Nuova legge regolamento condominiale

Normativa Termotecnica, Impianti di riscaldamento, Legge 10/91, DLgs 192/05, ecc.

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sale2000
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Re: Nuova legge regolamento condominiale

Messaggio da sale2000 »

Adesso la sparo:

Scusate ma dove è chiaramente evidente nella Legge che a seguito del distacco uno possa farsi un impianto autonomo??
girondone
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Re: Nuova legge regolamento condominiale

Messaggio da girondone »

per marcus
ho il prog di norma
E0208B690 ( non chiedermi di quando è!)
girondone
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Re: Nuova legge regolamento condominiale

Messaggio da girondone »

anche su un notiziario della provincia di savona.... riporto...



Distacco da impianto riscaldamento centralizzato
E' stato approvato dalla Commissione Giustizia del Senato, nella seduta del
20 novembre 2012, il Disegno di Legge n. 4041 "Modifiche alla disciplina del
condominio negli edifici" approvato dalla Camera dei Deputati il 27 settembre
2012, che fra i vari aspetti affrontati tocca anche la questione del distacco dall'impianto
di riscaldamento centralizzato. Senza dover attendere il benestare
dell'assemblea di condominio, d'ora in poi quindi "Il condomino può rinunciare
all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco
non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.
In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione
straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma". La nuova disciplina
del condominio entrerà in vigore dopo sei mesi dalla data di pubblicazione in Gazzetta
Ufficiale, attesa a breve dopo la firma del Capo dello Stato.
Marcus
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Re: Nuova legge regolamento condominiale

Messaggio da Marcus »

attualmente sto facendo una perizia per il distacco di 2 condomini, in accordo con l'amministratore e il condomino distaccato, sono stato incaricato di stimare la quota di consumo che il condomino è tenuto a retribuire al condominio, come richiesto dalla sentenza 5331... tutto sommato non è neanche troppo difficile da calcolare, applicherò il metodo descritto
mat
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Re: Nuova legge regolamento condominiale

Messaggio da mat »

Marcus ha scritto: tutto sommato non è neanche troppo difficile da calcolare, applicherò il metodo descritto
Mi sono perso scusa, quale metodo?
girondone
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Re: Nuova legge regolamento condominiale

Messaggio da girondone »

marcus illuminaci


se vuoi bozza 10200 metti mail
Marcus
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Re: Nuova legge regolamento condominiale

Messaggio da Marcus »

grazie Girondone, spulciando ho visto che ho la bozza della 10200 però mi sembra poco utile.

più semplicemente penso che si possa procedere facendo due leggi 10, la prima con l'appartamento inserito nel volume scaldato, nella seconda l'appartamento distaccato invece non c'è. Al suo posto c'è un ambiente esterno scaldato saltuariamente quindi con T media inferiore.

Usciranno fuori 2 valori di Epi inv, ed è ovvio che se i vi è un peggioramento di Epi, la differenza tra i 2 valori moltiplicata per la superficie utile del fabbricato (post distacco), da i kWh corrispondenti all'aggravio di spesa i quali devono essere sostenuti dal condomino distaccato.

ossia Aggravio (kWh/anno) = (Epi1-Epi2) x Su (post)

se vogliamo stabilire una quota fissa per il condomino distaccato tale che con tale contributo vada a coprire tale spesa si ha

Qp,H (post) x Millesimi x Qf = Aggravio (kWh/anno)

dove
Qp,H (post) = è il fabbisogno di energia primaria per la climatizzazione invernale in kW dopo il distacco
Millesimi = i millesimi del condomino distaccato
Qf = quota fissa minima condominiale (incognita che stiamo cercando)

uguagliando i 2 termini dell'aggravio in kWh/anno è possibile calcolare Qf
marcello60
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Re: Nuova legge regolamento condominiale

Messaggio da marcello60 »

Ciao Marcus,
Se ho ben capito facendo questi calcoli tu ipotizzi (prudenzialmente) che il distaccato mantenga la sua unità immobiliare sempre "fredda" cioè con impianto termico spento, giusto?
Marcus
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Re: Nuova legge regolamento condominiale

Messaggio da Marcus »

marcello60 ha scritto:Ciao Marcus,
Se ho ben capito facendo questi calcoli tu ipotizzi (prudenzialmente) che il distaccato mantenga la sua unità immobiliare sempre "fredda" cioè con impianto termico spento, giusto?
non fredda perchè viene anch'essa scaldata, però il regime di conduzione sarà innegabilmente discontinuo rispetto a quello centralizzato che per proprie caratteristiche di funzionamento può essere assimilato invece ad un funzionamento continuo o quanto meno con maggior ore di funzionamento mediamente parlando.
Tale differenza in termini di ore di funzionamento è proprio quella che determina le fughe termiche verso l'appartamento non scaldato e che possono essere portate in conto ipotizzando per quest'ultimo una t interna mediamente inferiore nell'arco della stagione di riscaldamento.

Per decidere tale valore di temperatura interna media del condomino che si distacca, io adotterei il valore definito dalla UNI 12831 al punto D.4.4, ossia una media tra la temperatura interna di progetto e quella media annuale. La procedura sarebbe suffragata anche dalla UNI 13200-1 al punto 8. In tal modo si portano in conto le fughe termiche per eventuale minor orario di riscaldamento
marcello60
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Re: Nuova legge regolamento condominiale

Messaggio da marcello60 »

Marcus ha scritto:io adotterei il valore definito dalla UNI 12831 al punto D.4.4, ossia una media tra la temperatura interna di progetto e quella media annuale. La procedura sarebbe suffragata anche dalla UNI 13200-1 al punto 8. In tal modo si portano in conto le fughe termiche per eventuale minor orario di riscaldamento
Purtroppo non ho il testo di quelle norme... per temperatura interna di progetto intendi 20°C immagino (esempio residenziale), ma per "media annuale" cosa intendi?
Grazie
HUGO
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Re: Nuova legge regolamento condominiale

Messaggio da HUGO »

La tua buona volontà è solo da apprezzare e le tue teorie sono anche condivisibili; ma gli orari di funzionamento e le temperature di set up sono assolutamente arbitrarie....
Il limite di tutto il quadro normativo energetico è che tratta l'Epi in condizioni standard e quindi di consumo convenzionale.
Poichè in realtà si parla di € e non di kWh/mq e quindi di consumi reali e non convenzionali; già mi immagino schiere di avvocati che nell'ordine obiettano:

- Eh, ma il mio cliente è fuori tutto il giorno perchè deve tenere il riscaldamento acceso...per tanto così rimaneva al centralizzato.
- Eh ma il mio cliente tiene il termostato a 22 mentre il vicino lo tiren a 18
- Eh ma il mio cliente lavora di notte ed è a casa di giorno....
- Eh ma il mio vicino è un ufficio di commercialisti....
e via dicendo.

Ora, se dobbiamo per forza aggrapparci a delle norme UNI e alle loro teorie dei polli di Trilussa per carità lo faremo, ai clienti qualcosa bisognerà pur dire.....ma la verità è che, almeno nella parte della quantificazione della spesa fissa a consumo la legge è assolutamente inapplicabile.
UNI 11300....no grazie, non faccio fumo !
marcello60
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Re: Nuova legge regolamento condominiale

Messaggio da marcello60 »

Alla fine temo che se qualcuno mi chiederà di fargli la rel. perchè si vuole distaccare... rifiuterò l'incarico!
Peccato, in questi tempi di vacche magre, ma meglio nessun lavoro che un lavoro con successiva rogna incorporata.... :!:
girondone
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Re: Nuova legge regolamento condominiale

Messaggio da girondone »

esatto la teoria di marcus ha il suo perchè ma anche le teorie di hugo
avvocati ec...

dovrebbero dirci che tipo di strada seguire....
ovveroper es ... fate i calcoli così come dice marcus che è ok aprescindere dal reale uso dell appartamento

punto....
e tutti li facciamo così...


mah... :wink:
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Manofthemoon
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Re: Nuova legge regolamento condominiale

Messaggio da Manofthemoon »

girondone ha scritto:marcus illuminaci


se vuoi bozza 10200 metti mail
me la mandi?
Marcus
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Re: Nuova legge regolamento condominiale

Messaggio da Marcus »

ovviamente allo stato attuale non esiste un quadro normativo che faccia espresso riferimento al caso del condomino che si distacca, per cui, dovendo rispondere ad un eventuale quesito del giudice, bisogna appigliarsi alle norme UNI esistenti che sono utilizzabili a tale scopo al fine di rendere la valutazione più obiettiva e meno contestabile possibile.
E' vero che gli avvocati di parte potrebbero obiettare questa o quell'altra cosa, però bisogna pur tener presente che nell'eventuale quesito, il giudice chiederebbe al CTU di fare una valutazione dell'eventuale aggravio di costo, per cui il metodo alternativo da attuare, se diverso da quello da me proposto, deve essere migliore e deve condurre a risultati migliori e più attendibili.
Il che non è proprio facile, in quanto tale metodo consente, nella sua semplicità, di fare una valutazione tutto sommato analitica e oggettiva, dell'aggravio di costo conseguente la diminuzione del rendimento di distribuzione (innegabile), e delle fughe termiche dal condominio all'appartamento distaccato, che pure sappiamo esserci.
mat
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Re: Nuova legge regolamento condominiale

Messaggio da mat »

Non lo so, io sono scettico quanto Hugo, e mi viene da regolarmi come dice marcello, ovvero rifiutare la grana...

In tutto questo non abbiamo considerato il caso in cui sia presente l'acs centralizzata... apriti cielo.
HUGO
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Re: Nuova legge regolamento condominiale

Messaggio da HUGO »

Anche perchè calcolati nel modo di Marcus ( che parte da leggi 10 e quindi di funzionamento h 24 forse troppe ??) sicuramente il distaccante si sentirà dire che oltre alle spese di gestione, e fino a qui lo può digerire, dovrà pagare anche una quota di spesa a consumo che, viste le premesse, rischia di essere rilevante e qui il rospo non va proprio giù...

Se l'intenzione era quella di scoraggiare il distacco lo si poteva vietare a prescindere.....
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gfrank
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Re: Nuova legge regolamento condominiale

Messaggio da gfrank »

mat ha scritto:Non lo so, io sono scettico quanto Hugo, e mi viene da regolarmi come dice marcello, ovvero rifiutare la grana...

In tutto questo non abbiamo considerato il caso in cui sia presente l'acs centralizzata... apriti cielo.
Quoto anch'io hugo, in quanto tutte le perplessità che ha elencato saranno "la gioia" degli avvocati.
Trattandosi di "consumi", tutte le variabili che entrano in gioco (accensione/spegnimento del riscaldamento - temperatura effettiva interna/esterna - orario di utilizzo - ecc.) sono importanti a determinare le "fughe termiche".
A confutazione delle tesi di marcus, un buon consulente tecnico di parte (CTP) sarebbe in grado di affermare che le norme UNI di riferimento (allo stato attuale) non sono adatte ad avallare la precisione di un simile calcolo.
In presenza di impianti vetusti e di molte unità immobiliari, ad esempio, si può fare una prova diretta: operando la chiusura (momentanea) del riscaldamento di una u.i. (chiusura dei caloriferi), quindi simularne il distacco. Il consumo di combustibile (al generatore), sarà pressochè identico al consumo con la stessa u.i. allacciata.
Quindi, per il CTP sarà semplice affermare che, "misurando il consumo" il distacco di una u.i. non consegue alcun risparmio di energia e che quindi aggravia la spesa degli altri condomini.
Marcus
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Re: Nuova legge regolamento condominiale

Messaggio da Marcus »

A mio avviso le approssimazioni eseguite sono accettabili. Se volete possiamo analizzare punto per punto:
iniziamo dalle ore di funzionamento. Hugo fa osservare che nelle leggi10 o nel calcolo dell'epi l'impianto si suppone h24 mentre nella realtà lavora 12 ore al giorno. Secondo Hugo questo porterebbe ad una maggiorazione dell'onere a carico del condomino distaccato.

Invece non è affatto così, faccio un esempio per far capire meglio il discorso:

palazzina di 10 appartamenti si distacca un condomino la cui proprietà è pari a 100 millesimi.
La superficie complessiva utile post distacco è di 900 mq (prima era 1000 mq)

faccio le 2 leggi 10 e trovo Epi-pre= 112, Epi-post=116
vado a calcolare l'aggravio in (kWh/anno) = (Epi1-Epi2) x Su (post), che è pari a = (116-112)x900 = 3600 kW/anno
calcolato sulle 24 ore quindi privo di validità in senso reale (su questo siamo d'accordo)

continua....
Ultima modifica di Marcus il sab dic 01, 2012 10:05, modificato 5 volte in totale.
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Re: Nuova legge regolamento condominiale

Messaggio da Marcus »

Dalla seconda legge 10 il fabbisogno di energia primaria per la climatizzazione post distacco si trova pari a: Qp,H-post = 240.000 kWh/anno
noterete che anche quest'ultimo valore è stato calcolato sulle 24 ore e quindi privo di validità in senso reale (questo è il punto nodale che forse vi era sfuggito)

Vado quindi a calcolare l'aggravio con la seconda formula Qp,H (post) x Millesimi x Qf = Aggravio (kWh/anno)

viene fuori 240.000 x 0,100 x Qf = 3600 da cui Qf=0,15
la quota percentuale stimata con cui il condomino va a coprire l'aggravio condominiale è quindi del 15%
il valore è stato stimato con 24 ore di funzionamento al giorno, però nasce da un rapporto tra 2 valori che crescono entrambi all'aumentare delle ore di funzionamento giornaliere, in modo più o meno proporzionale. Per cui il coefficiente Qf è corretto pur nascendo da 2 valori per così dire errati.

In realtà, a dirla tutta, l'approssimazione è a leggero vantaggio del condomino distaccato, infatti la percentuale che viene fuori, non tiene conto della spesa di messa a regime dell'impianto, ossia del riscaldamento dell'acqua calda dell'impianto di riscaldamento, che può incidere anche parecchio nel caso di orario spezzato. Se considerassimo anche quel valore la percentuale verrebbe leggermente più alta.

continua....
Ultima modifica di Marcus il sab dic 01, 2012 10:13, modificato 1 volta in totale.
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Re: Nuova legge regolamento condominiale

Messaggio da Marcus »

Quando concretamente si va infine a stimare l'importo che il condomino deve retribuire, e solo qui si parla di euro, si parte dai consumi reali, che ad esempio potranno ammontare nel caso di prima a 12.500 mc/anno di gas (ossia circa la metà di quelli stimati con la legge 10), che sommate alle altre spese di gestione, energia elettrica e quant'altro ammontano complessivamente supponiamo a 13.000 Euro.

Cio significa che il condomino distaccato deve contribuire con la seguente cifra:

13.000 x 0,1 x 0,15 = 195 Euro/anno

ovviamente variabile di anno in anno in base ai consumi effettivi
Marcus
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Re: Nuova legge regolamento condominiale

Messaggio da Marcus »

rispondo a gfrack
la prova pratica che tu indichi sarebbe a mio avviso assolutamente probante e indiscutibile se fosse possibile, purtroppo è irrealizzabile.
Per eseguirla dovrei chiudere una unità immobiliare e verificare le variazioni di consumo di gas in CT magari misurando i consumi iniziali e finali al contatore.
Solo che tale prova andrebbe eseguita in un arco temporale più lungo, dell'ordine di qualche settimana, per cui nascono i seguenti problemi:
dove trovo l'unità immobiliare da isolare?
con quale valore confronto il dato che vado a misurare? la settimana dopo potrebbe fare più caldo o più freddo
l'appartamento isolato sarebbe non scaldato per cui tale situazione non corrisponde a quella reale

no, direi proprio che il metodo pratico o empirico è del tutto inattuabile. Il valore da calcolare deve discendere da un calcolo teorico su questo non ci sono dubbi
HUGO
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Re: Nuova legge regolamento condominiale

Messaggio da HUGO »

Marcus ha scritto:Quando concretamente si va infine a stimare l'importo che il condomino deve retribuire, e solo qui si parla di euro, si parte dai consumi reali, che ad esempio potranno ammontare nel caso di prima a 12.500 mc/anno di gas (ossia circa la metà di quelli stimati con la legge 10), che sommate alle altre spese di gestione, energia elettrica e quant'altro ammontano complessivamente supponiamo a 13.000 Euro.

Cio significa che il condomino distaccato deve contribuire con la seguente cifra:

13.000 x 0,1 x 0,15 = 195 Euro/anno

ovviamente variabile di anno in anno in base ai consumi effettivi
Forse mi sono perso qualcolsa ma, nell'esempio, il valore di 240000 kWh da cui tu parti secondo me dovrebbe essere 116x900=104400 kWh e quindi Qf è pari al 35% ma, a parte questo; tu ad un certo punto premetti che stimi i consumi reali circa la metà di qualli da Legge 10.....mi viene da dire allora ti piace vincere facile !!!
Quello che sostengo io è che se partiamo da valori da Legge 10 avremmo dei valori gonfiati ma se poi tu li "correggi" allora
alzo le mani...
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gfrank
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Re: Nuova legge regolamento condominiale

Messaggio da gfrank »

@ marcus
Io ritengo che non sia difficile fare la misura di un consumo diretto.
Per misurare i consumi al contatore è sufficiente un ciclo di 24 ore, o meglio ancora un ciclo di funzionamento della caldaia: dalla accensione mattutina allo spegnimento della sera. Le variabili da te elencate possono essere mitigate cercando, se necessario, di ripetere le prove per più giorni che abbiano le temperature al contorno (esterne) similari.
L'u.i. che si vuole distaccare (con un pò di buona volontà) dovrà chiudere i caloriferi al mattino e riaprirli alla sera...
A mio parere, sono proprio le variabili che hai elencato, che rendono il tuo calcolo "teorico" non preciso a determinare gli effettivi consumi.
Diversamente, saremmo tutti d'accordo che la certificazione energetica, rapportata ad un determinato n. di ore di funzionamento dell'impianto, corrisponde al consumo effettivo di energia: invece non è vero!
gfrank
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Re: Nuova legge regolamento condominiale

Messaggio da gfrank »

Il medesimo problema si avrà (almeno in Lombardia) con l'obbligo della contabilizzazione del calore: come quantificare il calore "disperso" attraverso gli appartamenti confinanti mantenuti a temperature diverse?
Chi rimane in casa tutto il giorno, ed è circondato da appartamenti che durante il giorno "non sono abitati", avrà sicuramente un incremento della spesa "di consumo" dovuta alla cessione del calore agli appartamenti confinanti, che sarà conteggiata dai propri contatori applicati sui caloriferi!
Come determinarla?
Chi la paga?
Le dispersioni riferite alla distribuzione possono essere "misurate in modo diretto" applicando un contatore "generale" sul circuito distributivo (in centrale termica), ma come ripartirle. Per millesimi o forse è preferibile ripartirle in "relazione" al percorso del sistema distributivo?
gfrank
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Re: Nuova legge regolamento condominiale

Messaggio da gfrank »

mat ha scritto:
ilverga ha scritto:
mat ha scritto:sempre per questo motivo sono contrario all'imposizione per legge della contabilizzazione nei condomini esistenti
In realtà è una legge che permette, dopo vari decenni, l'applicazione delle norme del codice civile italiano; piaccia o meno, casini compresi, è così.
Diciamocelo francamente: nessun sistema è ideale quando c'è malafede di utilizzo...
Non è questione sempre di malafede: è chiaro che chiunque, trovandosi con un appartamento sfitto o disabitato per lunghi periodi, se ha la possibilità (tecnica e di legge, nel senso che non ha imposizione sulle temperature) di chiudere il riscaldamento e risparmiare, lo fa. Difficile dargli torto.
A quali norme del codice civile ti riferisci?
Quoto. Infatti il codice civile dice che il singolo condominio deve pagare in funzione dell'effettivo utilizzo (godimento) della "cosa comune", e non come sono definite dalla UNI 10200 o dalla DGR Lomarda ...
Marcus
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Re: Nuova legge regolamento condominiale

Messaggio da Marcus »

Hugo, è corretta la correzione numerica che fai, i dati che ho scritto non corrispondono ad un caso reale e possono essere un pò anomali, li ho scritti rapidamente solo per far capire nel concreto come volevo procedere.
Invece è sbagliata l'osservazione sul fatto che correggo o dimezzo i consumi. Continui a non capire che dividendo 2 grandezze entrambi proporzionali al numero delle ore di funzionamento, la percentuale che si ottiene è "abbastanza" indipendente da tale numero di ore di funzionamento
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Re: Nuova legge regolamento condominiale

Messaggio da giotisi »

Marcus, non sono un esperto, ma vorrei capire.
Applicando il tuo metodo a una serie di distacchi successivi... fino all'ultimo, che succede?
Se non esce la stessa cifra per tutti, ipotizzo assemblee condominiali infucate :D
Marcus
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Re: Nuova legge regolamento condominiale

Messaggio da Marcus »

sono d'accordo. In effetti penso che non appena il primo condomino si distacca, il condominio dovrebbe affidare ad un tecnico una relazione completa che calcoli la quota fissa per ogni tipologia di appartamento che eventualmente decidsa di distaccarsi
la somma dei singoli oneri deve dare il totale delle perdite per generazione, distribuzione, regolazione, che ammontano in genere a circa il 30%
HUGO
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Re: Nuova legge regolamento condominiale

Messaggio da HUGO »

Marcus ha scritto:Hugo, è corretta la correzione numerica che fai, i dati che ho scritto non corrispondono ad un caso reale e possono essere un pò anomali, li ho scritti rapidamente solo per far capire nel concreto come volevo procedere.
Invece è sbagliata l'osservazione sul fatto che correggo o dimezzo i consumi. Continui a non capire che dividendo 2 grandezze entrambi proporzionali al numero delle ore di funzionamento, la percentuale che si ottiene è "abbastanza" indipendente da tale numero di ore di funzionamento
Infatti continuo a non capire ancora adesso
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Re: Nuova legge regolamento condominiale

Messaggio da armyceres »

bene, bene....
ma poi alla fine chi lo spiega alla signora Giovanna, subentrata nell'appartamento della signora Maria (spinta al suicidio dalle attuali norme.....) che per scaldare il suo appartamento da 60 mq. utilizza una caldaia da 265 kW e deve pure cercarsi anche uno con il patentino da conduttore per accenderla????
Tra il dire e il fare, la differenza è nell'aver fatto..........
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Re: Nuova legge regolamento condominiale

Messaggio da Marcus »

tra l'altro stavo vedendo che c'è anche un altro fatto strano:
nell'ipotesi che si riesca a stimare una percentuale più o meno attendibile di contribuzione per il primo condomino distaccato, tale percentuale non è costante ma va a crescere man mano che altri condomini si distaccano.
Ed è logico che sia così in quanto il calore sprecato per garantire il servizio diventa via via una quota percentualmente più elevata man mano che altri condomini si distaccano.
Nell'ipotesi assurda terminale in cui 1 solo condomino restasse attaccato il calore sprecato per garantire il servizio a quell'unico condomino sarebbe di gran lunga superiore al calore erogato nell'appartamento ancora allacciato, ad es. per un appartamento di 12 appartamenti l'energia sprecata per garantire il servizio a quell'unico condomino è pari a circa 3 volte l'energia effettivamente utilizzata da quel condomino.

i condomini distaccati contribuirebbero solo in minima percentuale a tale spreco (ad es. il 30%) e per contro avrebbero ancora le colonne montanti che transitano nei loro appartamenti magari non coibentate, quindi usufruendo di un caldo tepore centralizzato praticamente gratis.

se ipotizziamo distacchi successivi incontrollati in sostanza si perviene a degli assurdi dal punto di vista della ripartizione delle spese.
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Re: Nuova legge regolamento condominiale

Messaggio da NoNickName »

Ma non si dice da nessuna parte che la contribuzione ai costi degli inquilini distaccatisi prima debba rimanere costante. Dato che tale contribuzione avviene con il pagamento delle spese condominiali, queste ultime possono variare mensilmente al variare delle componenti di costo.
"Discutere con certe persone è come giocare a scacchi con un piccione. Puoi essere anche il campione del mondo ma il piccione farà cadere tutti i pezzi, cagherà sulla scacchiera e poi se ne andrà camminando impettito come se avesse vinto lui.”
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Re: Nuova legge regolamento condominiale

Messaggio da Marcus »

è la percentuale di contribuzione che andrebbe ricalcolata ad ogni distacco
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Re: Nuova legge regolamento condominiale

Messaggio da gfrank »

Marcus ha scritto:tra l'altro stavo vedendo che c'è anche un altro fatto strano:
nell'ipotesi che si riesca a stimare una percentuale più o meno attendibile di contribuzione per il primo condomino distaccato, tale percentuale non è costante ma va a crescere man mano che altri condomini si distaccano.
Ed è logico che sia così in quanto il calore sprecato per garantire il servizio diventa via via una quota percentualmente più elevata man mano che altri condomini si distaccano.
Nell'ipotesi assurda terminale in cui 1 solo condomino restasse attaccato il calore sprecato per garantire il servizio a quell'unico condomino sarebbe di gran lunga superiore al calore erogato nell'appartamento ancora allacciato, ad es. per un appartamento di 12 appartamenti l'energia sprecata per garantire il servizio a quell'unico condomino è pari a circa 3 volte l'energia effettivamente utilizzata da quel condomino.

i condomini distaccati contribuirebbero solo in minima percentuale a tale spreco (ad es. il 30%) e per contro avrebbero ancora le colonne montanti che transitano nei loro appartamenti magari non coibentate, quindi usufruendo di un caldo tepore centralizzato praticamente gratis.

se ipotizziamo distacchi successivi incontrollati in sostanza si perviene a degli assurdi dal punto di vista della ripartizione delle spese.
NoNickName ha scritto:Ma non si dice da nessuna parte che la contribuzione ai costi degli inquilini distaccatisi prima debba rimanere costante. Dato che tale contribuzione avviene con il pagamento delle spese condominiali, queste ultime possono variare mensilmente al variare delle componenti di costo.
E' evidente che la conduzione di un impianto in simili condizioni diventa antieconomica. Tanto vale passare all'autonomo
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Re: Nuova legge regolamento condominiale

Messaggio da NoNickName »

gfrank ha scritto:E' evidente che la conduzione di un impianto in simili condizioni diventa antieconomica. Tanto vale passare all'autonomo
Al limite il contrario. E' antieconomico per coloro che passano all'autonomo.
"Discutere con certe persone è come giocare a scacchi con un piccione. Puoi essere anche il campione del mondo ma il piccione farà cadere tutti i pezzi, cagherà sulla scacchiera e poi se ne andrà camminando impettito come se avesse vinto lui.”
Marcus
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Re: Nuova legge regolamento condominiale

Messaggio da Marcus »

gfrank sono d'accordo sul fatto che l'impianto centralizzato oltre un certo limite di distacchi diventa antieconomico, i calcoli lo dimostrano.
quindi cosa proponi? come bisogna procedere quando verremo interpellati in assenza di norme che ci dicano cosa fare?
dobbiamo essere noi tecnici a dire per primi la nostra, altrimenti poi non possiamo lamentarci che le sentenze e le norme siano prive di fondamento tecnico come sempre avviene
gfrank
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Re: Nuova legge regolamento condominiale

Messaggio da gfrank »

Innazitutto sarebbe necessario conoscere le motivazioni del distacco, nonchè la vetustà dell'impianto condominiale.
Considerato che normalmente il distacco è motivato da "questioni" di ordine economico, normalmente in presenza di impianti obsoleti, allo stato attuale, almeno in Lombardia, ai miei eventuali clienti proporrei di soprassedere al distacco, in quanto da giugno 2013 entra in vigore l'obbligatorietà della contabilizzazione del calore.
Con tutti i limiti e difetti che possono essere presenti, ritengo comunque che il sistema di contabilizzazione possa ripartire i consumi in base alle modalità di uso dell'impianto secondo le necessità del singolo condominio.
Inoltre, ritengo che, nel caso in cui sia necessaria l'installazione di un generatore autonomo per riscaldare l'appartamento (in quanto nel residenziale vige l'obbligo del riscaldamento), in presenza di distribuzione a c.m., i costi di ristrutturazione dell'impianto (trasformazione in autonomo) sono abbastanza elevati (con obbligo di installare anche impianti FER). In tale casistica, i fondi necessari alla ristrutturazione (in autonomo) possono essere investiti , con maggior profiquo, per rimodernare la CT.
E' opportuno comunque informare il cliente che, in presenza di distacchi sequenziali, la spesa per la contribuzione alla "gestione condominiale" aumenterà progressivamente (come hai riscontrato), e magari sarà costretto a contribuire alla ristrutturazione dell'impianto, senza poterne usufruire.
Se le motivazioni sono altre, allora esulano dal discorso economico ...
Ultima modifica di gfrank il lun dic 03, 2012 16:32, modificato 1 volta in totale.
mat
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Re: Nuova legge regolamento condominiale

Messaggio da mat »

Marcus ha scritto:quindi cosa proponi? come bisogna procedere quando verremo interpellati in assenza di norme che ci dicano cosa fare?
Sconsigliamoli dicendo che l'intervento sarebbe in primis antieconomico, in secundis li infilerebbe in un ginepraio legale popolato da avvocati famelici. Io farei così.
mat
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Re: Nuova legge regolamento condominiale

Messaggio da mat »

Ecco, gfrank mi ha preceduto ed argomentato anche meglio :)
gfrank
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Re: Nuova legge regolamento condominiale

Messaggio da gfrank »

NoNickName ha scritto:
gfrank ha scritto:E' evidente che la conduzione di un impianto in simili condizioni diventa antieconomica. Tanto vale passare all'autonomo
Al limite il contrario. E' antieconomico per coloro che passano all'autonomo.
Concordo.
Intendevo che, in presenza di tale situazione, allora è preferibile che tutti i condomini passino all'autonomo ed abbandonino il centralizzato.
HUGO
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Re: Nuova legge regolamento condominiale

Messaggio da HUGO »

Premesso che stiamo tutti ipotizzando/azzardando delle ipotesi per calcolare questo benedetto squilibrio quello che più mi lascia perplesso nell'utilizzare i calcoli da legge 10 by Marcus è che l'aggravio derivante dalle fughe di calore dell'appartamento centralizzato a quello autonomo (il famoso 3600 kWh) non possa essere considerato come percentuale sul consumo convenzionale/reale, ma debba essere considerato fisso qualunque sia il consumo.

A mio parere infatti, a parità di condizioni interne ai due appartamenti (orari, temperature ecc.) il calore che si scambieranno i due appartamenti sarà sempre uguale, il consumo sarà maggiore o minore a secondo del clima esterno ma la fuga di calore da un appartamento all'altro sarà sempre costante.
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Re: Nuova legge regolamento condominiale

Messaggio da Marcus »

Scusate se riprendo l'argomento
la sentenza Cassazione n° 5331/2012 ha ribadito il diritto al distacco qualora non ci siano aggravi di spesa per il condominio, ma con in più la seguente puntualizzazione:

" I giudici di legittimità hanno anche puntualizzato che la condizione ostativa dell’aggravio delle spese condominiali va collegata, quale conseguenza diretta, al fatto del distacco puro e semplice, non già alla circostanza che, per effetto di esso, la quota dei consumi gravante sul condomino distaccatosi potrebbe andare a carico degli altri, trattandosi questa di una evenienza non necessaria né obbligata e che, comunque, si pone in contrasto con il principio che il condomino distaccatosi è tenuto a partecipare alle spese di gestione dell’impianto se e nei limiti in cui il suo distacco non si risolva in una diminuzione degli oneri di servizio. "

questo ultimo punto dovrebbe costituire una spiegazione per il tecnico di come calcolare se c'è o meno aggravio di spesa. Voi come lo interpretate?
HUGO
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Re: Nuova legge regolamento condominiale

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Capito 'na s**a :mrgreen:
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Re: Nuova legge regolamento condominiale

Messaggio da NoNickName »

HUGO ha scritto:Capito 'na s**a :mrgreen:
Quoto. In italiano cosa vuol dire?
"Discutere con certe persone è come giocare a scacchi con un piccione. Puoi essere anche il campione del mondo ma il piccione farà cadere tutti i pezzi, cagherà sulla scacchiera e poi se ne andrà camminando impettito come se avesse vinto lui.”
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Re: Nuova legge regolamento condominiale

Messaggio da gfrank »

A mio parere, è necessario conoscere il ricorso, in quanto la sentenza dice che non si può vietare il distacco, che deriva dell'aumento pro capite delle spese comuni (di gestione), in conseguenza della sola ripartizione tra gli altri condomini della quota del condomino che si distacca, asserendo che esiste il principio che colui che si distacca è tenuto a partecipare alle spese di gestione (comuni).
Potrebbe essere che, nella vertenza, il condominio si sia opposto al distacco adducendo il solo motivo che gli altri condomini si dovevano dividere la quota comune del condomino distaccante (il che, come ribadisce la cassazione non è cosi, va pagata anche da chi si distacca).
Quello che potrebbe essere nuovo è:
" [...] il condomino distaccatosi è tenuto a partecipare alle spese di gestione dell’impianto se e nei limiti in cui il suo distacco non si risolva in una diminuzione degli oneri di servizio. "

Si dovrebbe leggere che il condomino che si distacca, qualora produca una diminuzione degli oneri di servizio, non partecipa a tali spese? Intesa come totale o pro capite?
E quali sono gli oneri di servizio: spese di gestione, di manutenzione ordinaria?
Marcus
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Re: Nuova legge regolamento condominiale

Messaggio da Marcus »

la sentenza non contraddice il fatto che ci sia una condizione ostativa al distacco conseguente l'aggravio di spesa, cerca solo di definirne meglio i limiti. Quindi bisognerebbe prima meglio capire come va intesa la condizione ostativa. La contraddizione a mio avviso sta nel fatto che se non c'è aggravio di spesa il condomino non è tenuto a pagare le spese di gestione, se invece c'è non si può proprio staccare. Quindi non si capisce in quale caso è tenuto al pagamento delle misure compensative...
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Re: Nuova legge regolamento condominiale

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gfrank
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Re: Nuova legge regolamento condominiale

Messaggio da gfrank »

Nelle motivazioni, prima del PQM della sentenza, si rileva:
1 - si può distaccare, senza alcuna autorizzazione condominiale;
2 - continua a pagare le spese di conservazione dell'impianto (comunque);
3 - è tenutato a partecipare alle spese di gestione, salvo che con il suo distacco, si riducano le spese di gestione in carico agli altri condomini.

Si ritorna quindi all'annoso problema di definire le spese di "gestione", le quali a a parte quelle dirette, tipo la lettura dei contacalorie o similari (facili da individuare), si dovrebbe valutare se aumenta o no la quota comune relativa alla produzione e distribuzione dell'energia (come già discusso in precedenza).

E' bene comunque precisare che la sentenza, seppur di cassazione, è da ricondorre ad un caso specifico, che riguardava un box (???)
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