contabilizzazione e maggioranze assembleari

[moebius]

Non so se questo è il posto giusto, cmq ci provo.
Con al riforma del condominio mi sembra che in generale le maggioranze assembleari siano più chiare. Mi rimane un dubbio relativo alla termoregolazione e contabilizzazione del calore, compreso relativo eventuale adeguamento del regolamento di condominio.
Se individuo l'intervento di cui sopra attraverso una diagnosi posso deliberarlo con 1/3 dei millesimi e la maggioranza dei presenti oppure, visto che è esplicitamente individuata la maggioranza per questo tipo di intervento lo devo comunque fare con 1/2 dei millesimi e dei presenti?
Tenuto conto che poi in molti casi sono obbligato a fare la contabilizzazione e termoregolazione in concomitanza con la ristrutturazione dell'impianto...

[moebius]

Vi sono capitati casi del genere? Un parere? a me sembra un punto molto controverso, sempre per colpa dei nostri burocrati...

[gfrank]

Non so se questo è il posto giusto, cmq ci provo.
Con al riforma del condominio mi sembra che in generale le maggioranze assembleari siano più chiare. Mi rimane un dubbio relativo alla termoregolazione e contabilizzazione del calore, compreso relativo eventuale adeguamento del regolamento di condominio.
Se individuo l'intervento di cui sopra attraverso una diagnosi posso deliberarlo con 1/3 dei millesimi e la maggioranza dei presenti oppure, visto che è esplicitamente individuata la maggioranza per questo tipo di intervento lo devo comunque fare con 1/2 dei millesimi e dei presenti?
Tenuto conto che poi in molti casi sono obbligato a fare la contabilizzazione e termoregolazione in concomitanza con la ristrutturazione dell'impianto...

La termoregolazione è un obbligo previsto dal sin dal 412/93, la contabilizzazione è: prima di tutto un obbligo gestionale, in seconda battuta alcune regioni hanno già imposto l'utilizzo di contatori e/o ripartitori.
Nel frattempo è uscita la nuova norma UNI 10200/13 che definisce le modalità di contabilizzazione (Norma UNI = buona tecnica), per cui:
a) in attesa che venga approvato sul territorio l'uso di contatori e/o ripartitori, ove vigente la norma regionale (es: Lombardia), l'obbligo sussiste indipendentemente dal quorum necessario per le delibere, altrimenti ci sono sanzionei;
b) ove la norma non è ancora vigente, il singolo condomino può invocare l'applicazione della contabilizzazione delle spese di riscaldamento in funzione dell'uso, ovvero chiedendo la ripartizione delle spese in relazione al consumo effettivo (norma UNI 10200/13) che rimanda al punto a

[marcello60]

Mi inserisco nella discussione per proporre un ulteriore argomento:

Condominio:
A) Sostituzione del generatore con caldaia a condensazione e montaggio valvole termostatiche, pompa elettronica ecc.
B) Per eseguire tale intervento, nella mia regione (ER), si richiede per legge anche l'installazione della contabilizzazione del calore.

Se l'assemblea decide per fare tutto (A+B) nessun problema.

Ma supponiamo che l'assemblea deliberi di realizzare solo il punto A):
io, tecnico incaricato dal condominio (come progettista, DL, redattore pratica 65%, ecc), come mi devo comportare secondo voi?

[girondone]

belle domande...

io credo che no si potrebbe
ma tutti si fanno poi dire dal comdominio cosa vogliono fare ee fanno solo quello

[girondone]

infatti non ho più fatto condomini a forza di dire che era ristrutt di impiannto termico ecc,,,

arriva l altro dia in comune e basta e prende il lavoro....
solite cose

[marcello60]

Io redigo la L10 con la contabilizzazione (altrimenti sarebbe un progetto fuori legge).
Poi però se non la montano... io come direttore lavori sono esposto...

Il problema è che basta che ci sia 1 condomino che a posteriori si impunti e dica "come mai non è stata fatta la contabilizzazione che era richiesta per legge" ... nei casini ci vado io?
No, a questo punto dovrei rifiutare l'incarico...

[girondone]

come dl direi proprio di si..

però credo che molte volte il dl non ci sia.. a seconda del prermesso comunale che serve per il lavoro

[marcello60]

Come permesso comunale non mi risulta nulla (se si tratta di intervento unicamente impiantistico senza altre opere).
C'è la la L10 per mera sostituzione da presentare prima dell'inizio lavori... e alla fine si presenta l'AQE.
La mansione di DL è spesso richiesta / gradita da parte dell'amministratore (serve qualcuno che segua i lavori).

A questo punto potrei proporre di seguire i lavori senza però figurare come dl... ma rimane sempre il problema di redigere un AQE in cui non risulta la contabilizzazione quando invece questa è richiesta... mah! Cercherò di convincerli che è un obbligo di legge e va rispettato punto e basta... (poi se vogliono sono liberi di ripartire a millesimi )

[mat]

E l'aqe chi lo firma?

[marcello60]

Dovrei essere sempre io... quindi credo proprio che non farò sconti a nessuno. Se non la vogliono montare si cerchino un altro dl e un altro tecnico per l'aqe...

[girondone]

se puoi meglio
però....


se puoi porgettare epoi fare aqe
senza essere dl
direi che sei a posto
ovvero progetti giusto

poi quando devi fare ace
fai una foto di quello che è stato fatto e di cui non sei dl


italialand

[marcello60]

già...

[mat]

Perché secondo voi un cliente a cui fate un ace o aqe dove in pratica dichiarate che quanto fatto è fuori norma, ve lo paga?

[girondone]

se non lo paga non è per quello

se il certificatore fosse un altro e no lui
non deve verificare nulla ( in piemonte non è proprio così)

[moebius]

Secondo me stiamo andando fuori tema,...
è chiaro che ci siano degli obblighi in caso di sostituzione del generatore e/o ristrutturazione di impianto che obbligano all'adozione della termoregolazione e contabilizzazione, in tal caso ogni delibera presa contra legem è da ritenersi nulla/annullabile ed è impugnabile da chiunque, ma la domanda era un'altra: se volgio esclusivamente installare termovalvole e contabilizzatori, nel caso io individui tale intervento attraverso una diagnosi energetica, secondo voi posso comunque aderire alla maggioranza dei convenuti che rappresentino almeno 1/3 dei millesimi o la devo deliberare con la maggioranza dei convenuti ed almeno 1/2 dei millesimi?

[gfrank]

Le (sole) opere di contenimento del consumo energetico vanno approvate con la maggioranza indicata dal 2° comma dell'art. 1136 .
A mio parere, l'istallazione della termoregolazione e contabilizzazione (derivante a seguito di diagnosi energetica), determina, in riferimento al consumo energetico:
- la (sola) termoregolazione consente il contenimento del consumo energetico, quindi occorre la maggioranza di cui sopra
- l'installazione di (soli) ripartitori e/o contabilizzatori non apporta alcun contenimento al consumo energetico, e perciò basta 1/3
Tuttavia, entrambi gli interventi sono "obbligatori" in quanto richiesti dalle leggi vigenti, e l'assemblea non può deliberare in senso contrario alle leggi, e quindi a mio parere, qualsiasi delibera "opposta" è nulla, ovvero coloro che hanno votato contro l'esecuzione degli interventi, saranno i destinatari delle eventuali sanzioni comminate al condominio (da riportare nel verbale) per la mancata realizzazione degli interventi di termoregolazione e contabilizzazione

[moebius]

per quanto riguarda il discorso sulla delibera contro legge, sono d'accordo. Per quanto riguarda il punto della maggioranza per le opere di contabilizzazione non sono d'accordo. La legge 10/91 modificata dalla riforma condominiale recita all'art. 26, c. 2:
"2. Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio."
mentre al c. 5:
5. Per le innovazioni relative all'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l'assemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dal secondo comma dell'articolo 1120 del codice civile.

Da ciò se ne dedurrebbe che le maggioranze per la termoregolazione (se individuata attraverso diagnosi energetica), basterebbe la maggioranza semplice (1/3 + maggioranza convenuti), mentre per le opere di sola contabilizzazione servirebbe 1/2 + maggioranza convenuti.
Riprendendo un parere dell'Avv. Riccio (ANACI), se l'intervento è obbligatorio e se l'intervento da cui ne deriva l'obbligo ha una maggioranza inferiore, vale quella anche per l'altro intervento (cioè se per fare la sost. caldaia con DE ho bisogno di 1/3 allora anche per la contabilizzazione ho bisogno della stessa maggioranza ridotta).
Siete d'accordo?

[moebius]

Scusate se ritorno sul tema, ma mi sembra che rimangano gli stessi dubbi.

Si può intendere l'intervento di termoregolazione tra quelli individuabili a seguito di diagnosi energetica e quindi farlo rientrare nella maggioranza agevolata prevista dall'articolo 26 comma 2 Legge 9 gennaio 1991 n. 10 che, ora, testualmente recita: “Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.”?

[jerryluis]

Per la termoregolazione posso concordare, per la contabilizzazione (al di la dell'utilità tecnica) temo di no.
Seppur in alcune regioni è stato introdotto l'obbligo temo che forse tale autorità non l'avessero, e soprattutto che le penali siano infondate in merito al diritto.

Ci sono un certo numero di elementi che mi fanno pensare ad un boomerang lanciato e che adesso sta tonando più forte di cui qualcuno ha timore ad afferrarlo.

1) dal 1991 è stato istituita la necessità per gli enti pubblici sopra i 1000 TEP di incaricare un E.M. senza alcuna definizione delel competenze e a tutt'oggi ben pochi sono i nominati ed in contemporanea abbiamo la sagra dello spreco energetico; - NESSUNA PENALE -

2) Assenza di CPI con ispezione dell'ente di controllo impianti termici. A distanza di 5 anni nessun adeguamento; - NESSUNA PENALE -

3) Termoregolazione e contabilizzaizone in Lombardia: DGR di obbligo, a distanza di 6 mesi DGR di rinvio per IMPOSSIBILITA' DEL SUO RISPETTO VISTE LE SCADENZE (Bastava un emerito I...ta per capire che in 6 mesi non puoi rendere applicabile una norma che richiede assemblee condominiali, messa a bilancio di budget economici importanti, diagnosi, offerte, progetti). Adesso che stiamo andando in scadenza troviamo su internet "proposta per non applicare le sanzioni economciche per 2 anni!". O Bischeri se siamo in crisi economica e ritieni che la misura sia tecnicamente valida, incentivala in tutti i modi, tuteli chi non si vuole adeguare?

4) La contabilizzazione interviene su un criterio civilistico del riparto delle spese, non si parla di efficienza di un sistema. A dirla tutta uno ha acquistato un bene con un criterio di riparto spese che è stato scritto in un contratto. Oggi di punto in bianco tale contratto viene invalidato con la conseguenza che su edifici vecchi si acuiscono i contrasti sulla contabilità condominiale tra i diversi proprietari.

5) Caso strano, ma non troppo, il DPR 74 del 2013 stabilisce gli impianti soggetti ad ispezioni, modalità e periodi, deve ancora essere recepito in Lombardia. (Misura di riduzione degli oneri a carico del cittadino!)

http://www.edilportale.com/news/2013/07 ... 56_15.html

Nella sintesi che la contabilizzazione specie per i grossi condomini sia utile, sono concorde, ma va attuata con tanta attenzione e soprattutto la gente deve essere convinta dell'utilità, non trasformiamola solo in un ulteriore costo per il proprietario di casa.

[moebius]

Riesumo questo cadavere... e riporto il messaggio originale:

Con al riforma del condominio mi sembra che in generale le maggioranze assembleari siano più chiare. Mi rimane un dubbio relativo alla termoregolazione e contabilizzazione del calore, compreso relativo eventuale adeguamento del regolamento di condominio.

Se individuo l'intervento di cui sopra attraverso una diagnosi posso deliberarlo con 1/3 dei millesimi e la maggioranza dei presenti oppure, visto che è esplicitamente individuata la maggioranza per questo tipo di intervento lo devo comunque fare con 1/2 dei millesimi e dei presenti?

Ho letto l'interpretazioni più in voga (vedi tra le altre Riccio) ma aggiungo: se sono obbligato ad eseguire tali lavori entro la fine dell'anno, pena il decadimento del contratto 3°resp, ci si può opporre alla richiesta di installazione delle valvole?
Avete riferimenti di legge, opinioni, sentenze?
Grazie a tutti

[Ronin]

Avete riferimenti di legge, opinioni, sentenze?

IMHO l'art. 26 della legge 10/91 si legge che SE avete già fatto la diagnosi energetica in cui la contabilizzazione è indicata come conveniente, basta la maggioranza dell'assemblea con presenti 1/3 degli aventi diritto, altrimenti occorre la maggioranza con 1/2.
non trattandosi di un obbligo di sicurezza direi che cmq l'assemblea ha diritto di opporsi, pagare la sanzione, far decadere il 3° responsabile e gestire la CT sotto propria responsabilità diretta (anche se in effetti la posizione di chi ha votato a favore si fa complicata: deve contribuire alla sanzione? ed è comunque responsabile della CT pur avendo votato a favore dell'adeguamento? qui ci vorrebbe davvero un avvocato esperto).

[moebius]

Si insomma un bel casino. Ma l'assemblea può deliberare contro legge? Anche io cmq la penso come te, cioè in presenza di diagnosi che contempli la contabilizzazione, si può procedere con 1/2 convenuti e 334/1000 ma non mi sembra sia l'interpretazione comune. In ogni caso qualcuno ha pareri, riferimenti, sentenze che confutino questa tesi?