Art 68 CC modifica millesimi per variazione del quinto

Normativa nazionale, contabilizzazione dei consumi, ripartizione delle spese

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contabile
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Art 68 CC modifica millesimi per variazione del quinto

Messaggio da contabile »

Scrivo a riguardo della interpretazione che è stata data da Edilclima in merito alla possibilità di modifica dei millesimi di riscaldamento per analogia all’art. 68 del c.c.
«I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, c.c., nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione."

Pertanto, per analogia, se a seguito di interventi di isolamento termico all’interno della singola unità immobiliare sia calcolata una riduzione del fabbisogno superiore ad 1/5 bisognerebbe tenerlo in considerazione. Ciò, interpreto, sia nel caso un condomino faccia richiesta per intervento effettuato successivamente, ma anche nella determinazione iniziale delle quote millesimali.
Ora la cosa pone diversi problemi pratici:
- la necessità di valutare le opere di isolamento in quanto spesso non sono accompagnate da certificati (ad esempio infissi pre detrazione fiscale) o comunque di reperire la documentazione che esiste ed eventualmente non considerare opere senza documentazione. In alcuni casi anche la sola sostituzione di infissi potrebbe incidere per oltre il 20% di riduzione del fabbisogno.
- la necessità di effettuare singolarmente per ogni unità interessata la verifica di riduzione del fabbisogno
- la necessità di verifica ed eventuale revisione della tabella millesimale (su richiesta del condomino) ogni qual volta intervengono opere di isolamento in fasi successive. Quindi il condomino si troverà a dover pagare il tecnico.
- cosa succede (come capita) se un cappotto interno installato anni fa viene eliminato?
A questo punto mi chiedo se questa analogia possa trovare effettiva applicazione. In diversi corsi sulla contabilizzazione organizzati da Edilclima si è sempre parlato di valutare la condizione originale in quanto la rete di distribuzione è stata dimensionata in base alle dispersioni originali.
Applicando l’analogia potremmo invece trovarci di fronte a diversi aspetti potenzialmente molto complessi:
- Estremizzando ma non troppo: nel caso in cui tutti i condòmini tranne uno (magari quello dell’ultimo piano) provvedano ad isolare in maniera importante l’appartamento, buona parte delle perdite di distribuzione andrebbero a carico di quello che non ha isolato e certamente la riduzione delle perdite non sarà assolutamente proporzionale alla riduzione di fabbisogno complessivo in quanto la rete di distribuzione non cambia. Quindi chi non isola si troverebbe a pagare una quota di consumo involontario non proporzionale.
- Nel caso si fosse derogato secondo Dlgs 141 (quindi ad esempio perché la differenza di fabbisogno dell’appartamento dell’ultimo piano è superiore al 50% rispetto a quello del piano intermedio), cosa succede se l’appartamento più disperdente, isolando, non superasse più il limite? Abbandono il metodo semplificato da deroga e riprendo in mano i millesimi da 10200?
In considerazione di tutto questo riterrei che la soluzione di utilizzare la condizione originale sia la più indicata. Inoltre nelle recenti precisazioni del MISE nulla è emerso in merito a questa interpretazione dell’art 68 cc. La condizione originale è certamente quella che rende più uniforme la ripartizione in quanto le stratigrafie considerate sono uguali per tutti e dunque anche piccoli discostamenti dalle realtà non influiscono. La confusione regna sovrana in merito all’argomento contabilizzazione ed alla fine tutto è lasciato in mano al progettista che fa da parafulmine. Mi scuso per essermi dilungato, ma avrei piacere di sapere come vi comportate in merito.
Grazie.
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Re: Art 68 CC modifica millesimi per variazione del quinto

Messaggio da NoNickName »

La tabella millesimale di cui all'articolo 68 è redatta sulla base della proprietà (superficie o volumetria) non sulla base del fabbisogno. Tant'è vero che nella casistica elencata dal secondo comma, che non è esemplificativa, ma esaustiva, non ci si riferisce affatto al fabbisogno.
Ma anche se per assurdo fosse redatta sulla base del fabbisogno, è notorio e prassi professionale che il fabbisogno venga determinato al costruito, non allo stato di fatto.
"Discutere con certe persone è come giocare a scacchi con un piccione. Puoi essere anche il campione del mondo ma il piccione farà cadere tutti i pezzi, cagherà sulla scacchiera e poi se ne andrà camminando impettito come se avesse vinto lui.”
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Re: Art 68 CC modifica millesimi per variazione del quinto

Messaggio da contabile »

Infatti ho specificato per analogia, tanto che Edilclima suggerirebbe di prendere in considerazione, nella valutazione standard per il calcolo dei millesimi, oltre gli interventi su parti comuni anche quelli sui singoli alloggi che modificano di 1/5 il fabbisogno dell'unità abitativa .....vedi le informazioni aggiuntive in EC710 (pag 60 del manuale - oppure nella finestra "unità immobiliari" - fabbisogni annui di energia utile) che ti riporto qui:
"NOTA I fabbisogni annui di energia termica utile della singola unità immobiliare devono essere calcolati secondo le specifiche tecniche UNI/TS 11300 e reperiti nel contesto di una diagnosi energetica (ad esempio in un lavoro di EC700). Si intendono, secondo la UNI 10200, i fabbisogni in ingresso alla distribuzione di utenza (QX,du,in). Quanto alle modalità di calcolo dei fabbisogni, finalizzati alla determinazione dei millesimi, tale aspetto non è disciplinato dalla normativa ed è pertanto a discrezione del progettista. Secondo l’interpretazione ad oggi prevalente, i fabbisogni, dovendo rappresentare l’uso potenziale del servizio (art. 1123 CC), dovrebbero essere calcolati secondo la modalità di valutazione A2 (calcolo standard), riferiti all’edificio originario (salvo interventi su parti comuni, innovazioni o aggiornamenti) ed essere aggiornati “d’ufficio” (in caso di opere su parti comuni) o su richiesta di anche un solo condòmino (in caso di opere sui singoli alloggi) a condizione che, in questo secondo caso, le opere siano tali da modificare di almeno 1/5 (il 20%) il fabbisogno dell’appartamento. Ciò per analogia con gli art. 68 e 69 delle disposizioni attuative del Codice Civile."
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Re: Art 68 CC modifica millesimi per variazione del quinto

Messaggio da NoNickName »

Interpretazione un po' forzata, dato che alla data di redazione dell'art 68cc, il calcolo del fabbisogno non era una prassi nota al legislatore.
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