Ripartizione spese UNI 10200:2015 (caso particolare con negozi)

[echoes]

Buongiorno a tutti,

sono alle prese con una ripartizione delle spese e diagnosi energetica di un condominio costituito da 19 appartamenti e 7 negozi (a piano terra).
I negozi non hanno mai avuto il riscaldamento centralizzato, ma all'interno di essi passano i tubi, incassati, dell'impianto di riscaldamento centralizzato (colonne montanti).
L'amministratore mi chiede di far partecipare anche loro ai consumi involontari, e partendo dal presupposto che chi si distacca dal centralizzato debba partecipare comunque alle spese involontarie, il discorso sembra plausibile, ma ho qualche dubbio in merito in quanto loro non hanno mai fatto parte dell'impianto centralizzato. Inutile dire che così facendo si andrebbe in guerra certa con i 7 negozi, e secondo me anche in causa, pertanto sto cercando uno svincolo normativo che non sto riuscendo a trovare.

Grazie a tutti

[mama]

hai qualche riferimento per questo?

partendo dal presupposto che chi si distacca dal centralizzato debba partecipare comunque alle spese involontarie

che sappia io,le spese cui concorrono i distaccati "regolari" sono manutenzione straordinaria, messa a norma e conservazione dell'impianto.
La conservazione riguarda le azioni possessorie, giudiziali e cautelative che l'amministratore deve mettere in atto per tutelare i diritti sulle parte comuni dell'edificio.

[echoes]

Il problema, mi sa che non l'ho sottolineato e me ne scuso, è che in questo caso i negozi non si sono mai distaccati perché non hanno mai fatto parte dell'impianto centralizzato, ma i tubi delle colonne montanti passano nei loro ambienti... E' questo il vero problema...

Quindi si troverebbero a pagare da oggi in poi il solo consumo involontario (per le perdite sottotraccia delle tubazioni passanti nei loro ambienti), senza manutenzione e conservazione che ad oggi non gli compete nemmeno.

Sono sempre più convinto che non gli competono, ma i dubbi mi assalgono visto che i tubi passano nei loro ambienti...

[KIAC]

A mio avviso non devono concorrere dal momento che non sono mai stati allacciati, quindi non c'è distacco e quindi non c'è uno svantaggio per l'impianto. Se l'impianto è nato così non c'è motivo di comprenderli nei millesimi. Si tratta di vedere invece per l'acs, se sono serviti da centralizzato allora concorreranno nella spesa involontaria e di gestione e manutenzione per la loro quota millesimale di acs.
Io non vedo il motivo di calcolare i milleisimi di riscaldamento, ma cerca delle prove per dimostrare che tali unità non sono mai state servite dall'impianto.

[echoes]

Quello si, ma ci sta da dire che la UNI 10200 dice che il consumo involontario rappresenta le dispersioni dell'impianto e quindi delle tubazioni, e quindi in teoria, se i tubi per andare a finire nelle abitazioni passano all'interno dei negozi, anche loro, dal punto di vista tecnico, usufruiscono di quelle dispersioni... Direi che dal punto di vista tecnico andrebbero considerate, ma dal punto di vista giuridico no...

Grazie mille per la tua risposta mi hai dato ulteriori spunti per cercare di inquadrare e risolvere il problema.

[mama]

i negozi non si sono mai distaccati perché non hanno mai fatto parte dell'impianto centralizzato

spiegherai all'amministratore che la UNI10200 attribuisce l'involontario della distribuzione (tubi sottotraccia dei negozi) ai soli proprietari dell'impianto

spiegherai anche che altre ripartizioni che non siano quelle previste dalla legge necessitano di delibera unanime da parte dell'assemblea

[SimoneBaldini]

Qui non si tratta di determinare la quota involontaria che rappresenta la perdita di distribuzione verso ambienti non riscaldati, ma semmai di determinare il calore che i negozi "rubano" dalle colonne a loro specifico vantaggio. Ma siccome questi negozi non sono mai stati allacciati all'impianto, non vedo dove possa esserci il diritto ma sopratutto come determinare questa energia. Di fatto anche con la contabilizzazione se io chiudo i miei caloriferi, non è che la quota involontaria rappresenta il calore che io sottraggo alle colonne o dai vicini.

[jack66]

A mio modesto parere la soluzione più logica sarebbe quella di coibentare tali tubazioni, ma mi rendo conto che ci sono delle difficoltà applicative visto che dubito che i "negozianti" anche non coinvolti economicamente nelle lavorazioni non ne sarebbero entusiasti.
L'altenativa sempre plausibile sarebbe il calcolo alla stregua della Ptub delle colonne nude negli alloggi riscaldati funzionale pertanto oltre che alla sezione e allo sviluppo lineare dei tubi anche alla temperatura media del fluido termoreattore nell'arco della stagione è alle ore di funzionamento.
Non essendoci un riferimento normativo specifico suggerirei di presntare tali ed altre potenziali soluzioni in assemblea e metterle ai voti

[echoes]

Isolare i tubi è pressoché impossibile essendo sottotraccia. Credo che alla fine opterò per proporre due soluzioni, una in cui i negozi non partecipano ad i consumi involontari (soluzione che prediligo) e una in cui partecipano effettuando il calcolo dei fabbisogni di energia termica utile e sconsiglierò quest'ultima ma farò in modo di lasciar il condominio libero di decidere non essendoci un riferimento normativo esplicito.

Vi farò sapere sicuramente come andrà a finire, e per il momento vi ringrazio per la disponibilità e le preziose risposte di tutti.

[jack66]

Sorry avevo capito che erano tubi a vista. Personalmente le tubazioni sotto traccia non vedo ragione di considerarle come un contributo ai negozi

[mama]

non essendoci un riferimento normativo esplicito.

perché dici così?
l'edificio su cui fai i calcoli non è quello che racchiude il volume riscaldato?
i negozi sono riscaldati dall'ìmpianto?
pongo il quesito in un altro modo; se i negozi fossero le cantine di un condominio adiacente?
...sono anche tubi sottotraccia, neanche a dire che nel tuo caso c'è una servitù di passaggio

il regolamento del condominio è sottoposto alla legge.
Il D. Lgs 102 dispone che la ripartizione venga modificata in base ai criteri della UNI 10200.
Ma la ripartizione, però...non che possono essere modificate le proprietà...

[jack66]

Ho riletto i messaggi...alla fine sto problema te lo ha creato l'amministratore insistendo sul fatto che secondo lui, ovvero secondo un congruo numero di condomini, i negozi dovrebbero partecipare. Secondo me è una ca...ta!!! Se ai condomini da fastidio il fatto che i negozi abbiano un non meglio identificato giovamento termico dal passaggio delle colonne cacciano fuori il granone e coibentano gli incassi in cui passano i tubi, altrimenti si attaccano. I negozi se non hanno mai usufruito del riscaldamento non devono un piffero dato che non hanno mai avuto la possibilità di usufruire del riscaldamento.
Comunque tu di la tua è fai decidere a loro come dici che è sempre meglio in queste situazioni grigie

[SimoneBaldini]

Secondo me qui c'è pure un problema di cc. Chi vota per il riscaldamento e i nuovi millesimi? Se io negozio posso votare allora puoi chiedermi di contribuire, ma se non ho diritto al voto non puoi chiedermi nulla. Alla stessa stregua se il negozio non è rscaldato, l'inquilino di sopra potrebbe chiederti di contribuire alla sua spesa di riscaldamento perchè ti trasmette del calore dal suo pavimento.
La questione contabilizzazione è già abbastanza complessa, non andiamo a cercarci cose che non c'entrano nulla.

[jack66]

Secondo me qui c'è pure un problema di cc. Chi vota per il riscaldamento e i nuovi millesimi? Se io negozio posso votare allora puoi chiedermi di contribuire, ma se non ho diritto al voto non puoi chiedermi nulla. Alla stessa stregua se il negozio non è rscaldato, l'inquilino di sopra potrebbe chiederti di contribuire alla sua spesa di riscaldamento perchè ti trasmette del calore dal suo pavimento.
La questione contabilizzazione è già abbastanza complessa, non andiamo a cercarci cose che non c'entrano nulla.

Approvo!!!