Distacco dall'impianto centralizzato per cambio di destinazione d'uso

Normativa nazionale, contabilizzazione dei consumi, ripartizione delle spese

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Tom Bishop
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Distacco dall'impianto centralizzato per cambio di destinazione d'uso

Messaggio da Tom Bishop » mer ott 09, 2019 05:26

Un mio cliente ha acquistato il piano terra di uno stabile esistente dove c'erano degli uffici confinanti al piano superiore con delle abitazioni. La sua intenzione è quella di trasformare gli uffici in una autorimessa per poi rivendere i box. A livello urbanistico e ai fini della prevenzione incendi non ci sono problemi e ha già tutte le autorizzazioni del caso.
L'impianto di riscaldamento dell'intero edificio è però centralizzato e la zona che vuole trasformare è anch'essa servita da questo impianto. Il cambio d'uso prevede il distacco dall'impianto centralizzato con l'eliminazione dei radiatori trasformando la zona da riscaldata a non riscaldata.
L’articolo 1118, comma 4, del Codice civile prevede che «il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini. In tal caso, il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma». La giurisprudenza ha poi precisato che il condomino distaccatosi è comunque tenuto al pagamento della quota fissa.

In questo caso sicuramente ho un aggravio di spesa per i condòmini adiacenti a questo spazio che si troverebbero a confinare con una zona non riscaldata rispetto a prima che lo era. Quindi il distacco potrebbe non essere fattibile. Se il mio cliente trovasse però un accordo economico una tantum con i confinanti a compensazione di questo aggravio?

Mi sempre poi certo che i futuri acquirenti dei box della nuova autorimessa dovranno partecipare alle spese per la manutenzione straordinaria e per la quota fissa dovuta al consumo involontario. Qualche scappatoia?

Esperienze o osservazioni?
Tom Bishop

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Re: Distacco dall'impianto centralizzato per cambio di destinazione d'uso

Messaggio da NoNickName » mer ott 09, 2019 07:48

Sì, c'è una scappatoia, se diamo seguito al recente parere ANACI (che non fa giurisprudenza, ovviamente, ma può essere portato come parere motivato in giudizio).
Il condomino distaccato dal punto di vista tecnico altro non è che un condomino non distaccato che ha tutte le valvole chiuse. Quindi non conviene mai distaccarsi, ma semplicemente non prelevare calore dalla rete di riscaldamento centralizzata, chiudendo i terminali. Così facendo si pagheranno ovviamente le spese di gestione, manutenzione ordinaria e straordinaria, ma non quelle derivanti dallo squilibrio termico dell'impianto.
Potrebbero nascere dei problemi se l'impianto di riscaldamento facente capo alla porzione di fabbricato soggetto al cambio di destinazione debba essere frazionato tra i nuovi proprietari.
Inoltre nel caso specifico, cambiando destinazione in autorimesse, potrebbero esserci problemi sapendo che saranno dotate di impianto di riscaldamento, pur inutilizzato (cosa vietata per esempio in Lombardia).
Chi si affida ad un professionista “legittimamente attende di ricevere una prestazione diligente, art. 1176 cc”. Non si può esigere che il cliente controlli il lavoro del professionista “quali che siano le sue competenze o qualifiche professionali”.

Tom Bishop
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Re: Distacco dall'impianto centralizzato per cambio di destinazione d'uso

Messaggio da Tom Bishop » mer ott 09, 2019 07:55

NoNickName ha scritto:
mer ott 09, 2019 07:48

Potrebbero nascere dei problemi se l'impianto di riscaldamento facente capo alla porzione di fabbricato soggetto al cambio di destinazione debba essere frazionato tra i nuovi proprietari.
Si, questo aspetto è molto complicato. Vai a spiegare agli acquirenti di un box che dovranno pagare i costi fissi dell'impianto centralizzato e sostenere le spese delle manutenzioni straordinarie.
L'ideale sarebbe raggiungere un accordo economico con il condominio e con i singoli condomini direttamente confinanti che determina una modifica sostanziale dell'impianto in quanto questa zona non farà più parte della zona termica e che lo esclude da tali costi futuri. Devo verificarlo con un legale.
Tom Bishop

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