imperativa, la ripartizione della spesa sulla base di diversi criteri darebbe origine ad una delibera nulla
in quanto contraria a Legge.
In quanto tale, la decisione può essere impugnata in ogni tempo anche da colui che ha votato a
favore.
Diverso è, invece, il trattamento per le delibere con le quali, nell'esercizio delle attribuzioni
assembleari previste dall'art. 1135 c.c., nn. 2 e 3, vengono in concreto ripartite le spese medesime,
atteso che queste ultime, ove adottate in violazione dei criteri già stabiliti, devono considerarsi
annullabili, e la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza di trenta giorni previsto
dall'art. 1137 codice civile (Cassazione Civile, Sez. II, 21.05.2012, n. 8010).
Riflessi sul regolamento di condominio approvato dall'Assemblea
All'introduzione dei sistemi di contabilizzazione consegue la modifica del regolamento in punto
riparto della spesa del riscaldamento.
L'articolo 26 comma 5 della Legge 10/91, prevede una maggioranza speciale sia per l'adozione
dei sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione sia per la deliberazione del criterio di riparto. Così
recita la norma citata: “Per le innovazioni relative all'adozione di sistemi di termoregolazione e di
contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al
consumo effettivamente registrato, l'assemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dal
secondo comma dell'articolo 1120 del codice civile”.
La norma speciale indica la stessa maggioranza prevista dall'articolo 1138 comma 3 del Codice
Civile, la quale prevede che il regolamento può essere modificato con la maggioranza di cui all'articolo
1136 comma 2 del Codice Civile secondo il quale “sono valide le deliberazioni approvate con un
numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore
dell'edificio”.
Quindi, nel caso dell'adozione dei contabilizzatori, il regolamento condominiale, in punto riparto
della spesa del riscaldamento, può essere modificato con una delibera assembleare adottata con la
“maggioranza” di legge.
Riflessi sul regolamento di condominio avente natura contrattuale
Dovendo procedere all'adozione dei sistemi di contabilizzazione, ci si interroga sulla possibilità di
modificare il regolamento contrattuale in punto ripartizione della spesa riferita al riscaldamento.
Normalmente i criteri di ripartizione fissati convenzionalmente possono essere modificati solo con
il consenso unanime di tutti i condomini (Cass. n. 17276/2005), ma nel caso della termoregolazione il
principio generale non trova spazio poiché l'art. 26 comma 5 L. 10/1991 e l'art. 9 comma 5 lettera d)
D.Lgs. 102/2014 (che la disciplinano) sono inderogabili e quindi obbligano i condomini a rispettarla
anche disattendendo il regolamento contrattuale.
Ritornando ora alla questione che ci interessa, si osservi che l'articolo 26 comma 5 L. 10/1991,
esordisce qualificando l'adozione dei sistemi in esame quale “innovazione”. In tema di condominio di
edifici, costituisce innovazione qualunque opera nuova che implichi una modificazione notevole della
cosa comune, alterandone l'entità sostanziale o la destinazione originaria (Cassazione civile, 5
novembre 1990, n. 10602).
L'assemblea in primo luogo delibera quindi l'innovazione, cioè la “modificazione notevole della
cosa comune, alterandone l'entità sostanziale o la destinazione originaria” e, conseguentemente, la
modifica dei criteri di riparto.
Tale seconda delibera è consequenziale alla prima. Infatti, approvata l'innovazione all'impianto, la
Legge impone di adottare le risultanze della contabilizzazione e le spese dovranno essere suddivise in
base ai consumi effettivi.
Il diverso criterio eventualmente previsto dal regolamento avente natura contrattuale deve essere
espunto, trattandosi di clausola nulla ai sensi dell'articolo 1418 comma 1 del Codice Civile secondo il
quale “Il contratto è nullo quando è contrario a norme imperative, salvo che la legge disponga
diversamente”. Sull'imperatività delle norme in materia di contenimento dei consumi energetici non vi è
dubbio.
Poiché la clausola regolamentare è divenuta illegittima, è consentito all’assemblea di decidere di
adottare il nuovo criterio di riparto sulla base della contabilizzazione.
La delibera richiede la maggioranza di cui all'articolo 26 comma 5 della Legge 10/1991
(maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio).
In questo senso si registra la sentenza del Tribunale di Pavia del 16 gennaio 2001 n. 39.
Con ordinanza del 30 gennaio 2009 del Tribunale di Milano, Sezione distaccata di Legnano, ha
confermato che l'art. 26 comma 5 Legge 10/91, “per evidenti connotazioni pubblicistiche che la
caratterizzano, essendo volta a perseguire l'obiettivo del contenimento energetico, va intesa quale
norma imperativa di Legge, comunque sovraordinata ai regolamenti condominiali, sia pure contrattuali”.
Più recentemente ha confermato l’orientamento il Tribunale di Roma (sent. 29 aprile 2010): “nel
contrasto tra l'interesse particolare del condomino a non vedere modificare i criteri di riparto previsti dal
regolamento o dalla legge e l'interesse generale a favorire il risparmio energetico, il legislatore si è
orientato nel senso di attribuire prevalenza all'interesse più aderente al concetto di utilità sociale,
giungendo, per tal motivo, a modificare ed abbassare i quorum assembleari per interventi rispetto ai
quali, secondo le norme del codice civile, sarebbe stata necessaria la maggioranza qualificata delle
innovazioni o, addirittura, l'unanimità. Si è, quindi, ritenuto che le disposizioni di cui alla Legge citata,
recante norme in tema di uso razionale dell'energia e per il risparmio energetico, per il loro carattere
pubblicistico prevalgono sulla disciplina privatistica, donde l'autonomia negoziale dei privati risulta
limitata”.
*

[Terminus]

io ho tagliato corto dicendogli che i millesimi sono calcolati al costrutito e me lo sono tolto dalle scatole, se dovevi farlo all'attuale come te la sbrigavi? Io starei molto cauto nel continuare a insistere su un punto che complica di parecchio la situazione a fronte di variazioni poco significative, ma soprattutto che comporta minuzionissime valutazioni di ogni minima cosa, anche il pannello termoriflettente dietro al calorifero!

Se quel condomino è del tipo rompip***e (come ce ne sono a bizzeffe nei condomini) e trova qualcuno a consigliarlo (e potrebbe ben essere un collega che fiuta il lavoro), domani potrà impugnare la tua suddivisione millesimale per non aver rispettato la UNI 10200-UNI TS 11300 (che prevede la diagnosi sull'asset rating) e chiedere anche al condominio il risarcimento dei maggiori oneri per le spese fisse.
In merito alla diagnosi sul reale, l'assemblea può deliberare, come ho detto in precedenza, di non rifarla/verificarla se non dopo almeno 5 anni (per esempio).

[mat]

Simone, provo a dirlo ancora una volta, poi smetto perché perseverare è diabolico: io non contesto che sia pericoloso avventurarsi sulla strada dello "stato attuale dell'edificio" (peraltro, i rompiballe possono essere messi a tacere con opportune limitazioni al ricalcolo dei millesimi - ho già richiamato il codice civile che disciplina per certi versi la faccenda), IO CONTESTO IL CONCETTO CHE I CONSUMI INVOLONTARI NON DIPENDANO DAL FABBISOGNO DELLE UNITA' IMMOBILIARI.
Ci siamo capiti? Se poi vuoi raccontare questa storia per acquietare i rompiballe in assemblea, vedi tu, ma non raccontiamoci sta favoletta tra noi tecnici...

se si insiste sul fatto dello stato attuale (che puo' essere lecito) ci si infila in un casino dove chiunque potrà contestarti qualsiasi cosa

Perchè, se invece ti riferisci allo stato originale pensi di essere al sicuro dalle contestazioni? Se uno vuole rompere le scatole, può attaccarsi a tutto, dalla superficie disperdente considerata, alla trasmittanza delle pareti/solai, etc.

C'è poco da monitorare con i ripartitori. Ci si deve fidare delle percentuali date dalla uni 10200

Forse non mi sono spiegato: se hai un condominio con contabilizzazione diretta, anno per anno puoi facilmente andare a controllare come sono variate le dispersioni involontarie a fronte di quelle volontarie misurate dai contatori (visto tra l'altro che tanto le une quanto le altre entrano nel prospetto a consuntivo), e verificare quindi se e quale relazione c'è tra le due.

[Esa]

Una volta fatta l'analisi energetica secondo la UNI TS 11300 del condominio, come ripartisco tra i vari appartamenti? In base alla cubatura? In base alle dispersioni? O devo fare il calcolo energetico del singolo appartamento?

[SimoneBaldini]

Forse non mi sono spiegato: se hai un condominio con contabilizzazione diretta, anno per anno puoi facilmente andare a controllare come sono variate le dispersioni involontarie a fronte di quelle volontarie misurate dai contatori (visto tra l'altro che tanto le une quanto le altre entrano nel prospetto a consuntivo), e verificare quindi se e quale relazione c'è tra le due.

Se hai i contabilizzatori hai un dato reale delle dispersioni, e qui le cose sono ancora meno variabili che con i ripartitori. Ho tirato fuori i dati di un condominio con satelliti, le dispersioni sono pressochè invariate di anno in anno anche se i consumi variano a secondo di quanti appartamenti sono abitati. Sui ripartitori le cose sono un po' piu' complesse, non c'è una sola colonna, ce ne sono piu' d'una che attraversano direttamente gli appartamenti riscaldati. Qundi qualsiasi calcolo è sempre "sbagliato" o opinabile.

Ci siamo capiti? Se poi vuoi raccontare questa storia per acquietare i rompiballe in assemblea, vedi tu, ma non raccontiamoci sta favoletta tra noi tecnici...

Io non dico che non dipendano, dipendono ma in minima parte e non proporzionalmente, basta farsi due conti semplici. Quello che si è voluto interpretando la uni10200 al costruito è solo per ottenere una semplificazione di rilievo e calcolo. Se poi uno vuole procedere allo stato attuale, ben venga, ma francamente ne faccio a meno, come ho detto per me potevano anche andare a volumetria che sarebbe stato ancora piu' immediato e meno dispendioso.

Perchè, se invece ti riferisci allo stato originale pensi di essere al sicuro dalle contestazioni? Se uno vuole rompere le scatole, può attaccarsi a tutto, dalla superficie disperdente considerata, alla trasmittanza delle pareti/solai, etc.

Se uniformi tutto il condominio non hai problemi di disparità tra uno e l'altro, cioè se c'è un errore c'è per tutti, cosa molto diversa se invece calcoli il doppio vetro per uno e no per l'altro.
Qui forse non si è capito che con i nostri calcoli si mette le mani nel portafogli della gente, ora se fai un calcolo all'esistente o si è precisi fino a spaccare il capello in due oppure ti potranno far rivalutare le cose fino all'impossibile. Cioè tu entri in un appartamento, misuri le finestre e le valuti doppio vetro, poi saltano fuori dei certificati che ti dicono che il k è 2,2 mentre tu l'hai valutato 2,3, scopri dopo che il cassonetto è stato isolato mentre tu l'hai valutato non isolato, dietro al calorifero ha messo un termoriflettente, la parete a nord della camera l'ha isolata con una controparete incartongesso, ecc... quindi o gli fai pagare 300 euro ad appartamento per una valutazione minuziosa, oppure gli fai una valutazione uniformata per l'intero edificio.

[mat]

Se uniformi tutto il condominio non hai problemi di disparità tra uno e l'altro, cioè se c'è un errore c'è per tutti

Mah, io non sono molto convinto... intanto ci sono sempre quelli del primo e ultimo piano che possono lamentarsi che secondo loro le dispersioni calcolate verso sotto/sopra sono eccessive, poi sono tanti i condomini in cui gli appartamenti non sono tutti identici (per non parlare di palazzi storici che qui da noi abbondano, dove fatichi a trovarne due uguali), quindi si moltiplicano le strutture/superfici che si applicano solo a qualche appartamento, con rischio quindi di accuse di disparità nei calcoli...

[SimoneBaldini]

Le dispersioni verso sotto o sopra ci sono sia nel calcolo all'origine che allo stato attuale.
Ovviamente se hai pareti differenti le consideri differenti, io intendevo nei casi generici e soprattutto per il discorso finestre, dove ti puo' capitare chi ha la finestra montata qualche anno fa' e tu non sai di che k si tratta a meno che non ti diano dei certificati.
Non voglio convincere nessuno, io e molti altri abbiamo optato per questa linea di pensiero, puo' essere che tra qualche mese la si cambi, ma per ora mi sembra il male minore.
Però comprenderete tutti che procedere ad un calcolo minuzioso all'attuale comporta la raccolta di documentazione di ogni appartamento, soprattutto delle finestre, poi di ulteriori interventi interni ecc... e si capisce benissimo che su 30 appartamenti dove già per miracolo si riuscirà ad entrare negli appartamenti a fare i rilievi, pensare anche di trovare altri certificati quando magari chi è presente nell'appartamento è un affittuario probabilmente straniero. Poi dopo che tu consegni il progetto, dopo la prima stagione o magari la seconda di contabilizzazione, salta fuori un proprietario e ti dice che lui aveva installato le finestre con k 1,1 e tu le hai considerate k 2,2 e che nessuno gli aveva chiesto nulla! Quindi cosa fai, riprendi in mano il tutto e ricalcoli i fabbisogni per attribuirgli una differenza di 2/3% oltre che rivalutare le vecchie contabilizzazioni?

[SuperP]

Però comprenderete tutti che procedere ad un calcolo minuzioso all'attuale comporta la raccolta di documentazione di ogni appartamento, soprattutto delle finestre, poi di ulteriori interventi interni ecc... e

Questo minuzioso rilievo devi comunque farlo!

[SimoneBaldini]

Questo minuzioso rilievo devi comunque farlo!

Non si tratta di rilievo, ma di recuperare documentazione del singolo infisso che dovrebbe avere il condomino, il rilievo minuzioso lo faccio già ma non posso sapere dal rilievo le caratteristiche dell'infisso se non ipotizzarne delle generiche a meno chè uno abbia la vista rx! Poi chi mi dice che internamente non abbiano isolato delle pareti anche per le sole muffe, posso chiederlo a chi è presente al sopralluogo, ma nel 99% dei casi non lo sa, magari è un inquilino, il figlio, la suocera, o anche chi potrebbe saperlo ma se l'è dimenticato. E anche se mi dicono che la parete è stata isolata con 4cm e controparete, cosa faccio mi fido, mi faccio firmare una liberatoria, oppure gli caroto la parete?
E' per questo che a mio avviso si deve semplificare.

[Terminus]

Mi sembrava che mancasse l'opinione rilevante di SuperP.
Quindi per te la valutazione è sul reale ?

In merito alle osservazioni di SimoneBaldini sui problemi di dover accedere e verificare ogni appartamento, si potrebbe informare l'assemblea (anche tramite raccomandate dell'amministratore) di fornire informazioni e qualunque documentazione disponibile riguardo opere di riqualificazione messe in atto dai vari condomini, entro un certo lasso di tempo. Dopodichè rimarrebbe da verificare sul campo quanto dichiarato dai proprietari.
Chi non parla si tiene la situazione originale e non può venirmi a dire che ho sbagliato io: se vuole il ricalcolo me lo paga lui singolarmente.
Comunque rimane la proposta di far approvare all'assemblea la durata dei millesimi almeno per qualche anno.

[SimoneBaldini]

si potrebbe informare l'assemblea (anche tramite raccomandate dell'amministratore) di fornire informazioni e qualunque documentazione disponibile riguardo opere di riqualificazione messe in atto dai vari condomini, entro un certo lasso di tempo. Dopodichè rimarrebbe da verificare sul campo quanto dichiarato dai proprietari.

Questo è scontato e l'ho sempre fatto soprattutto per gli APE, ma non è mai arrivato nulla se non col contagoccie e documenti che non mi servivano. E li il problema è anche peggio perchè l'APE lo devi fare sul reale quindi è sempre colpa tua se non hai "visto" una cosa.
E la verifica è un'altro problema, cioè se uno mi da' un certificato di un'infisso farlocco, magari in buona fede. Mi è capitato un proprietario di diversi appartamenti dove in alcuni ha sostituito gli infissi con le detrazioni, ma non tutti erano quelli certificati alcuni si alcuni no, sai che divertimento è stato andare a capire quali erano quelli col vetro BE e quelli no. E il dubbio mi rimane ancora.

Chi non parla si tiene la situazione originale e non può venirmi a dire che ho sbagliato io: se vuole il ricalcolo me lo paga lui singolarmente.
Comunque rimane la proposta di far approvare all'assemblea la durata dei millesimi almeno per qualche anno.

Il problema non è di chi non parla, ma di chi parla, cioè se uno ti manda della documentazione di 20 anni fa' e ti dice che ha isolato la parete ma che non trova ne certificati ecc.. cosa si fa'? Di certo non sarò io a "sbattermi" per capire che diavo ha combinato 20 anni fa' per magari una parete di 4mq.

[SuperP]

Quindi per te la valutazione è sul reale ?

Io condivido l'opinione di Baldini, per il caloclo della quota involontaria ripartita in base a millesimi, per semplicità
Ma il rilievo dello stato reale bisogna farlo cmq per fare la relazione preliminare sui consumi, da fornire in assemblea, per avere comunque i dati per la diagnosi, le dispersioni per la preregolazione dei radiatori, i dati per la certificazione etc

[mat]

Mi sembrava che mancasse l'opinione rilevante di SuperP.

Davvero! Ora posso tornare nel mio guscio a studiare, c'è chi mi sostituisce molto più autorevolmente!

[SuperP]

Mi sembrava che mancasse l'opinione rilevante di SuperP.

Davvero! Ora posso tornare nel mio guscio a studiare, c'è chi mi sostituisce molto più autorevolmente!

mat, l'invidia è brutta cosa...
Guarda che copio incollo lo screen shot di skype!!
E secondo me, è una presa in giro... come per dire "Eccolo che arriva, non poteva non pronunciarsi"

Ma rispondimi, perchè tu vuoi fare i calcoli con il fabbisogno reale?

[mat]

E secondo me, è una presa in giro... come per dire "Eccolo che arriva, non poteva non pronunciarsi"

Ah, dici una cosa tipo questa? https://www.youtube.com/watch?v=ekVwpQSz8N4

[Terminus]

E secondo me, è una presa in giro... come per dire "Eccolo che arriva, non poteva non pronunciarsi"

Ma rispondimi, perchè tu vuoi fare i calcoli con il fabbisogno reale?

No, no. Quale presa in giro. Solo che mi sembrava mancassi tu nella discussione, peraltro già sostenuta da colleghi di ottimo livello.
Il perchè credo si debbano fare i calcoli con il reale, l'ho già detto sopra: principalmente perchè se diagnosi deve essere, deve essere sul reale, mica su quello che era 40 anni fa.
Poi perchè credo che il condomino "so tutto io" abbia facilmente da contestare il non aver considerato le opere di miglioramento fatte nel frattempo.
Ad una simile contestazione cosa rispondiamo ? Che la norma non è chiara, oppure che non vogliamo rifare i conti l'anno dopo ? Oppure che non ci pagano a sufficienza per fare i sopralluoghi in ogni appartamento ?

[SimoneBaldini]

principalmente perchè se diagnosi deve essere, deve essere sul reale, mica su quello che era 40 anni fa

Vero ma qui si confonde la diagnosi con il progetto di contabilizzazione. Il calcolo per i millesimi non è una diagnosi, poi è vero che se devi dare il previsionale devi calcolarlo sul reale altrimenti hai valori superiori, ma è sempre un calcolo previsionale che poi verrà smentito al primo conteggio.

Poi perchè credo che il condomino "so tutto io" abbia facilmente da contestare il non aver considerato le opere di miglioramento fatte nel frattempo.
Ad una simile contestazione cosa rispondiamo ?

Io fino ad ora dico che la norma si intende di considerare all'origine, di fatto non c'è scritto il contrario.

? Oppure che non ci pagano a sufficienza per fare i sopralluoghi in ogni appartamento ?

Direi questa.

[Spd]

Sto ancora cercando di capire se tutto ciò di cui avete discusso ha un senso, o per essere nel tema, se è efficiente per il nostro paese.
Indubbiamente aumenterà il PIL, e girerà qualche soldo (tra tecnici, installatori e produttori di materiali). Ma penso che saremo più poveri e inxxti.


Ecco i concetti che mi girano in testa. Li devo ancora ordinare. Forse vado fuori tema, ma il primo post esprime il disagio dei nostri clienti, disagio che siamo noi a dover affrontare. E non lo voglio affrontare con alle spalle elucubrazioni teoriche.

La contabilizzazione con i ripartitori (e le valvole termostatiche) non può essere applicata all'esistente così come viene effettuata oggi: gli appartamenti non sono isolati tra loro. Direi che non risponde al vero che sto "misurando" il consumo effettivo se non valuto l'energia che sto prelevando dagli appartamenti circostanti a valvole chiuse (ipotesi di soluzione: valvole che non possono essere completamente chiuse?).

Per fare diagnosi o valutazione dei consumi, non si può usare la 11300 che prevede che tutti gli appartamenti confinanti siano a 20 °C (oltre alle altre semplificazioni). Non fotografa la situazione reale. E anche se lo facesse, tale situazione sarebbe estremamente variabile (ipotesi di soluzione: ripartire in base all'uso "potenziale"?).

Il DLgs 102/2014 non obbliga l'installazione dei contabilizzatori/ripartitori. Al comma 5 dell'articolo 9 è richiesta la convenienza in termini di costi. Dato che esiste almeno un condomino che pagherà il doppio di prima (anche il triplo) l'intervento, qualunque sia il metodo di calcolo, non sarà conveniente. Poi può darsi che ci siano altri regolamenti (piani qualità aria, per esempio) che la impongano, non il 102.

Non è un tema che possono risolvere i tecnici (professionisti/professori), con norme tecniche sempre più complesse. Non si può modellare la realtà: la si deve approssimare (qualcuno si deve rassegnare a ciò). Meglio regole semplici, ripetibili, inoppugnabili. Niente +/- 5% di tolleranza, niente approssimazioni "scientifiche".

L'impianto di riscaldamento è un bene comune e un organismo indissolubile con l'edificio. Una parte dei costi deve essere (anche per equità) suddivisa tra tutti, con criteri non legati all'uso effettivo (quota involontaria?).

L'attuale schema legislativo/tecnico, complice errori, imprecisioni, ritardi, inesperienza, allontanamento dalla realtà, porterà solo a contenziosi, arrabbiature, perdita di credibilità per i professionisti.

Mi sembra più equo il meccanismo attuale (sempre per i condomini esistenti), dove la spesa è suddivisa in base alla potenza (potenzialità di uso!). non esiste il differente uso individuale (lo dicono anche le UNI/TS ), è un'astrazione mutevole e non riproducibile.

Perché impiegare 100 ore di lavoro (più acquisto software, acquisto e lettura norme, corsi, tempo sul forum ....) per ipotizzare interventi che si ripagano in 12 anni? Gli interventi veramente efficaci li devo valutare impiegando 2 ore.

Molto meglio la 373 (ne ho vista l'altro giorno una fatta a mano del 1980: tutto chiaro a trent'anni di distanza; vai a leggere una legge 10 di 10 anni fa), non ho dubbi. Non in termini scientifici, ma in termini di costi/benefici. Da aggiustare sulla parte impianti. Il resto (sull'esistente) è pura teoria e perdita di tempo.

Insomma è un problema politico, non tecnico.

[Esa]

"Insomma è un problema politico, non tecnico."
Verissimo, concordo in pieno.
Le discussioni "tecniche" (teoriche) sono inutili. La gente deve capire e non è disposta a vedersi triplicare/dimezzare le bollette dopo decenni di pacifica convivenza con ripartizioni che andavano bene a tutti. Nessuno capisce perché si deve pagare un tecnico per fare calcoli inutili, approssimativi, per non dire sbagliati, come appare anche da questa interminabile discussione. Per di più sulla base di teorie uscite dalla mente di qualche "professorone/esperto" che vive sulle nuvole (o ha i piedi per terra, visto che deve far credere che il PIL aumenta, ben attento però al suo fatturato, che aumenta vendendo inutili corsi. dispense, partecipazioni a forum, ecc.).
Se proprio si deve installare la contabilizzazione, visto che ce la chiede l'Europa almeno che tutti la capiscano. Ma quando l'Europa discute queste cose, noi, dove siamo? A spasso per Bruxelles o nelle Commissioni? Sanno almeno i nostri rappresentanti (che mandiamo lì a 20.000 euro al mese) quali sono le conseguenze delle decisioni prese ?
Si può discutere se la quota fissa deve essere stabilita per potenza o volume (a cui io sono favorevole perché tutti la capiscono e la accettano senza riserve, visto che tutti possono farsi i conti e andava bene fino; in pratica, contiene anche tutti i principali coeffiienti correttivi "svizzeri"). Tutti la possono capire, senza pagare un inutile "tecnico" (che poi litigherà con i colleghi di Groupon per farsi pagare 1.000 euro o 50 euro, visto che manca il lavoro).
Il problema è politico, il resto è discussione sterile.

[SimoneBaldini]

Una cosa è il proprio pensiero dove io condivido in parte gli ultimi due interventi, e un'altra cosa è lavorare con le attuali norme.
Per me L10, progetti di contabilizzazione ecc.. politicamente potevano essere evitati, bastavano dei paletti (come ho piu' volte detto) semplici e chiari per evitarci calcoli logaritmici.
Ma la realtà è che le norme ci sono e su queste dobbiamo lavorare, quindi la discussione è corretta soprattutto per confrontarsi sulle diverse linee di pensiero.

La contabilizzazione con i ripartitori (e le valvole termostatiche) non può essere applicata all'esistente così come viene effettuata oggi: gli appartamenti non sono isolati tra loro. Direi che non risponde al vero che sto "misurando" il consumo effettivo se non valuto l'energia che sto prelevando dagli appartamenti circostanti a valvole chiuse (ipotesi di soluzione: valvole che non possono essere completamente chiuse?).

E' vero e di fatto c'è la quota involontaria che compensa questo disagio.

Per fare diagnosi o valutazione dei consumi, non si può usare la 11300 che prevede che tutti gli appartamenti confinanti siano a 20 °C (oltre alle altre semplificazioni). Non fotografa la situazione reale. E anche se lo facesse, tale situazione sarebbe estremamente variabile (ipotesi di soluzione: ripartire in base all'uso "potenziale"?).

Gli appartamenti sono tutti a 20°C a regime, la valutazione dei consumi è con tutto funzionante, non potrebbe essere diversamente.

Il DLgs 102/2014 non obbliga l'installazione dei contabilizzatori/ripartitori. Al comma 5 dell'articolo 9 è richiesta la convenienza in termini di costi. Dato che esiste almeno un condomino che pagherà il doppio di prima (anche il triplo) l'intervento, qualunque sia il metodo di calcolo, non sarà conveniente. Poi può darsi che ci siano altri regolamenti (piani qualità aria, per esempio) che la impongano, non il 102.

Dei condomini che ho in gestione, la disparità maggiore è stata del 40/50%, mai del doppio o triplo. Se è il doppio o triplo è probabile che ci sia qualcosa che non va. Io posso confermare che l'obiettivo ultimo della norma viene raggiunto e anche alla grande, cioè si hanno riduzione di consumi quindi emissioni del 20% e oltre mediamente. Il risultato è di tutto rispetto, se non ci fosse la contabilizzazione ma solo le termostatiche, questo risultato non lo si sarebbe raggiunto dato che solo mettendo le mani nel portafogli della gente si ottiene qualcosa.

Mi sembra più equo il meccanismo attuale (sempre per i condomini esistenti), dove la spesa è suddivisa in base alla potenza (potenzialità di uso!). non esiste il differente uso individuale (lo dicono anche le UNI/TS ), è un'astrazione mutevole e non riproducibile.

Su questo non sono daccordo per quello che ho detto prima, solo toccando il portafogli ottieni qualcosa.

Perché impiegare 100 ore di lavoro (più acquisto software, acquisto e lettura norme, corsi, tempo sul forum ....) per ipotizzare interventi che si ripagano in 12 anni? Gli interventi veramente efficaci li devo valutare impiegando 2 ore.

Sicuramente si poteva avere quancosa di molto piu' semplice e pratico ma così non e'.

Molto meglio la 373 (ne ho vista l'altro giorno una fatta a mano del 1980: tutto chiaro a trent'anni di distanza; vai a leggere una legge 10 di 10 anni fa), non ho dubbi. Non in termini scientifici, ma in termini di costi/benefici. Da aggiustare sulla parte impianti. Il resto (sull'esistente) è pura teoria e perdita di tempo.

Vero, ma per fare una 373 oggi ti basterebbe un foglio xls e con tre paginette la stampi, poi come fai a chiederli 3600 euro!

Politico o no a noi tocca lavorarci con quello che ci ritroviamo.

[girondone]

Sulla convenienza non centra sicuro che uno pagherà di più
Per il risparmio c é cmq in generale già la racc CTI 03 che fa giurisprudenza con il risparmio del 10 %

Per la storia del calore dagli altri appartamenti
Non centra nulla nemmeno quello
Il furto di calore ' non esiste'
Basti pensare a quello che in una stanza teneva il vino ed il calore del vicinoera un danno
E CMA con le caldaie autonome mica chiediamo al vicino di pagare la nostra bolletta

Il discorso é che é dal 92 che sappiamo che dovevamo fare così
E poi la direttiva 2012 in cui c é la scadenza del 2016
Come al soliro ci abbiamo messo due anni per recepirla

[girondone]

Sulla convenienza non centra sicuro che uno pagherà di più
Per il risparmio c é cmq in generale già la racc CTI 03 che fa giurisprudenza con il risparmio del 10 %

Per la storia del calore dagli altri appartamenti
Non centra nulla nemmeno quello
Il furto di calore ' non esiste'
Basti pensare a quello che in una stanza teneva il vino ed il calore del vicinoera un danno
E CMA con le caldaie autonome mica chiediamo al vicino di pagare la nostra bolletta

Il discorso é che é dal 92 che sappiamo che dovevamo fare così
E poi la direttiva 2012 in cui c é la scadenza del 2016
Come al soliro ci abbiamo messo due anni per recepirla

[Spd]

Giro:
"Sulla convenienza non centra sicuro che uno pagherà di più.."
Dov'è la convenienza in termini di costi se, oltre le spese dell'intervento, dopo, sempre a 20°, pagherai di più?
Spiegalo bene a quelli cui dici che con la contabilizzazione si risparmia, e poi scoprono l'anno dopo la sorpresa.
La valvola non è condominiale (per il momento); è del singolo. E qui forse è il punto della questione.

E ancora: ho un caso di un condomino (anziano) che si è rifiutato di mettere valvola e ripartitore. Saggio o rompi... ? Il condominio ha rinunciato a imporglielo e hanno tutti i ripartitori tranne lui.
E poi, chi può imporglielo se l'intervento non è conveniente? Se è conveniente per il condominio, lo paghi il condominio!


Simone, i tuoi commenti sono interessanti:
"tutti sono a 20°"; lo acquisisco come dato (ipotizzando che non ci siano appartamenti sfitti/invenduti e studi professionali), ed è probabilmente legato al fatto che nella tua zona climatica il comportamento e gli orari di accensione sono diversi da quelle della mia.
Da me non è così: molti chiudono le valvole per risparmiare (a spese dei vicini), o perché vanno a lavorare tutto il giorno. Poi qualcuno sta a 22/23° (e questo è uno dei motivi per cui si risparmia: non efficienza ma corretto utilizzo da parte di tutti, che è l'aspetto sicuramente positivo della contabilizzazione).
Insomma, se l'edificio si porta tutto a 20°, alcuni stanno a 20° ma spese degli altri! Consumo volontario rasente lo zero!

Allego un diagramma (o almeno ci provo) con i consuntivi da un condominio (ho riportato solo qualche appartamento), dove si vedono gli squilibri (scoperti poi molto dopo). Consumi azzerati e consumi più che raddoppiati.
Altro punto dolente è che non hai consapevolezza di quanto consumi o di quanto hai risparmiato se non l'anno successivo; qui ci vuole qualche miglioria tecnologica per dare i consumi in tempo reale.

La tua risposta comunque mi ha chiarito un fatto: per evitare comportamenti squilibrati nei condomini esistenti le valvole non devono essere manovrabili! E devono essere condominiali, non proprietà del singolo.


Sul fatto che non si possa fare nulla, invece, sono sempre dell'idea che come l'Europa siamo noi, anche le leggi/norme sono nostre e dobbiamo provare a cambiarle se non funzionano

[girondone]

possonoimporlo con le forze dell 'ordine
alemno che non ci si a la famosa relazione di un tecnico ...
che sinceramente ad oggi non firmerei salvo forse rari casi


il risparmio ripeto
no è sul singolo appartamento

[girondone]

OBBLIGATORIETÀ DEL SINGOLO CONDOMINO DI CONSENTIRE L'INSTALLAZIONE
La decisione con la quale, ai sensi dell'articolo 26 comma 5 della Legge 10 del 9 gennaio 1991, i
condomini riuniti in assemblea, con la maggioranza prevista nello stesso articolo, approvano l'adozione
dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore, è vincolante per tutti coloro che sono
serviti dall'impianto di riscaldamento, anche se le opere vanno, in parte, ad essere effettuate nelle
singole unità immobiliari.
Si ricorda, infatti, che la stessa norma qualifica tale intervento come “innovazione”. Questa è
disciplinata dagli articolo 1120 e 1121 del Codice Civile. Con questo termine si intendono quelle
modifiche che comportino alterazione dell'entità sostanziale o il mutamento della originaria
destinazione, in modo che le parti comuni presentino una diversa consistenza materiale, ovvero
vengano utilizzate per fini diversi da quelli precedenti. In quanto novità, mutamento, trasformazione, le
innovazioni consistono sempre nell'atto o nell'effetto del "facere" (Cassazione Civile 26 maggio 2006, n.
12654; Cassazione Civile 5 novembre 2002, n. 15460; Cassazione Civile 29 agosto 1998, n. 8622).
Lo stesso legislatore, quindi, conferma che con tale opera si va ad intervenire sull'impianto di
riscaldamento che, in quanto tale, è una parte comune. Ne discende che, se dubbi anche vi fossero
stati, è la stessa Legge a confermare la competenza dell'assemblea per la relativa decisione in merito
all'adozione dei predetti sistemi, anche se questi vanno ad essere installati su elementi posti nelle parti
private, ma che fanno parte di un impianto “unitario”.
Nessun condomino (fatta eccezione per coloro che si sono distaccati dall'impianto centralizzato)
potrà quindi legittimamente rifiutarsi di procedere all'installazione delle valvole termostatiche e degli
strumenti idonei per la contabilizzazione. Dovrà quindi essere consentito l'accesso per il rilievo dei corpi
scaldanti e per tutte quelle operazioni ritenute necessarie (cfr Tribunale di Roma, Sezione V Civile, 29
aprile 2010).
In caso contrario, sarà possibile il ricorso all'Autorità Giudiziaria al fine di ottenere l'autorizzazione
all'accesso anche facendo ricorso alla forza pubblica.
Nelle more del procedimento giudiziario, dovendo nel frattempo ripartire i costi del riscaldamento,
è legittima la decisione dell'assemblea di attribuire la massima potenza calorica ai radiatori che sono
sprovvisti di contabilizzatori del calore, in quanto, non essendo provvisti i radiatori di valvole di chiusura,
appare ragionevole ritenere che il consumo sia pari alla massima potenza calorica degli stessi (cfr
Tribunale di Roma, Sezione V Civile, 29 aprile 2010).

[Spd]

il risparmio ripeto
no è sul singolo appartamento

da che passo del DLgs discende questa regola?

La valvola termostatica, secondo quelle sentenza che citi (o meglio secondo l'interpretazione), sembra essere parte comune!

[SimoneBaldini]

E ancora: ho un caso di un condomino (anziano) che si è rifiutato di mettere valvola e ripartitore. Saggio o rompi... ? Il condominio ha rinunciato a imporglielo e hanno tutti i ripartitori tranne lui.
E poi, chi può imporglielo se l'intervento non è conveniente? Se è conveniente per il condominio, lo paghi il condominio!

Anche a me è capitato, addirittura uno studio di avvocati che si è rifiutato di fare la contabilizzazione. L'anno dopo ha pagato a millesini piu' un aggravio del 30% deciso in assemblea, poi ha fatto la contabilizzazione. Tra l'altro questo studio potrebbe anche ottimizzare meglio i consumi visto che sabato e domenica non ci stà nessuno.

Da me non è così: molti chiudono le valvole per risparmiare (a spese dei vicini), o perché vanno a lavorare tutto il giorno. Poi qualcuno sta a 22/23° (e questo è uno dei motivi per cui si risparmia: non efficienza ma corretto utilizzo da parte di tutti, che è l'aspetto sicuramente positivo della contabilizzazione).
Insomma, se l'edificio si porta tutto a 20°, alcuni stanno a 20° ma spese degli altri! Consumo volontario rasente lo zero!

Allego un diagramma (o almeno ci provo) con i consuntivi da un condominio (ho riportato solo qualche appartamento), dove si vedono gli squilibri (scoperti poi molto dopo). Consumi azzerati e consumi più che raddoppiati.
Altro punto dolente è che non hai consapevolezza di quanto consumi o di quanto hai risparmiato se non l'anno successivo; qui ci vuole qualche miglioria tecnologica per dare i consumi in tempo reale.

I 20°C sono riferiti nel calcolo del fabbisogno, nella realtà è normale che poi ognuno usi il riscaldamento per quello che gli serve.
Del consumo volontario zero, francamente io non ne ho mai trovati, se non in un caso solo, ma questo stava in casa a 17°C e il suo appartamento aveva solo una parete rivolta a sud, comunque non stava a 20°C gratis.

[Andrew]

Scusate,

ho sentito che qualche collega ha avanzato delle perplessità sul calcolo del fabbisogno di en. utile (per ogni unità imm.re) mediante il software Cened + e consiglia di utilizzare altri programmi ... secondo lui "migliori".

Io ho sempre utilizzato quello.

Qualcuno può fornire la sua opinione o critica ??

[Andrew]

Chi fosse interessato ad una collaborazione con me nella stesura di progetti di contabilizzazione calore me lo faccia sapere.

Ho appena acquisito lavori che molto probabilmente non riuscirò ad evadere da solo, pertanto, sono alla ricerca di qualcuno (possibilmente con un minimo di esperienza) che mi dia una mano: organizzazione sopralluoghi, contatto con l'amministrazione del condominio, calcoli ed elaborazione in Cened +, stesura del progetto/relazione con relativa nuova tabella millesimale di ripartizione costi riscaldamento.

[SimoneBaldini]

ho sentito che qualche collega ha avanzato delle perplessità sul calcolo del fabbisogno di en. utile (per ogni unità imm.re) mediante il software Cened + e consiglia di utilizzare altri programmi ... secondo lui "migliori".

Piu' che migliore, non hai molta alternativa, il cened+ non calcola secondo 11300 e comunque usare cened+ è un po' da masochisti.

[Andrew]

Scusami ma non mi risulta che Cened + non esegua il calcolo secondo le Uni TS 11300

Io mi riferivo al fatto che il risultato è "peggiorativo" ...... altri software forse danno risultati meno "negativi".

[Augusto]

Scusami ma non mi risulta che Cened + non esegua il calcolo secondo le Uni TS 11300

Non ti risulta ma è così

[SimoneBaldini]

Scusami ma non mi risulta che Cened + non esegua il calcolo secondo le Uni TS 11300

Tra l'altro lo dice pure il cestec!
http://www.google.it/url?sa=t&rct=j&q=& ... 24&cad=rja
Comunque non ti è mai venuto il dubbio che le 11300 sono state aggiornate mentre il cened+ ormai sono qualche anno che non lo aggiornano? Certo a sentire cestec è meglio il calcolo loro!

Io mi riferivo al fatto che il risultato è "peggiorativo" ...... altri software forse danno risultati meno "negativi".

Peggiorativo o no si deve fare secondo 11300 quindi devi usare un sw commerciale, anche perchè come detto se io dovessi usare cened+ per condomini da 40 appartamenti mi suiciderei prima.

[Andrew]

Rimane comunque il fatto che Cened + in Lombardia si usa e si può usare, corretto ??

La normativa regionale ha la meglio sulla nazionale. (clausola di cedevolezza)

Rimane da verificare se per la diagnosi energetica vada bene Cened + oppure se questo è adatto solo ed esclusivamente per la certificazione energetica.

[SimoneBaldini]

Rimane comunque il fatto che Cened + in Lombardia si usa e si può usare, corretto ??

Il cened+ è un programma, quello che devi seguire in caso di verifica delle rispondenze è la normativa regionale sia per verifiche che per certificazione.
Per il discorso contabilizzazione devi usare la 11300, così impone la normativa.

La normativa regionale ha la meglio sulla nazionale. (clausola di cedevolezza)

Per quello che gli compete si, per l'altro no.

Rimane da verificare se per la diagnosi energetica vada bene Cened + oppure se questo è adatto solo ed esclusivamente per la certificazione energetica.

E' valido per certificare e verificare, per altro direi proprio di no.

[girondone]

Le fantastiche semplificazioni italiche
PS. E vedere che anche nel mio ordine c é chi asseconda a tutti stile casini mi fa leggermente inalberare.

[jerryluis]

Cened+ è un'entità che si impiega per imposizione solamente per l'APE in Lombardia o per pratiche sadomaso estreme ... non ha altra dignità ..
Per la contabilizzazione, al di la che sono convinto in un proliferare di cause legali per normative vessatorie, ho anche il timore che a breve vi sarà un ritorno alle caldaiette. Paessata l'euforia delle classi energetiche, passa la contabilizzazione e torniamo al: a casa mia faccio quello che voglio io ....
Fatevi un bilancio economico per un appartamento con valvola di zona o distribuzione orizzontale tra:
Contabilizzatori da cambiarsi ogni 6 anni e queste proposte :

http://www.bricoman.it/negozio/riscalda ... =1&stock=1

tutto ivato, e un facente idraulico o idraulico licenziato si trova sempre..

Non mi venite a parlare di dich. di conformità, che il 90% di quelle che girano sono senza ne capo ne coda....
ergo finiamola di giocare con le norme per i costruttori

[SimoneBaldini]

Codice: Seleziona tutto

Cened+ è un'entità che si impiega per imposizione solamente per l'APE in Lombardia o per pratiche sadomaso estreme ... non ha altra dignità ..

Concordo.

Per la contabilizzazione, al di la che sono convinto in un proliferare di cause legali per normative vessatorie, ho anche il timore che a breve vi sarà un ritorno alle caldaiette. Paessata l'euforia delle classi energetiche, passa la contabilizzazione e torniamo al: a casa mia faccio quello che voglio io ....

Euforia o no oggi ci tocca fare questo.

Fatevi un bilancio economico per un appartamento con valvola di zona o distribuzione orizzontale tra:
Contabilizzatori da cambiarsi ogni 6 anni e queste proposte :
tutto ivato, e un facente idraulico o idraulico licenziato si trova sempre..

Sul nuovo è scontato che un centralizzato costa nettamente di piu'. Ma qui parliano di contabilizzare l'esistente.

ergo finiamola di giocare con le norme per i costruttori

Tutto gira sull'economia.

Come ho piu' volte detto, regole piu' semplici con paletti chiari e visibili avrebbero ottenuto risultati migliori e senza tanto calcoli inutili.

[SuperP]

Qualcuno può fornire la sua opinione o critica ??

La 10200 parla espressamente delle UNI TS. Il cened NON è conforme alle UNI TS. Quindi devi usare le UNI TS

[SuperP]

Rimane comunque il fatto che Cened + in Lombardia si usa e si può usare, corretto ??

PEr fare alòcune verifiche di legge 10 (non quelled el dlgs 28/11) e ace. Per il resto no.

[mat]

ho anche il timore che a breve vi sarà un ritorno alle caldaiette.

In effetti mi pare che nella bozza del nuovo 59 che circola siano scomparsi i divieti sull'autonomo; tuttavia con gli obblighi in merito alle fonti rinnovabili, dubito che una nuova costruzione possa avere un impianto di riscaldamento a gas.

Sul nuovo è scontato che un centralizzato costa nettamente di piu'.

Ma dici? Cioè N caldaiette costano meno che un solo generatore + N contabilizzatori diretti + pompa di circolazione centrale? Mi sembra strano

[Mimmo_510859D]

Senza dimenticare che sul nuovo le caldaie dovrebbero essere, di fatto, bandite salvo fare inutili campi di solare termico

[SimoneBaldini]

Ma dici? Cioè N caldaiette costano meno che un solo generatore + N contabilizzatori diretti + pompa di circolazione centrale? Mi sembra strano

Sicuro. Un autonomo, lasciamo perdere la fonte rinnovabile, costa meno che un centralizzato, una caldaietta murale da cantiere a condensazione se la pagano 1000 euro è tanto attaccaci la canna fumaria, un satellite (contatore acs quello freddo lo hai anche nell'autonomo, contabilizzatore riscaldamento da sostituire ogni 10 anni, elettrovalvola) + linee idrauliche andata ritorno + linea idraulica acs e ricircolo + costo di centrale da dividere per le utenze, il tutto a conti fatti costa di piu'. Non parliamo poi della gestione, tra ripartizione, manutenzione, costi dispersione (involontari). Poi c'è una grosso handicap da nno sottovalutare, un atunomo anche il piu' disgraziato d'idraulico lo sa fare, un centralizzato no e in questi anni se ne sono visti i risultati.

[HUGO]

E c'è anche l'aspetto "suggestivo" da aggiungere....l'utente medio è più contento di pagare 1000 € di gas con l'autonomo che 900 col centralizzato.

[SuperP]

Senza dimenticare che sul nuovo le caldaie dovrebbero essere, di fatto, bandite salvo fare inutili campi di solare termico

Esiste sempre l'ibrido ... secondo te i produttori per cosa si sono messi a fare l'ibrido? Per le nuove costruzioni ? NO! Per il distacco !! Vedi anche la legislazione che gli è venuta incontro

[Marzio]

Il problema è che nella mia zona l'autonomo si vende e il centralizzato no, per cui al costruttore anche se spende un po di più fa tutto autonomo, naturalmente cerca di spendere il meno possibile.

[mat]

Senza dimenticare che sul nuovo le caldaie dovrebbero essere, di fatto, bandite salvo fare inutili campi di solare termico

Mimmo, ma tu hai letto cosa ho scritto, sì?

Poi c'è una grosso handicap da nno sottovalutare, un atunomo anche il piu' disgraziato d'idraulico lo sa fare, un centralizzato no e in questi anni se ne sono visti i risultati.

Mah, resto dubbioso circa i costi, ma non avendo fatto calcoli di persona, per ora prendo per buono quanto dici (certo se a paragone metti le caldaiette di cantiere...). Però questa cosa degli idraulici non mi passa neanche nell'anticamera del cervello come considerazione: scegliere di fare una cosa piuttosto che un'altra piegandosi al fatto che in giro è pieno di cani (fatto reale sine dubio) lo trovo inaccettabile già come privato cittadino, come progettista mi fa schizzare le transaminasi.