Amministratore può imporre adozione termovalvole?

Normativa nazionale, contabilizzazione dei consumi, ripartizione delle spese

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Lidia82
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Amministratore può imporre adozione termovalvole?

Messaggio da Lidia82 »

Buongiorno,
sperando di riuscire in poche righe a spiegare la mia spiacevole situazione, sono a chiedere consiglio in merito all'adozione termovalvole per un condominio che seguo:
1)assemblea straordinaria mese di maggio 2016 per adozione termovalvole: i condomini non hanno deliberato adozione (2 sono sempre contrari) adducendo la scusa che un condominio aveva un arretrato di spese condominiali di 3.000€ e che prima dovevamo trovare una soluzione per questo debito; gli altri condomini presenti, anche se d'accordo per adozione, non avevano la maggioranza per deliberare, ho scritto a verbale che si andava in contro a multe e sanzioni e che non potevano ritenermi responsabile per il mancato adeguamento entro il termine del 31/12/2016
2)assemblea ordinaria ottobre 2016: la situazione debitoria del condomino moroso stava rientrando, per cui abbiamo di nuovo parlato dell'installazione termovalvole o quanto meno di dotarci entro fine anno della documentazione per ricalcolo millesimi e procedere poi ai lavori in primavera, scrivendo tutto a verbale per eventuali controlli, ma con i voti contrari dei due condomini che da sempre hanno osteggiato l'adozione, non abbiamo avuto la maggioranza per deliberare. Il totale millesimi è 824 e favorevoli (almeno a parole) erano solo 369... Per la delibera occorre la metà o i 2/3 come per le innovazioni?
Il problema sorge quando dopo la seconda assemblea si sveglia un condomino che ora abita in Germania, che non ha partecipato e non ha delegato nessuno, impugna la delibera e mi esorta a far deliberare l'assemblea, avviare subito i lavori e ripartire costi di riscaldamento per l'anno 2016/2017 secondo consumi, come previsto dalla legge...
Se non vengono tutti i condomini in assemblea e non ci sono i millesimi giusti per la delibera... posso imporre l'adozione? o spiego al Sig. che vive in Germania che occorrono i mm corretti per prendere una decisione in merito?
Ringraziando anticipatamente per la vostra attenzione attendo risposta, se corredata da articoli cc o altro meglio, così da rispondere nel modo corretto all'impugnazione delibera.
Lidia

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redHat
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Re: Amministratore può imporre adozione termovalvole?

Messaggio da redHat »

Il condomino che ha impugnato la delibera ha ragione, l'obbligo di legge (Dlgs 102/2014 art. 9 comma 5) prevale sulla volontà del condominio. L'unica possibilità di opposizione a questo obbligo è quello di dimostrare che sussistono condizioni di "non fattibilità tecnica" o di non "convenienza economica", entrambe le condizioni di deroga sono previste dallo stesso Dlgs.
La mancata o contraria delibera assembleare impone sanzioni per i singoli condomini dissenzienti. Probabilmente anche al condomino che vive in Germania non importa nulla delle termovalvole ma così facendo si manleva dalla sanzione.
Consiglio di fare lo stesso anche agli altri condomini, alla fine si vedrà chi rimarrà con il cerino in mano e pagherà le sanzioni, anche degli altri condomini che avranno diritto di rivalsa nei loro confronti.

PS: si informi presso un legale ma per le delibere finalizzate ad interventi di risparmio energetico, è possibile deliberare con la maggioranza semplice dei presenti, anche con delega. Quindi supponendo che l'assemblea sia stata costituita con soli 500 millesimi , la delibera si considera approvata se sono favorevoli 251 millesimi. Nel caso straordinario che tutti siano presenti (1000 millesimi) serviranno invece 501 millesimi...., insomma decidono tutto solo i millesimi presenti.
Questa agevolazione deriva dall'art. 26 comma 2 della legge 10/1991, come modificato dall'art. 27 comma 22 della legge 99/2009 che recita:
"Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico e all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea".

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Foxtrot
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Re: Amministratore può imporre adozione termovalvole?

Messaggio da Foxtrot »

Per gli interventi volti al risparmio energetico la maggioranza non è scesa ad 1/3? Mi pare di ricordare di sì

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redHat
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Re: Amministratore può imporre adozione termovalvole?

Messaggio da redHat »

Premesso che 1/2 e 1/3 si riferiscono al valore del condominio (in seconda convocazione) e non alla quota millesimale da raggiungere in delibera, la distinzione tra il valore di 1/3 e 1/2 è stata introdotta con la legge 220/2012 detta "riforma di condominio" che ha modificato l'art. 1120 comma 2. I riferimenti sono i seguenti:

C.C. art. 1120... I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le
innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
.... le opere e gli interventi previsti per per il contenimento del consumo energetico degli edifici ....

C. C. art. 1136 secondo comma: ... L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio. ...

Legge 10/91 art. 26 comma 2: ....Per gli interventi in parti comuni di edifici, volti al contenimento del consumo energetico degli edifici stessi ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'articolo 1, ivi compresi quelli di cui all'articolo 8, sono valide le relative decisioni prese a maggioranza delle quote millesimali.

Legge 10/91 art. 26 comma 5: ....Per le innovazioni relative all'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l'assemblea di condominio decide a maggioranza in deroga agli articoli 1120 e 1136 del codice civile

Secondo alcuni Il distinguo è importante in quanto, mettendo in relazione tra loro gli articoli, si applica il quorum da 1/2 oppure quello di 1/3 previsto dagli art. 1120-1136 del C.C.
C'è anche chi sostiene che a prescindere dalla tipologia di interventi, comma 2 o 5, la presenza della diagnosi energetica riduca comunque il quorum a 1/3 ma mi pare una forzatura che presta il fianco a possibili impugnazioni, almeno finché non vedo giurisprudenza di merito sarei cauto ...secondo molti il massimo della tranquillità sarebbe deliberare gli interventi di cui al comma 5 (termoregolazione e contabilizzazione) con almeno 1/2 valore dell'edificio e 501 millesimi.

A mio parere tutto questo va oggi rivisto nell'ottica dell'obbligo di legge introdotto dal Dlgs 102/2014, ovvero non si tratta più di un intervento facoltativo ma essendo divenuto obbligatorio in forza di legge è comunque da farsi a prescindere dalla volontà del condominio (in altre parole da farsi anche se tutti fossero contrari all'unanimità), salvo dimostrare l'impossibilità tecnica e la non convenienza economia che in deroga fa rientrare tale intervento tra le disposizioni facoltative che possono essere deliberate con le maggioranze degli art. 1120-1136, ma questa è un altra storia ...

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Foxtrot
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Re: Amministratore può imporre adozione termovalvole?

Messaggio da Foxtrot »

redHat ha scritto:Premesso che 1/2 e 1/3 si riferiscono al valore del condominio (in seconda convocazione) e non alla quota millesimale da raggiungere in delibera, la distinzione tra il valore di 1/3 e 1/2 è stata introdotta con la legge 220/2012 detta "riforma di condominio" che ha modificato l'art. 1120 comma 2. I riferimenti sono i seguenti:

C.C. art. 1120... I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le
innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
.... le opere e gli interventi previsti per per il contenimento del consumo energetico degli edifici ....

C. C. art. 1136 secondo comma: ... L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio. ...

Legge 10/91 art. 26 comma 2: ....Per gli interventi in parti comuni di edifici, volti al contenimento del consumo energetico degli edifici stessi ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'articolo 1, ivi compresi quelli di cui all'articolo 8, sono valide le relative decisioni prese a maggioranza delle quote millesimali.

Legge 10/91 art. 26 comma 5: ....Per le innovazioni relative all'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l'assemblea di condominio decide a maggioranza in deroga agli articoli 1120 e 1136 del codice civile

Secondo alcuni Il distinguo è importante in quanto, mettendo in relazione tra loro gli articoli, si applica il quorum da 1/2 oppure quello di 1/3 previsto dagli art. 1120-1136 del C.C.
C'è anche chi sostiene che a prescindere dalla tipologia di interventi, comma 2 o 5, la presenza della diagnosi energetica riduca comunque il quorum a 1/3 ma mi pare una forzatura che presta il fianco a possibili impugnazioni, almeno finché non vedo giurisprudenza di merito sarei cauto ...secondo molti il massimo della tranquillità sarebbe deliberare gli interventi di cui al comma 5 (termoregolazione e contabilizzazione) con almeno 1/2 valore dell'edificio e 501 millesimi.

A mio parere tutto questo va oggi rivisto nell'ottica dell'obbligo di legge introdotto dal Dlgs 102/2014, ovvero non si tratta più di un intervento facoltativo ma essendo divenuto obbligatorio in forza di legge è comunque da farsi a prescindere dalla volontà del condominio (in altre parole da farsi anche se tutti fossero contrari all'unanimità), salvo dimostrare l'impossibilità tecnica e la non convenienza economia che in deroga fa rientrare tale intervento tra le disposizioni facoltative che possono essere deliberate con le maggioranze degli art. 1120-1136, ma questa è un altra storia ...
Red, è chiaro che mi riferisco alla maggioranza necessaria in casi di non convenienza economica.

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redHat
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Re: Amministratore può imporre adozione termovalvole?

Messaggio da redHat »

Si certo, ma come concludevo alla fine questo caso non si configura come una innovazione per intervento di risparmio energetico facoltativo ma come obbligo di legge, quindi sia il quorum che i millesimi vanno a farsi benedire dato che riguardano solo i casi facoltativi e non certo quelli in cui la scelta è obbligata per legge. pertanto a mio parere l'intervento è da farsi obbligatoriamente senza possibilità di decisione contraria, neppure all'unanimità, salvo ovviamente i casi di deroga.

mat
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Re: Amministratore può imporre adozione termovalvole?

Messaggio da mat »

In sostanza stai dicendo che l'intervento non deve neanche essere discusso in assemblea, salvo per la proposizione ed approvazione dei preventivi del tecnico e dell'installatore. Interessante. Ma se così fosse varrebbe anche, esempio, per adeguamenti di autorimesse/centrali termiche alle norme di prevenzione incendi, per rifacimento intonaci ammalorati che comportino il rischio di caduta di calcinacci, etc.
Personalmente non credo sia così semplice...

A margine: forse leggo male io, ma dalla tua interpretazione red, sembrerebbe che le disposizioni di legge 10 siano più restrittive di quelle del CC (ovvero richiedono 1/2 invece di 1/3), tuttavia il comma 5 parla di decisioni "in deroga" al CC. Non sarà che quando la legge 10 parla di maggioranza delle quote millesimali si riferisce a quelle intervenute in assemblea e non alle complessive dell'edificio?
Anzi, non può essere che così, altrimenti il comma 2 art. 26 legge 10 sarebbe in contrasto con il combinato degli art. 1136 e 1120 del Codice Civile.

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redHat
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Re: Amministratore può imporre adozione termovalvole?

Messaggio da redHat »

mat ha scritto:In sostanza stai dicendo che l'intervento non deve neanche essere discusso in assemblea, salvo per la proposizione ed approvazione dei preventivi del tecnico e dell'installatore. Interessante. Ma se così fosse varrebbe anche, esempio, per adeguamenti di autorimesse/centrali termiche alle norme di prevenzione incendi, per rifacimento intonaci ammalorati che comportino il rischio di caduta di calcinacci, etc.
Personalmente non credo sia così semplice...
Non esattamente, ovviamente dovrà essere messo all'ordine del giorno dell'assemblea ma solo in quanto luogo deputato ad informare i condomini, questi però a mio avviso non possono rifiutarsi dall'obbligo di legge, che tra l'altro prevede anche pesanti sanzioni amministrative.

Il mancato rispetto degli obblighi VVF, ISPESL, Dlgs 81/2008, ecc..., ovvero delle disposizioni di sicurezza obbligatorie, è ancora peggio dato che ne consegue, oltre la sanzione amministrativa anche l'avvio del procedimento penale. Che poi, quasi sempre, non succeda mai nulla solo perchè mancano i controlli è un altro discorso, ma non certo puoi deliberare qualcosa contro legge o non deliberare adducendo pretesti di morosità. Piuttosto è meglio deliberare pro legge e attuare l'intervento solo quando avrai soldi in cassa, forse così puoi opporti alla sanzione con un procedimento giuridico dove può anche essere che vengano riconosciute delle attenuanti...
A margine: forse leggo male io, ma dalla tua interpretazione red, sembrerebbe che le disposizioni di legge 10 siano più restrittive di quelle del CC (ovvero richiedono 1/2 invece di 1/3), tuttavia il comma 5 parla di decisioni "in deroga" al CC. Non sarà che quando la legge 10 parla di maggioranza delle quote millesimali si riferisce a quelle intervenute in assemblea e non alle complessive dell'edificio?
Anzi, non può essere che così, altrimenti il comma 2 art. 26 legge 10 sarebbe in contrasto con il combinato degli art. 1136 e 1120 del Codice Civile.
In merito al quorum per validare l'assemblea ne ho sentite di tutti i colori, per questo ho precisato "secondo alcuni...secondo altri...". Ovviamente con 1/2 del valore dell'edificio e 501 millesimi favorevoli hai una delibera che è in una botte di ferro, ma ripeto questo a mio parere è un caso diverso dato che non si tratta di un intervento facoltativo ma di un intervento obbligatorio e quindi saltano tutte le regole sulla validità delle delibere nella Comunione (artt. 1100-1139 del C.C.) in quanto non è possibile ignorare le condizioni di obbligatorietà della legge previste dagli artt. 1-10 del C.C. che gerarchicamente prevalgono sulle decisioni condominiali, pertanto millesimi e quorum contrari vanno a farsi benedire in quanto l'obbligo di legge prescinde dalla volontà dei singoli...


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mz54
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Re: Amministratore può imporre adozione termovalvole?

Messaggio da mz54 »

redHat ha scritto:
mar dic 06, 2016 11:50
...In merito al quorum per validare l'assemblea ne ho sentite di tutti i colori, per questo ho precisato "secondo alcuni...secondo altri..."
e neppure questo aiuta:
dove dice:
QUALI SONO LE MAGGIORANZE DELIBERATIVE?
L’incarico al tecnico e l’appalto alla società esecutrice si approvano con la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà dei millesimi dei condomini. Ciò perché la decisione viene assunta tra le innovazioni (art. 1120 e 1136 co. V c.c.; art. 26 co. V L. 10/91).

meta' di che ? degli intervenuti oppure di tutto il condomino ?
ma se fosse di tutto il condominio, perche' non scrivere 501 mm ?

Stato delle banane e' gia' un gran complimento, qui siamo peggio che alle comiche di Fantozzi, nel gotha dei termotecnici italiani ancora ci si sta chiedendo (a causa di leggi non chiare) che maggioranza ci deve essere per deliberare su un obbligo di legge :oops:

Ronin
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Re: Amministratore può imporre adozione termovalvole?

Messaggio da Ronin »

mat ha scritto:
mar dic 06, 2016 09:27
In sostanza stai dicendo che l'intervento non deve neanche essere discusso in assemblea, salvo per la proposizione ed approvazione dei preventivi del tecnico e dell'installatore. Interessante. Ma se così fosse varrebbe anche, esempio, per adeguamenti di autorimesse/centrali termiche alle norme di prevenzione incendi, per rifacimento intonaci ammalorati che comportino il rischio di caduta di calcinacci, etc.
non è proprio così.
l'intervento per adeguamento all'obbligo di legge deve essere portato in assemblea dall'amministratore.
se non si raggiunge la maggioranza dei 501 millesimi, l'amministratore è comunque legittimato ad agire per motivi di urgenza/cogenza normativa (caso più volte capitatomi, sia per l'adeguamento antincendio che per interventi di messa in sicurezza: ovviamente l'amministratore può soltanto mettere in sicurezza, es. può far demolire gli intonaci pericolanti, non può ripristinare la facciata danneggiata).

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