Ripartizioni spese che migliorano APE UI1 e fatte su UI2

[Ale_S]

Nel caso di un fabbricato bifamiliare con unità autonome una per piano e un seminterrato con due zone (garage, cantine) ciascuna attinente ad una specifica U.I., ma confinanti superiormente solo con l’UI al rialzato, qualora si intenda isolare l'immobile al piano rialzato dalle dispersioni provenienti dal seminterrato isolando in intradosso il medesimo solaio, considerando che l'intervento è effettuato in parte su una pertinenza dell'altra unità immobiliare, ma allo stesso tempo il beneficio energetico è solo per l'UI al piano rialzato, a chi vanno imputate le spese? nell'asseverazione di quale U.I. vanno riportati i relativi m2 di isolamento e spese? Analogamente nel caso di isolamento del sottotetto disperdente per l'unità al P1, in estradosso ossia nel sottotetto stesso, essendo il sottotetto comune (magari non accessibile, o in caso accessibile tramite scala retraibile dall'UI P1) a chi vanno imputate le spese? E nel caso condominiale?

[Terminus]

Stai impostando come condominio oppure come unità funzionalmente indipendenti ?
Nel primo caso non vedo problemi: intervento condominiale sull'involucro disperdente e suddivisione a millesimi, tranne accordi diversi tra le parti.
Nel secondo caso ogni ui dovrebbe pagarsi l'intervento di pertinenza e se fatto a casa altrui avere ovviamente il permesso di fare l'intervento che va a creare una servitù.

[marcello60]

Immaginando che sia trattato come condominio:
per il sottotetto se la coibentazione è fatta sull'estradosso del solaio è parte comune quindi trainante diviso a millesimi.
per il solaio su cantine private secondo me è un problema. possiamo dire che è ugualmente parte comune anche se la struttura separa due parti private? voi lo gestite in questo modo?
ho un caso simile e non sapendo come trattarlo per il momento avevo deciso di non coibentare ...

[NoNickName]

possiamo dire che è ugualmente parte comune

No. Una parete che divide due UI dello stesso proprietario o UI+pertinenza dello stesso proprietario non è parte comune.
Ma....

L'art. 1117 c.c. afferma che sono di proprietà comune, salvo diversa indicazione del titolo, tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune. Ne porta una elencazione, di tipo esemplificativo, che non menziona i solai interpiano.
Conclusione: questi possono essere comuni, se e solamente se svolgono funzione necessarie all'uso comune.
Se il solaio interpiano si frappone tra una parte comune e una parte comune, nessun dubbio sulla condominialità.
Se il solaio interpiano si frappone tra una parte comune e un'unità immobiliare in proprietà esclusiva, ovvero tra due unità immobiliari in proprietà esclusiva senza in nessun caso svolgere funzione di sostegno, l'elemento in esame deve essere considerato in comproprietà tra gli interessati.
NOTA: comproprietà tra due interessati non è la stessa cosa di parte comune, ma in una palazzina di due UI sì.

L'art. 1125 c.c.
«Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto».
In pratica il codice civile, salvo diversa disposizione degli atti d'acquisto, pone a carico delle parti interessate (che devono essere considerate le comproprietarie di quella parte dell'edificio) le spese inerenti il così detto solaio interpiano.

[Terminus]

I solai interpiano non sono citati esplicitamente, ma l'elenco non è tassativo. Sono citate le strutture.
C'è qualche strutturista che ci dica che un solaio interpiano non è parte della struttura dell'edificio ?

[Ale_S]

Sinceramente i casi dove ho maggior dubbio sono quelli con UI autonome, come descritto all'inizio del mio posto, ossia bifamiliari, una con appartamento al PT e una al P1 e garage di entrambe al Pseminterrato; Il garage di quello del P1 confina superiormente con L'unità al PT e potrei isolarlo solo in intradosso ossia nella porzione del garage dell'altro. A chi attribuisco le spese e i relativi m2 nell'asseverazione?

Cosa speculare per il sottotetto che magari non abitabile o addirittura non agibile è di proprietà di entrambi (magari non risulta neppure accatastato in alcuni casi non essendo accessibile, ma comunque parte comune anche nel caso di UI autonome); se isolo in estradosso per coibentale l'UI al P1 a chi attribuisco le spese e in che asseverazione riporto superfici e costo?

Maggiori dubbi li ho se nella stessa conformazione di UI vado a isolare la copertura, che porta beneficio energetico solo all'UI al P1, ma il tetto è comunque di tutti; a chi attribuisco spese e dove riporto i m2 in asseverazione?

[vinz75]

La materia è giuridica. Ma anche sul sottotetto non c'è certezza che sia parte comune.
Per quanto ne so da lavori passati, se l'accesso avviene da spazio comune è sicuramente comune (ex botola da vano scala condominiale).
Ma nel caso in esame se l'accesso al sottotetto è possibile solo dall'unità a piano primo, è questo il proprietario.
Ci sono tante sentenze a proposito non sempre concordanti.
A volte nell'atto di compravendita è esplicitato chi è il proprietario.