Ripartizione consumi e coefficienti correttivi

[Goodlift]

Buongiorno a tutti, è da parecchio tempo che vi seguo anche se finora non ho mai preso parte a questo forum.
In Piemonte sta aumentando il numero di condominii che richiedono consulenze / preventivi in merito all'installazione di ripartitori di calore su impianti centralizzati esistenti.
Per la maggior parte si tratta di edifici anni '70-80 completamente privi di isolamento termico
Sono consapevole che in Italia la legge non prevede alcuna forma di "compensazione" e l'unico principio valido è quello del "paghi quanto consumi" però allo stesso tempo sto cercando di fornire al condominio alcune alternative che si basano su un ragionamento maggiormente equo, e mi piacerebbe avere un vostro parere sulla correttezza di quanto ragionato.
Il mio obiettivo è quello di fornire all'assemblea condominiale una soluzione che possa essere deliberata senza scatenare le ire dei condomini.

La base del ragionamento è che chi è andato a vivere in un appartamento su pilotis o all'ultimo piano prima del 1991 ha basato la sua scelta sui "consumi" previsti dalle tabelle millesimali e non certo su una contabilizzazione che ancora non era stata nemmeno inventata. Cambiare le regole in corsa è lecito, ma non retroattivamente, pena l'insorgere di litigi e contenziosi di ogni genere, nei quali noi tecnici rischiamo di essere parte chiamata in causa, nostro malgrado. Come al solito in questo paese disastrato è la legge ad essere non equa, a causa di una classe politica inetta, ma non per questo significa che il nostro operato, se applichiamo alla lettera una legge ingiusta, diventa a prova di avvocato.

Secondo me è corretto il principio secondo cui ognuno paghi in base a quanto consuma, però bisogna cercare, negli edifici esistenti, di ricondurre le unità immobiliari ad un "punto zero" comune, dal quale partire per il calcolo individuale dei consumi.
La prima ipotesi potrebbe essere quella di utilizzare le tabelle millesimali del riscaldamento, che però andrebbero perlomeno ri-verificate.
Oppure, come ipotesi secondo me migliore, si potrebbe redarre un certificato energetico per ogni singolo appartamento in modo da ricavare i kwh/annui in condizioni standard di ogni alloggio, e procedere poi a calcolare un "coefficiente correttivo" rispetto al valore medio di riferimento.

In questo modo ogni condominio pagherebbe in base alla lettura dei propri consumi, moltiplicato però il "coefficiente correttivo" di cui sopra, che garantirebbe un punto di partenza comune.

Ora visto che questo discorso mi sembra anche piuttosto banale ed io non mi considero Cristoforo Colombo, mi piacerebbe sapere le vostre opinioni per capire come mai non viene solitamente preso in considerazione.

[moebius]

Ma la UNI 10200 vi fa schifo?

Norma numero : UNI 10200:2013
Titolo : Impianti termici centralizzati di climatizzazione invernale e produzione di acqua calda sanitaria - Criteri di ripartizione delle spese di climatizzazione invernale ed acqua calda sanitaria
ICS : [91.140.10] [17.200.10]
Stato : IN VIGORE
Organi tecnici [Commissione Tecnica / Sottocommissioni / Gruppi di lavoro] :
[CTI - Comitato Termotecnico Italiano]
Data entrata in vigore : 14 febbraio 2013
Data ritiro :
Sommario : La norma stabilisce i principi per l'equa ripartizione delle spese di climatizzazione invernale e acqua calda sanitaria in edifici di tipo condominiale provvisti o meno di dispositivi per la contabilizzazione dell’energia termica.

[Goodlift]

Non capisco perchè mi dai del "voi", comunque ti rispondo: no non mi fa schifo (ovviamente) anche se ammetto di non averla ancora letta, da quel che ho visto mi risulta (correggimi se sbaglio) che tale norma si basa sul rilievo dei radiatori e non menziona alcun tipo di correzione per quanto riguarda gli alloggi posti nelle posizioni maggiormente sfavorevoli

[girondone]

la norm ano prevede correttivi

in pratica
sbagliavano prima

[Goodlift]

Perdonami ma non ho capito... stai dicendo che visto che la nuova norma non prevede coefficienti correttivi allora non dobbiamo porci problemi?

[ilverga]

Quali problemi? Che qualcuno che ha pagato sempre "poco" (codice civile e leggi varie alla mano) gli toccherà pagare di più?
Se questi sono i problemi, li lascio agli avvocati, non lo faccio miei.

[SuperP]

Quali problemi? Che qualcuno che ha pagato sempre "poco" (codice civile e leggi varie alla mano) gli toccherà pagare di più?

Il CC non va nella direzione che dici tu, lo sai bene. Solo che è derogabile il CC quando parla di queste spese, e tutti hanno derogato.
Ora sono mazzi, pazzi e razzi amari, ma formalmente corretti.
+ consumi, + paghi. Altrimetni che metti a fare i ripartitori se poi correggi , aggiusti e tagli?

[Goodlift]

Quali problemi? Che qualcuno che ha pagato sempre "poco" (codice civile e leggi varie alla mano) gli toccherà pagare di più?

Vedo che non hai minimamente inteso la premessa di questo discorso, non si tratta di punire chi ha pagato poco nè di una rivincita di chi ha pagato troppo. Mi chiedo se, il giorno che riceverai una citazione perchè i tuoi calcoli hanno determinato un deprezzamento dell'immobile di un inquilino con l'alloggio su pilotis, e questi decidesse di fartene pagare comunque il conto, mostrerai la stessa indifferenza.

Il CC non va nella direzione che dici tu, lo sai bene. Solo che è derogabile il CC quando parla di queste spese, e tutti hanno derogato.
Ora sono mazzi, pazzi e razzi amari, ma formalmente corretti.
+ consumi, + paghi. Altrimetni che metti a fare i ripartitori se poi correggi , aggiusti e tagli?

Ma nessuno nega che più consumi più devi pagare: una persona che mantiene una Tamb di 24°C consuma ovviamente di più di chi mantiene 20°C (o anche meno) e deve pagare sulla base del consumo. Quello che bisognerebbe uniformare, in un edificio esistente, per equità (se non per legge) sono le dispersioni "a monte del consumo", cioè legate all'esposizione, perchè le regole non si possono cambiare retroattivamente.
Non mi stupirei se tra qualche tempo ci si iniziasse a chiedere se questa legge non sia incostituzionale. Perchè parliamo di persone reali che, nel futuro prossimo, con i redditi da fame e le pensioni da miseria, non avranno più i mezzi per mantenere gli edifici colabrodo ai 20°C di legge. E allora cosa si farà? Si useranno le stufette a gas come in Grecia? Quanto ci vorrà prima che qualcuno tiri fuori la Costituzione e cominci a parlare di diritto alla salute? E' vero che siamo tecnici, però non possiamo far finta di nulla di fronte a quelle persone che, come conseguenza dei nostri calcoli, avranno dei problemi enormi: perchè ne va della credibilità professionale di tutta la nostra categoria.

[SimoneBaldini]

La base del ragionamento è che chi è andato a vivere in un appartamento su pilotis o all'ultimo piano prima del 1991 ha basato la sua scelta sui "consumi" previsti dalle tabelle millesimali e non certo su una contabilizzazione che ancora non era stata nemmeno inventata.

Anche io ho comprato la mia auto basandomi anche sul costo del bollo auto, ma oggi mi tocca pagare una follia perchè la legge è cambiata e non posso farci nulla se non venderla e prenderne una con molti meno cavalli!

non si tratta di punire chi ha pagato poco

Punire nessuno, si tratta di riequlibrare il dovuto, cioè ti è andata bene fini a ieri, da oggi paghi per quello che ottieni.

Mi chiedo se, il giorno che riceverai una citazione perchè i tuoi calcoli hanno determinato un deprezzamento dell'immobile di un inquilino con l'alloggio su pilotis, e questi decidesse di fartene pagare comunque il conto, mostrerai la stessa indifferenza.

Il deprezzamento lo avrà per l'ACE, per la vetustità, e per molti altri fattori intinsechi dell'immobile. I miei calcoli fatti con la 11300 sono quelli, punto e basta, se chiama un altro tecnico li rifarà e potremmo confrontarci dove posso aver sbagliato ma non di piu'.

perchè le regole non si possono cambiare retroattivamente

Nessuno va retroattivamente a chiedere indietro i soldi o a chiederne in piu', sarà solo che da oggi in poi le cose cambiano.

E allora cosa si farà? Si useranno le stufette a gas come in Grecia? Quanto ci vorrà prima che qualcuno tiri fuori la Costituzione e cominci a parlare di diritto alla salute? E' vero che siamo tecnici, però non possiamo far finta di nulla di fronte a quelle persone che, come conseguenza dei nostri calcoli, avranno dei problemi enormi: perchè ne va della credibilità professionale di tutta la nostra categoria.

Chi non potrà permetterselo starà al freddo. Diritto alla salute, qui tra un po' si parlerà di fame altro che diritto alla salute. Noi tecnici siamo tecnici, se poi moralmente ritieni che sia piu' corretto dare caldo, cibo, lavoro a tutti indipendentemente dalle possibilità e capacità personali, be' questo è una linea di pensiero che non tutti condividono.

Ma scusa, io come molti altri abbiamo iniziato a versare i contributi per la pensione con un sistema che prevedeva d'andare in pensione a 57 anni (non mi ricordo all'ora cosa prevedeva!) oggi sono fortunato se ci andrò a 67 anni e lasciamo perdere il valore che non equivarrà nemmeno agli interessi di quanto versato! Allora cosè, incostituzionale, retroattiva, dovrebbe esserci una sommossa popolare visto che già sono molti gli esodati, e noi "giovani" dobbiamo pagare per ottenere nulla!

[ilverga]

Pienamente in accordo con SimoneBaldini, ha espresso in pieno il mio pensiero.

[Ugo]

Tutte le ripartizioni condominiali si sono sempre basate sul criterio che ognuno paga il suo. Persino l'ascensore si paga in base al piano e le condotte di adduzione per acqua, gas, ecc. sono a carico di chi le usa, sia che siano di 2 metri o 200 metri.
Nei vecchi impianti di riscaldamento la ripartizione millesimale era fatta (è ancora fatta) sulla base delle superfice radiante, quindi chiaramente nello spirito di rispettare i consumi. I millesimi della ripartizione riscaldamento non hanno niente a che vedere con il piano, l'ampiezza, la esposizione e quanto altro.
Verissimo che nel tempo ognuno ha modificato a suo piacimento l'entità del parco radiatori in barba ad ogni senso di giustizia o di onestà.
Sotto un certo aspetto la ripartizione in base a strumenti di conteggio attendibili renderebbe giustizia rispetto a questi abusi. E potrei ancora dire che chi si trovi all'attico consuma di più ma abita all'attico.
Chi è al piano piloty paga di più ma non ha la rottura che ho io con l'occupante del piano di sotto che mi bussa con la canna ogni volta che vado in bagno e ogni volta che non porto le pantofole abbastanza insonorizzate.
Di fatto le norme UNI credo si rifacciano alla logica ed al cc. Non è nostra facoltà decidere cosa sia meglio in base ad un senso di giustizia che non ci è dato di amministrare.

[Marzio]

Io la faccio ancora più semplice, nei condomini con impianto centralizzato si è sempre invidiato gli impianti autonomi e grazie alla contabilizzazione o alla ripartizione si è arrivati ad avere un servizio molto simile agli impianti autonomi almeno sui consumi. In un cond. con impianti autonomi, quelli mal esposti o con dispersioni maggiori per esempio all'ultimo piano, mica vanno a chiedere al vicino per esempio del piano sotto di pagargli parte della sua bolletta di gas metano. La paga e basta pur dando un servizio di isolamento termico se vogliamo al vicino sotto di lui.

[moebius]

Rispondo ancora citando noto avvocato dell'ordine di Torino, il codice civile prevede che del servizio di riscaldamento si paghi in base all'utilizzo che se ne fa, qualsiasi altro metodo è contrario alla legge, dunque, pur non essendo l'unica metodologia utilizzabile, la uni 10200 (che non prevede per inciso la ripartizione in base alla potenza impegnata, come mi sembrava dicesse qlc) ci mette al riparo da eventuali contestazioni perché nel caso la si fosse utilizzata nessuno in giudizio ne potrà contestare la validità bensì al massimo il solo fatto di non averla seguita correttamente. Viceversa qualsiasi altro metodo di ripartizione dovrà dimostrare la sua validità tecnica.
Il rischio vero, più per un amministratore che per un tecnico, è quello di vedersi annullata la delibera assembleare in merito al criterio di ripartizione adottato, visto che se non dovesse essere corretta la metodologia adottata, sarebbe nulla in qualsiasi tempo la delibera ed annullabili anno per anno i riparti delle spese.

[Goodlift]

Non cercavo qualcuno che mi desse ragione ma un ragionamento critico su quanto da me esposto, quindi vi ringrazio tutti per le risposte.

Avete in parte ragione quando mi dite che dovrei occuparmi semplicemente di seguire la UNI 10200 e fregarmene di tutto il resto, ma molti amministratori mi stanno chiedendo delle consulenze per cercare di risolvere i problemi connessi alla ripartizione ed io sto cercando, laddove possibile, di trovare una soluzione equa, fermo restando che ovviamente non sarò io ad assumermi la responsabilità di tale scelta ma l'assemblea: io eseguirò i calcoli secondo normativa, poi l'assemblea condominiale delibererà (eventualmente) dei coefficienti che l'amministratore applicherà a quanto da me calcolato.

Non esistono paragoni corretti al discorso casa che stiamo facendo: chi ha tirato in ballo il bollo auto, fa riferimento evidentemente ad un'auto sportiva che in passato pagava meno di oggi, ma non era certo una panda. Qui invece stiamo parlando di una panda di 40 anni fa che di colpo viene a consumare come un biturbo di oggi: per tale ragione sto parlando di retroattività, forse utilizzando il termine in maniera impropria.

A breve mi dovrei occupare di una palazzina anni '70 di tipo popolare, dove stanno già avvenendo feroci litigi e non si esclude che in assemblea arrivino a volare le mani. L'involucro è un colabrodo: doppio mattone da 5 cm e cassavuota da 20 cm. Serramenti in metallo senza taglio termico. Alloggi realizzati con copia-incolla del piano tipo. Tutti i proprietari hanno pagato la stessa cifra e hanno ricevuto l'alloggio assegnato per ordine di graduatoria nella cooperativa, senza possibilità di scegliersi alcunché.
Gli alloggi verso il pilotis e verso il tetto (appartenenti a pensionati con la pensione minima) disperderebbero così tanto, nel caso di contabilizzazione autonoma, che gli appartamenti in pratica diventerebbero non abitabili. Che si fa? Si aspetta di fare la conta dei sopravvissuti in assemblea?
Davvero gli andreste a dire, al pensionato operaio del piano terra, che finora gli è andata bene ma adesso la pacchia è finita, sperando di non prendervi un cazzotto in faccia perché il tizio ha la moglie malata che non può certo sopravvivere al freddo?
E' vero, siamo solo tecnici, ma non per questo dobbiamo far finta di non avere una coscienza di fronte alla cattiva politica che è la causa prima di questi mali.

Il criterio del paghi quanto consumi è corretto ma resta applicabile, per le esposizioni sfigate, solamente in edifici che hanno un involucro che consente di mantenere la temperatura interna di legge senza dover avere il reddito di un dirigente bancario (che d'altronde non vivrebbe certo in un appartamento popolare).

A mio avviso è fattibile fare il calcolo secondo UNI 10200 e contemporaneamente fornire all'assemblea, tramite una consulenza separata, gli strumenti per deliberare dei coefficienti da applicare al calcolo ufficiale fatto secondo normativa; coefficienti che mirano a uniformare le dispersioni dovute a esposizioni sfigate mantenendo i consumi di base degli alloggi entro i limiti dell'abitabilità. Ma è l'assemblea che delibera questi coefficienti (basandosi su una mia consulenza) non certamente io che li certifico.
Penso che nessun avvocato, per quanto bravo, possa riuscire ad invalidare una delibera del genere senza infilarsi in un ginepraio bello fitto (cosa che magari a lui farebbe comunque piacere, ma non tanto al cliente che gli deve pagare la parcella).

[gfrank]

... Secondo me è corretto il principio secondo cui ognuno paghi in base a quanto consuma, però bisogna cercare, negli edifici esistenti, di ricondurre le unità immobiliari ad un "punto zero" comune, dal quale partire per il calcolo individuale dei consumi.
La prima ipotesi potrebbe essere quella di utilizzare le tabelle millesimali del riscaldamento, che però andrebbero perlomeno ri-verificate. ..

Riverificate su quale base?
L'unico criterio in ambito tecnico, è calcolare la "dispersione" delle singole unità immobiliari.
N.B. Ci sono sentenze di cassazione, che considerano "trascurabile" la cessione di calore tra appartamenti confinanti, in conseguenza delle diverse T interne

... Oppure, come ipotesi secondo me migliore, si potrebbe redarre un certificato energetico per ogni singolo appartamento in modo da ricavare i kwh/annui in condizioni standard di ogni alloggio, e procedere poi a calcolare un "coefficiente correttivo" rispetto al valore medio di riferimento...

.... A mio avviso è fattibile fare il calcolo secondo UNI 10200 e contemporaneamente fornire all'assemblea, tramite una consulenza separata, gli strumenti per deliberare dei coefficienti da applicare al calcolo ufficiale fatto secondo normativa; coefficienti che mirano a uniformare le dispersioni dovute a esposizioni sfigate mantenendo i consumi di base degli alloggi entro i limiti dell'abitabilità....

... ma molti amministratori mi stanno chiedendo delle consulenze per cercare di risolvere i problemi connessi alla ripartizione ed io sto cercando, laddove possibile, di trovare una soluzione equa, fermo restando che ovviamente non sarò io ad assumermi la responsabilità di tale scelta ma l'assemblea: io eseguirò i calcoli secondo normativa, poi l'assemblea condominiale delibererà (eventualmente) dei coefficienti che l'amministratore applicherà a quanto da me calcolato.
...

Non sei coerente, nella logica deduttiva:
Contesti la 10200, in ambito legislativo, che comunque è una regola "di buona tecnica", e proponi di utilizzare dei "coefficienti correttivi" che non hanno alcun fondamento legislativo.

...
Penso che nessun avvocato, per quanto bravo, possa riuscire ad invalidare una delibera del genere senza infilarsi in un ginepraio bello fitto (cosa che magari a lui farebbe comunque piacere, ma non tanto al cliente che gli deve pagare la parcella).

L'avvocato dei proprietari degli appartamenti intermedi, ad una eventuale delibera che pone di utilizzare i "coefficienti correttivi" che non scaturiscono da alcuna norma tecnico/legislativa, chiederà immediatamente di annullare la delibera . Sarà poi, il condominio a dover dimostrare che i "coefficienti correttivi" sono scaturiti da norne tecnico/legislative
Poi l'amministratore dirà che tali coefficienti, sono il risultato di una "consulenza separata" fornita dal tecnico .... (vedi citazione)

...
e contemporaneamente fornire all'assemblea, tramite una consulenza separata, gli strumenti per deliberare dei coefficienti da applicare al calcolo ufficiale fatto secondo normativa; coefficienti che mirano a uniformare le dispersioni dovute a esposizioni sfigate mantenendo i consumi di base degli alloggi entro i limiti dell'abitabilità....

[SimoneBaldini]

Non esistono paragoni corretti al discorso casa che stiamo facendo: chi ha tirato in ballo il bollo auto, fa riferimento evidentemente ad un'auto sportiva che in passato pagava meno di oggi, ma non era certo una panda. Qui invece stiamo parlando di una panda di 40 anni fa che di colpo viene a consumare come un biturbo di oggi: per tale ragione sto parlando di retroattività, forse utilizzando il termine in maniera impropria.

E qui sbagli, la panda non è che di colpo consuma coma una biturbo, ha sempre consumato è solo che da oggi paghi per quello che consumi. Ripeto, gli è andata bene per 40 anni, punto.
Se poi si vuole disquisire su un "diritto" acquisito, be proprio questo non mi pare il caso.
L'esempio del bollo auto era solo per farti capire che le leggi cambiano e se ne infischiano delle valutazioni personali o delle tasche. Tu la metti sulla morale, ma non devi fossilizzarti su quello altrimenti tanto vale diventare un paese comunista dove tutti hanno lostipendio di 1000 euro, l'abitazione riscaldata data dallo stato ecc...

A breve mi dovrei occupare di una palazzina anni '70 di tipo popolare, dove stanno già avvenendo feroci litigi e non si esclude che in assemblea arrivino a volare le mani. L'involucro è un colabrodo: doppio mattone da 5 cm e cassavuota da 20 cm. Serramenti in metallo senza taglio termico. Alloggi realizzati con copia-incolla del piano tipo. Tutti i proprietari hanno pagato la stessa cifra e hanno ricevuto l'alloggio assegnato per ordine di graduatoria nella cooperativa, senza possibilità di scegliersi alcunché.
Gli alloggi verso il pilotis e verso il tetto (appartenenti a pensionati con la pensione minima) disperderebbero così tanto, nel caso di contabilizzazione autonoma, che gli appartamenti in pratica diventerebbero non abitabili. Che si fa? Si aspetta di fare la conta dei sopravvissuti in assemblea?
Davvero gli andreste a dire, al pensionato operaio del piano terra, che finora gli è andata bene ma adesso la pacchia è finita, sperando di non prendervi un cazzotto in faccia perché il tizio ha la moglie malata che non può certo sopravvivere al freddo?
E' vero, siamo solo tecnici, ma non per questo dobbiamo far finta di non avere una coscienza di fronte alla cattiva politica che è la causa prima di questi mali.

Il criterio del paghi quanto consumi è corretto ma resta applicabile, per le esposizioni sfigate, solamente in edifici che hanno un involucro che consente di mantenere la temperatura interna di legge senza dover avere il reddito di un dirigente bancario (che d'altronde non vivrebbe certo in un appartamento popolare).

A mio avviso è fattibile fare il calcolo secondo UNI 10200 e contemporaneamente fornire all'assemblea, tramite una consulenza separata, gli strumenti per deliberare dei coefficienti da applicare al calcolo ufficiale fatto secondo normativa; coefficienti che mirano a uniformare le dispersioni dovute a esposizioni sfigate mantenendo i consumi di base degli alloggi entro i limiti dell'abitabilità.
Penso che nessun avvocato, per quanto bravo, possa riuscire ad invalidare una delibera del genere senza infilarsi in un ginepraio bello fitto (cosa che magari a lui farebbe comunque piacere, ma non tanto al cliente che gli deve pagare la parcella).

Insisti su questo punto morale. Vedila come vuoi, ma che senso ha riequilibrare le spese, tanto vale non fare la contabilizzazione e proseguire a millesimi. Solo toccando il portafoglio si otterranno dei risparmi. Ho condomini contabilizzati da qualche anno ormai, anche popolari. La quota fissa è rimasta con i vecchi millesimi (30% della spesa) mentre la quota variabile è a consumo, posso assicurarti che ci sono famiglie dove oggi stanno a 18°C per non spendere soldi, il bello è che prima erano sempre quelle che chiamavano perchè avevano freddo e pretendevano i 22°C! Da quando il riscaldamento non è piu' sulle spalle di tutti ma sul loro portafogli, hanno cambiato pretese. Se si fosse fatto un riequilibrio con dei correttivi le cose sarebbero molto diverse.

Comunque se hanno una cassa vuota da 20cm, basta che isolino quella (ognuno per conto suo) per ottenere un beneficio enorme, questo tu da buon tecnico puoi sicuramente proporglielo e farli anche vedere quanto possono risparmiare individualmente.

[SuperP]

E' vero, siamo solo tecnici, ma non per questo dobbiamo far finta di non avere una coscienza di fronte alla cattiva politica che è la causa prima di questi mali.

Il problema non è nostro, è del legislatore che dall'europa in giù obbliga alla termoregolazione e contabilizzazione.
Ed è colpa di chi, fino ad oggi, ha ripartito in base ai m2 e non ad altro. [/quote]

Penso che nessun avvocato, per quanto bravo, possa riuscire ad invalidare una delibera del genere senza infilarsi in un ginepraio bello fitto (cosa che magari a lui farebbe comunque piacere, ma non tanto al cliente che gli deve pagare la parcella).

Fatto sta che nessuno ormai, se non ha disponibilità, fa causa tramite avvocato. Costa.

[Goodlift]

Non sei coerente, nella logica deduttiva:
Contesti la 10200, in ambito legislativo, che comunque è una regola "di buona tecnica", e proponi di utilizzare dei "coefficienti correttivi" che non hanno alcun fondamento legislativo.


L'avvocato dei proprietari degli appartamenti intermedi, ad una eventuale delibera che pone di utilizzare i "coefficienti correttivi" che non scaturiscono da alcuna norma tecnico/legislativa, chiederà immediatamente di annullare la delibera . Sarà poi, il condominio a dover dimostrare che i "coefficienti correttivi" sono scaturiti da norne tecnico/legislative
Poi l'amministratore dirà che tali coefficienti, sono il risultato di una "consulenza separata" fornita dal tecnico .... (vedi citazione)

Abbi pazienza ma forse mi sono espresso male, non stavo proponendo di riutilizzare le tabelle millesimali (la ri-verifica l'ho tirata in ballo proprio perché spesso sono oggetto di contestazioni da parte dei condomini che vorrebbero appunto venissero ricalcolate) quanto di calcolare le dispersioni dei singoli appartamenti.

Altra cosa che desidero chiarire, non contesto la 10200 come norma tecnica, ma per me lascia molte lacune, se non sul piano tecnico, almeno su quello sociale, che non considero trascurabile solamente perché non è tecnico. Non è che mi piaccia fare la morale neh, però ritengo che un condominio possa anche decidere di deliberare dei coefficienti correttivi di propria iniziativa, commissionando al tecnico il calcolo di questi coefficienti (il tecnico li calcola secondo le loro istruzioni, quindi non deve dimostrare da dove sono scaturiti tale coefficienti): la consulenza rientrerebbe nel compenso ordinario del progetto secondo UNI 10200 e sarebbe solamente di tipo verbale, in pratica il tecnico prospetta al condominio alcune possibilità lasciando ad esso la scelta. Questo significa che, in caso di contenzioso, l'assemblea rimane unica responsabile dell'utilizzo di questi coefficienti, che comunque non è che vengono sparati a caso, ma hanno una loro logica di equità (se condivisibile o meno sarà l'assemblea a stabilirlo).

Il problema non è nostro, è del legislatore che dall'europa in giù obbliga alla termoregolazione e contabilizzazione.
Ed è colpa di chi, fino ad oggi, ha ripartito in base ai m2 e non ad altro.

[/quote]

Sono consapevole che ci sono famiglie che prima stavano in mutande di inverno con le finestre spalancate e adesso giustamente tengono 18-19°C in casa... li tengo anche io quei gradi a casa mia però ci sono anche situazioni diverse (persone anziane, ammalati, ecc.) che non si può pensare di liquidare con un "arrangiati".
Non dico che ci debba pensare il tecnico, ma sono convinto che il tecnico possa aiutare il condominio a trovare una soluzione (laddove lo desidera), a patto che il condominio se ne assuma la completa responsabilità, ovviamente.

[gfrank]

Anche se i coefficienti fossero calcolati secondo le "istruzioni" dei condomini, secondo criteri di "equità sociale", non riesco a comprendere quali siano: il reddito? il reddito ISEE? lo stipendio? la pensione?; oppure, (estremizzando) anche le spese "voluttuarie" che possono compromettere la capacità di spesa della famiglia: chi ha l'abbonamento a sky/premium, chi preferisce passare il tempo con i videopoker, chi deve mantenere il figlio disoccupato (che magari non può fare a meno dell'automobile); oppure altro?
Non voglio disconoscere che possa esistere un problema sociale, ma per risolvere tali problemi ci sono altri metodi, quali ad esempio, provato lo stato di necessità, presentare al comune le "bollette" dei servizi (energia elettrica/riscaldamento) per ottenere sussidi/agevolazioni.
A mio parere, il tecnico deve operare secondo "scienza e coscienza", e fornire al cliente sufficienti informazioni quando richiede prestazioni non coerenti con le norme vigenti.
A mio parere, per una tua manleva da eventuali responsabilità, nel calcolo dei coefficienti (che forniscono i condomini ) tu non dovresti entrare in modo assoluto, neanche con "consigli verbali" o con il "solo pensiero", in quanto, se a fronte di un eventuale contenzioso, risultasse che tu hai "solo detto verbalmente" (oppure suggerito con il pensiero) come calcolare tali coefficienti, saresti comunque chiamato in causa.

[Goodlift]

Ma no niente di così complesso, nel caso in questione dove il condominio delibera (eventualmente) di applicare dei coefficienti correttivi si intende solamente per compensare l'esposizione sfigata di alcuni alloggi che diventerebbero "inabitabili", quindi semplicemente si calcola la dispersione media degli alloggi (ad esempio tramite ACE) e si assegna un coefficiente allo scostamento del singolo alloggio rispetto al valore medio. Come vedi è un ragionamento elementare per cui non serve nemmeno la necessità di fornire una "consulenza".
Il criterio di equità sociale è quello che alcuni condomini (i proprietari degli alloggi intermedi) accettano di pagare un po' di più per permettere ai loro vicini più "sfortunati" di avere almeno i 20° in casa. Diciamo che comunque, in un condominio, la maggior parte degli alloggi sono in genere quelli intermedi, quindi è tutto da vedere se, quando avverrà la votazione, ci siano davvero i millesimi per deliberare una cosa del genere.
Ma ripeto, questo è un ragionamento per casi davvero estremi, non vuole certo essere una regola.
Ritengo comunque che il tecnico, laddove ha adempiuto ad informare chiaramente il condominio del fatto che l'adozione di coefficienti correttivi non è previsto dalla legge e pertanto può essere contestabile, non sia responsabile del contenuto della delibera assembleare.

[Augusto]

Ma no niente di così complesso, nel caso in questione dove il condominio delibera (eventualmente) di applicare dei coefficienti correttivi .

Potrebbero decidere di applicare il seguente correttivo: "facciamo pagare tutto all'Amministratore.."

[SimoneBaldini]

non sia responsabile del contenuto della delibera assembleare

Si ma allora perchè elaborarli tu, fagleli elaborare alla delibera.

Il criterio di equità sociale

Quale norma esprime questo criterio?

[r.gaetano fabio, genova]

Non cercavo qualcuno che mi desse ragione ma un ragionamento critico su quanto da me esposto.......

Tempi duri per sostenere le tue idee a meno che qualcuno non abbia un suo interesse particolare (ad esempio il proprietario).
Poi in cosa consiste l'aspetto sociale? Nel garantirgli ancora diritti che non avrebbe mai dovuto avere?
Inoltre chi ti dice che anche i vicini intermedi non siano pensionati da 400€ e magari anche con figli senza lavoro? In questo caso dove stá la tua "equitá sociale"? Ma anche se fosse un benestante che però un domani diventa povero che fai riequilibri ogni volta i correttivi?
I problemi sociali sono già affrontati dal legislatore, non sarebbe la prima volta che gli assistenti sociali pagano affitto, bollette o offrono (compatibilmente con le risorse economiche, molto scarse) altri elementi necessari alla sussistenza, ma non certo per questo si vanno a modificare le norme tecniche, che altrimenti non sarebbero tali.

PS: è meglio se scrivi kWh/anno anziché "kwh/annui"

[jerryluis]

Ma no niente di così complesso, nel caso in questione dove il condominio delibera (eventualmente) di applicare dei coefficienti correttivi si intende solamente per compensare l'esposizione sfigata di alcuni alloggi che diventerebbero "inabitabili", quindi semplicemente si calcola la dispersione media degli alloggi (ad esempio tramite ACE) e si assegna un coefficiente allo scostamento del singolo alloggio rispetto al valore medio. Come vedi è un ragionamento elementare per cui non serve nemmeno la necessità di fornire una "consulenza".
Il criterio di equità sociale è quello che alcuni condomini (i proprietari degli alloggi intermedi) accettano di pagare un po' di più per permettere ai loro vicini più "sfortunati" di avere almeno i 20° in casa. Diciamo che comunque, in un condominio, la maggior parte degli alloggi sono in genere quelli intermedi, quindi è tutto da vedere se, quando avverrà la votazione, ci siano davvero i millesimi per deliberare una cosa del genere.
Ma ripeto, questo è un ragionamento per casi davvero estremi, non vuole certo essere una regola.
Ritengo comunque che il tecnico, laddove ha adempiuto ad informare chiaramente il condominio del fatto che l'adozione di coefficienti correttivi non è previsto dalla legge e pertanto può essere contestabile, non sia responsabile del contenuto della delibera assembleare.

E' quello che faccio, diciamo che è una consulenza e non da poco.
Qualcuno la critica, altri l'apprezzano.
Io ho potuto verificare che a seguito della contabilizzazione su edifici di cui prima ne erano privi vedo oscillazioni di spesa dell'ordine del 200-300% ovvero a seguito della contabilizzazione qualcuno spende anche 3 volte il vicino con problemi non da poco.
Spendo 3 volte e sono interessato a proporre interventi migliorativi (generartore vetusto, cappotto etcc..) il mio vicino spende 1/3 ha gli stessi miei millesimi, pardon tutti i condomini di mezzo hanno gli stessi miei millesimi, ovvero la maggioranza ----> Sono Tutti CAXX.. dei condomini perfierici NOI non cambiamo niente, tanto voi vi cuccate tutto il peso delle inefficienze visto che avete i consumi più elevati...
Questa è l'altra faccia della medaglia della contabilizzazione!
Disperdi? isola (smonta la casa per isolare se riesci con abitazione abitata)...
Non sottovalutate il problema..
La UNI 10200: 2013 per me è una fregnaccia pazzesca perché si perde in mille conti con dati di input presunti per la maggior parte per arrivare a quantificare i prelievi involontari...
L'incertezza dei dati é tale che il valore di una quota fissa di assemblea ha la pari dignità anche senza timbro e firma di un professionista..
Signori con le VT adesso affiorano le muffe grazie agli appartamenti sfitti e il danno è tutto a carico di quelli abitati...
Una riflessione tra il legame edificio/impianto sarebbe quanto mai aopportuna..

[SuperP]

Signori con le VT adesso affiorano le muffe grazie agli appartamenti sfitti .

?

[r.gaetano fabio, genova]

...a seguito della contabilizzazione su edifici di cui prima ne erano privi vedo oscillazioni di spesa dell'ordine del 200-300% ovvero a seguito della contabilizzazione qualcuno spende anche 3 volte il vicino con problemi non da poco.....
Questa è l'altra faccia della medaglia della contabilizzazione!
Disperdi? isola (smonta la casa per isolare se riesci con abitazione abitata)...
Non sottovalutate il problema..
La UNI 10200: 2013 per me è una fregnaccia pazzesca perché si perde in mille conti con dati di input presunti per la maggior parte per arrivare a quantificare i prelievi involontari...
L'incertezza dei dati é tale che il valore di una quota fissa di assemblea ha la pari dignità anche senza timbro e firma di un professionista..
Signori con le VT adesso affiorano le muffe grazie agli appartamenti sfitti e il danno è tutto a carico di quelli abitati...
Una riflessione tra il legame edificio/impianto sarebbe quanto mai aopportuna..

Sono cose ovvie ma meglio ribardirlo ai profani che leggono questo topic:
1. La contabilizzazione non fa aumentare i consumi (semmai sensibilizza l'utente a diminuirli) ma è un misuratore che consente di ripartire le spese in modo proporzionale al prelievo di calore effettuato dall'impianto centralizzato;
2. La contabilizzazione non viene mai dai termotecnici (poi ovviamente esistono le eccezioni ma sono tali) prevista come intervento a se stante ma viene prevista a completamento di lavori di ammodernamento impiantistico sempre significativi come ad esempio quelli richiesti per la detrazione fiscale del 55-65% (DM 19/02/2007), dove tra l'altro la contabilizzazione non risulta neppure obbligatoria;
3.Le differenze di spesa tra un condomino ed un altro possono essere sicuramente molto significative, anche 2-3 volte o più, ma se le analizziamo confrontandole con quelle che ognuno sosteneva prima dell'adeguamento sono sempre (poi esistono le eccezioni, ma ripeto sono tali) inferiori a quelle pre adeguamento che ciascun condomino sosteneva;
4. La norma UNI 10200 fa schifo? A me non sembra, tuttalpiù può essere eccessivamente articolata al limite della pignoleria e sicuramente sarà migliorata nella prossima versione.
In proposito sai bene che puoi inviare all'UNI le tue osservazioni quando la norma è in fase di inchiesta pubblica, in fondo quale altro metodo "democratico" ti consente una tale partecipazione?
In altre parole se una norma UNI fa schifo potrebbe anche essere colpa tua.

[r.gaetano fabio, genova]

Signori con le VT adesso affiorano le muffe grazie agli appartamenti sfitti .

Sai bene che la causa delle muffe sta a monte (difetti di isolamento, insufficiente ricambio d'aria, ecc..) tutte cose da evitare.
Imporre una temperature minima imputandone altrimenti la cause delle muffe sarebbe un pò scorretto quasi come pretendere che il navigatore satellitare (termostatica) facesse anche funzionare una macchina rotta (edificio), paragone esagerato ma per favore non toccatemi le termostatiche: l'applicazione più "democratica" dell'intero impianto termico in quanto l'unica che consente la regolazione indipendente per ogni singolo utente, vano per vano.

[mat]

Sai bene che la causa delle muffe sta a monte (difetti di isolamento, insufficiente ricambio d'aria, ecc..) tutte cose da evitare.

Difetti di isolamento? Quando c'è... Nel 90% edifici dove viene installata la ripartizione non c'è alcun isolamento tra un appartamento e l'altro (se va bene c'è una cassavuota, altrimenti un bel muro pieno. Se il vicino tiene chiuse le sue valvole, è possibile che tale parete assuma una temperatura bassina nonostante il riscaldamento dall'altra parte. Se questo fatto da solo è sufficiente a creare delle muffe, sarebbe da vedere (a mio avviso no); certo il condomino che vuole scaldarsi e ha magari l'appartamento sopra e quello di fianco sfitti, un danno in termini di comfort e di consumi certamente l'avrà.
Ritengo però che una delibera assembleare possa tranquillamente imporre una temperatura minima da rispettare.

[gfrank]

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Difetti di isolamento? Quando c'è... Nel 90% edifici dove viene installata la ripartizione non c'è alcun isolamento tra un appartamento e l'altro (se va bene c'è una cassavuota, altrimenti un bel muro pieno. Se il vicino tiene chiuse le sue valvole, è possibile che tale parete assuma una temperatura bassina nonostante il riscaldamento dall'altra parte. Se questo fatto da solo è sufficiente a creare delle muffe, sarebbe da vedere (a mio avviso no); certo il condomino che vuole scaldarsi e ha magari l'appartamento sopra e quello di fianco sfitti, un danno in termini di comfort e di consumi certamente l'avrà...
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Per quanto riguarda le muffe, se non vuole averle, è sufficiente che provveda a fare (nell'appartamento riscaldato) un adeguato isolamento termico del divisorio con l'appartamento non riscaldato.
In merito al danno (comfort e consumi), la cassazione ha già escluso tale situazione, in quanto il pagamento della quota comune tiene conto delle dispersioni (perdite dell'impianto) nonché della maggior richiesta di energia, dovuta alla differenza di temperatura tra appartamenti, la cui differenza, oltre al caso citato, può essere dovuta a diversa percezione del confort interno, oppure per problemi economici, oppure a altre situazioni quali gli orari di lavoro in turni, oppure a diversa destinazione d'uso dei locali (uffici/studi professionali).

...
Ritengo però che una delibera assembleare possa tranquillamente imporre una temperatura minima da rispettare.

Non è possibile, in quanto trattandosi di un consumo personale (in proprietà privata) diventerebbe una limitazione all'uso, contraria alla legge, tenuto conto, come detto sopra che già viene pagata la "quota comune" ...

[jerryluis]

Sono cose ovvie ma meglio ribardirlo ai profani che leggono questo topic:
1. La contabilizzazione non fa aumentare i consumi (semmai sensibilizza l'utente a diminuirli) ma è un misuratore che consente di ripartire le spese in modo proporzionale al prelievo di calore effettuato dall'impianto centralizzato;

Non aumentano i consumi complessivi, specie se è un aparte dell'intervento globale, ma sicuramente aumentano le differenze tra le U.I. centrali e quelle periferiche; queste differenze sono notevoli nell'ordine del 200%.

3.Le differenze di spesa tra un condomino ed un altro possono essere sicuramente molto significative, anche 2-3 volte o più, ma se le analizziamo confrontandole con quelle che ognuno sosteneva prima dell'adeguamento sono sempre (poi esistono le eccezioni, ma ripeto sono tali) inferiori a quelle pre adeguamento che ciascun condomino sosteneva;

No! su questo mi spiace ma ti sbagli e la differenza si accentua se per caso il condominio ha deciso di fare interventi di cappotto e non ha potuto isolare l'ultima soletta o non ha rifatto il tetto visto che l'ultimo piano è un sottotetto.
Portare la spesa di un singolo condomino a 2-3000€/anno quando altri ne spendono 1000 semplicemente per avere lo stesso livello di confort crea dei forti malcontenti motivo di liti condominiali.

4. La norma UNI 10200 fa schifo? A me non sembra, tuttalpiù può essere eccessivamente articolata al limite della pignoleria e sicuramente sarà migliorata nella prossima versione.
In proposito sai bene che puoi inviare all'UNI le tue osservazioni quando la norma è in fase di inchiesta pubblica, in fondo quale altro metodo "democratico" ti consente una tale partecipazione?
In altre parole se una norma UNI fa schifo potrebbe anche essere colpa tua.

A me hanno insegnato che per misurare la strada posso usarr il metro, il decametro se mi servono dei rilievi satellitari, il micrometro se devo fare degli accoppiamenti meccanici. Inutile fare il viceversa. Se non posso conoscere con certezza alcuni dati è inutile che li presuma praticamente quasi tutti come dati di input solo per arrivare a dire che la quota fissa è il 33,57%, piuttosto che il 40% con una possibilità di "errore" del +-10-15%. Per tanto così l'assemblea decide un valore e c'é accordo, non serve altro.

La seconda casa è poi afflitta da un costo di mantenimento che supera spesso il prelievo volontario, se qui vi abitano anche pochi stanziali con una spesa proporzioanle al prelievo volontario questi pochi si pagano tutta l'inefficienza del sistema.
Non ci credete? confrontatevi con amministratori che gestiscono un condominio di 20 appartamenti in zona fredde e sono abitati tutto l'anno da 1 o 2 famiglie, gli altri arrivano per le feste (se arrivano) Secondo voi che risultati si ottengono?

Nella sintesi (IMHO)
1) In un condominio si dovrebbe fare un ragionamento che è un po' diverso dal semplice prelievo volontario, bensì si dovrebbe andare verso una condivisione;
2) VT e contabilizzazione servono per regolare e dissuadere dallo spreco
3) Qualche anno fa la pensavo come voi, dopo che ho visto il triplicarsi di alcune bollette a qualcuno e il meno che dimezzarsi ad altri, trasformando di fatto ogni assemblea in un momento di lite sono tornato sulle mie convinzioni.

[SuperP]

3) Qualche anno fa la pensavo come voi, dopo che ho visto il triplicarsi di alcune bollette a qualcuno e il meno che dimezzarsi ad altri, trasformando di fatto ogni assemblea in un momento di lite sono tornato sulle mie convinzioni.

Immaginate una gabbia con dentro 5 scimmiette.
Dentro alla gabbia appendete una banana a una corda e mettete una scaletta sotto di essa. Dopo poco vedrete che una delle scimmie si avvierà verso la scala per prendere la banana. Non appena tocca la scala, spruzzate dell’acqua gelata sulle altre scimmie.
Dopo un po’ un’altra scimmia farà lo stesso tentativo con lo stesso risultato – tutte le altre scimmie verranno inondate di acqua fredda.
Presto quando una scimmia cercherà di arrampicarsi su per la scala, le altre scimmie cercheranno di impedirglielo.
A questo punto mettete via l’acqua gelata. Levate una scimmia dalla gabbia e sostituitela con un’altra nuova. La nuova scimmia vedrà la banana e vorrà salire la scala. Ma con sua grande sorpresa tutte le altre scimmie le si scaglieranno contro. Dopo un altro tentativo con conseguente attacco, essa saprà che se proverà di nuovo a salire le scale verrà aggredita.
A questo punto togliete un’altra delle 5 scimmie di partenza e sostituitela con una nuova. La nuova venuta andrà verso la scala e sarà aggredita dalle altre. Quella che è entrata per penultima prenderà parte alla punizione con entusiasmo!
Similmente sostituite una terza scimmia con una nuova, e poi una quarta e poi una quinta.
Ogni volta che l’ultima arrivata andrà verso la scala sarà attaccata.
La maggior parte delle scimmie che la aggrediscono non hanno idea del motivo per cui non si può salire la scala o per cui si ritrovano ad aggredire l’ultima scimmia.
Dopo aver sostituito tutte le scimmie originali, nessuna delle scimmie che rimane è mai stata inondata di acqua gelata.
Eppure nessuna di loro prova ad avvicinarsi alle scale per raggiungere la banana.
Perché no? Perché per quanto ne sanno … si è sempre fatto così!

da http://www.karate-cesena.it/karate-cese ... arlow.html

[SimoneBaldini]

confrontatevi con amministratori che gestiscono un condominio di 20 appartamenti in zona fredde e sono abitati tutto l'anno da 1 o 2 famiglie, gli altri arrivano per le feste (se arrivano)

Forse molti non hanno compreso la UNI10200. La quota fissa che viene calcolata non è una percentuale da applicare sulla spesa, ma sui kWh del fabbisogno teorico. Quindi i tuoi kWh rimarranno sempre gli stessi anno dopo anno. Per intenderci, valuti il fabbissogno UNI 11300 appartamento per appartamento, valuti la quota involontaria (tabellare o analitica) esempio 30%, tu sai che il 30% di quei kWh è la quota involontaria e sono kWh.
L'anno che farai o faranno la ripartizione, si parte dai consumi o dal contabilizzatore dicentrale che è meglio, avrai generato tot kWh, detrai i kWh di quota involontaria e il resto li ripartisci a consumo. Poi il kWh avrà un costo.
E' chiaro che con consumi molto esigui potrebbe anche capitare qualcosa di negativo dato che la quota involontaria è una pura stima e qui la norma non ci aiuta, ma nel complesso le cose dovrebbero essere cosi'.