Edificio abbandonato con impianto abbozzato e senza serramenti

[reggianidavide]

Buongiorno a tutti, sono nuovo del forum...
Avrei un caso molto particolare da sottoporvi.

Edificio residenziale, categoria A/7, iniziati lavori di ristrutturazione nel 2005, mai chiesti Bonus, edificio abbandonato senza finire i lavori e venduto.
Il nuovo acquirente vorrebbe realizzare una nuova ristrutturazione con Superbonus e mi chiede se può accedere.

Lasciando da parte per adesso le problematiche di conformità urbanistica, la situazione che mi trovo davanti è quella di un edificio non finito (mancano pavimenti rivestimenti, sanitari, ma ci sono i massetti e gli scarichi già fatti), non ci sono i serramenti e l'impianto termico è abbozzato.
Era stato previsto un impianto termico con ventilconvettori in ogni stanza, sono presenti le tubazioni che vanno dalla CT ai singoli ambienti climatizati ma mancano i terminali di emissione ed il generatore di calore, oltre ovviamente alla regolazione.

Secondo voi l'edificio può accedere al Superbonus con questo impianto? Rientrerei nella categoria di impianto termico riattivabile (o in questo caso attivabile per la prima volta) anche con opere di manutenzione straordinaria?
Non so nemmeno se prima della ristrutturazione del 2005 ci fosse un altro impianto termico o meno (l'edificio è in zona rurale).

E poi come mi comporto con il fatto che mancano i serramenti? Dovrei redigere l'Ape ante, e se si come?

Grazie.

[vinz75]

Per APE una delle ultime circolari mi pare che ammette anche strutture senza copertura.
Dovrei rivedere, ma se la memoria non mi inganna penso che ci siano i presupposti anche per fare l'APE nel tuo caso.

Per tutto il resto è un caso molto al limite e molto opinabile.
Sarebbe il caso secondo me di fare un interpello.

Se per acquirente intendi possibile compratore, che fa l'acquisto se gli garantisci il 110, in questo caso la risposta per me sarebbe immediata.

[reggianidavide]

Grazie.
Sono d'accordo che sia un caso molto al limite, anche io avevo pensato all'interpello.
Qualcuno di voi ha esperienza per averne fatti? Dove e come?
Serve un commercialista o lo può fare anche un privato cittadino?
Meglio chiedere consulenza sul modo in cui scriverla (burocratese)?
Il mio cliente è l'acquirente, ed ha già comprato la casa...

[boba74]

No, a meno che non lo rendi "collabente", oppure non lo "finisci" con interventi minimi prima di iniziare la pratica di superbonus...
A mio avviso già è una forzatura far passare un rudere con una stufa a legna come edificio riscaldato per poi fare il bonus, figuriamoci un edificio che è palesemente privo non solo di impianto "funzionante" ma addirittura di chisure trasparenti...
Io eviterei.

[umstudio]

Salve ho un caso simile.
Edificio vecchio con impianto esistente, unico problema una parte di un muro è crollata quindi l'edificio è in parte aperto sull'esterno.

Posso fare APE e accedere al 110%, sapete se c'è un interpello o una nota in merito?

So che il sismabonus per i ruderi è concesso, ma non lo è se il rudere è privo di impianti. Nel mio caso non è un rudere, ma fare un APE in queste condizioni non mi sembra fattibile tanto più che il geometra in comune deve dichiarare che è in parte crollato un muro.

[umstudio]

Leggendo il nuovo testo del decreto all'articolo 119, comma c 1-quater scrivono:

Sono compresi fra gli edifici che accedono alle detrazioni di cui al presente articolo anche gli edifici privi di attestato di prestazione energetica perché sprovvisti di copertura, di uno o più muri perimetrali, o di entrambi, purché al termine degli interventi, che devono comprendere anche quelli di cui alla lettera a) del comma 1, anche in caso di demolizione e ricostruzione o di ricostruzione su sedime esistente, raggiungano una classe energetica in fascia A;

Quindi il requisito è che siano sprovvisti di APE, ma questo vuol dire che non va fatto APE ante operam? E se il cliente deve acquistarlo questo edificio ed il notaio chiede APE sono obbligato a farlo?

Per il resto obbligo di portarlo in classe A e fare coibentazioni, ma quello è scontato.

[boba74]

L'articolo parla di edifici privi di copertura o infissi o addirittura pareti... ma, per assurdo, non di impianti.
Al di là della "illogicità" della legge, a mio avviso per portare un rudere al 110% l'unico modo è renderlo "collabente", ossia fare una variazione catastale per portarlo in categoria F/2, (se già non lo è ovviamente).
Credo che a livello di eventuale compravendita un edificio collabente non abbia comunque necessità di APE (a prescindere dal discorso 110%).
Non credo sia un problema dimostrare che un edificio senza una parete e senza infissi sia collabente, quindi dovrebbe essere una cosa abbastanza semplice da fare, e in questo modo non abbiamo dubbi, dato che in tal caso non hai il problema di dimostrare che vi sia un impianto sia "funzionante".

[simcat]

Non credo sia un problema dimostrare che un edificio senza una parete e senza infissi sia collabente, quindi dovrebbe essere una cosa abbastanza semplice da fare, e in questo modo non abbiamo dubbi, dato che in tal caso non hai il problema di dimostrare che vi sia un impianto sia "funzionante".

In realtà devi sempre dichiarare che l'edificio, anche se collabente, è dotato di impianto termico funzionante o riattivabile tramite opere di manutenzione straordinaria.

[umstudio]

Si è corretto. Il mio edificio collabente ha l'impianto.

Il mio problema è che di due edifici adiacenti alla fine ne verrà fatto uno solo. E solo uno dei due è collabente. Pertanto come ante operam convenzionale non posso dichiarare che è tutto collabente, ma non posso neppure fare un APE convenzionale considerando riscaldato quello che era collabente.

Unica soluzione mi sa che è quella di erigere una parete provvisoria sulla porzione crollata e fare effettivamente un APE.

[boba74]

Non credo sia un problema dimostrare che un edificio senza una parete e senza infissi sia collabente, quindi dovrebbe essere una cosa abbastanza semplice da fare, e in questo modo non abbiamo dubbi, dato che in tal caso non hai il problema di dimostrare che vi sia un impianto sia "funzionante".

In realtà devi sempre dichiarare che l'edificio, anche se collabente, è dotato di impianto termico funzionante o riattivabile tramite opere di manutenzione straordinaria.

Sì, vabbeh, ma questa cosa è vera solo sulla carta, nel senso che se dici che c'è un impanto riattivabile per semplice manutenzione è una cosa incontestabile: perchè prima di riattivare un impianto devi ricostruire tetto e pareti per poter accedere a fare le manutenzioni.... questo credo sia il problema minore.

[vinz75]

Non credo sia un problema dimostrare che un edificio senza una parete e senza infissi sia collabente, quindi dovrebbe essere una cosa abbastanza semplice da fare, e in questo modo non abbiamo dubbi, dato che in tal caso non hai il problema di dimostrare che vi sia un impianto sia "funzionante".

In realtà devi sempre dichiarare che l'edificio, anche se collabente, è dotato di impianto termico funzionante o riattivabile tramite opere di manutenzione straordinaria.

Sì, vabbeh, ma questa cosa è vera solo sulla carta, nel senso che se dici che c'è un impanto riattivabile per semplice manutenzione è una cosa incontestabile: perchè prima di riattivare un impianto devi ricostruire tetto e pareti per poter accedere a fare le manutenzioni.... questo credo sia il problema minore.

Ok. ma l'impianto deve esserci e deve essere documentato.
In altre parole se in un collabente non esiste impianto non può accedere al 110%.

[boba74]

In realtà devi sempre dichiarare che l'edificio, anche se collabente, è dotato di impianto termico funzionante o riattivabile tramite opere di manutenzione straordinaria.

Sì, vabbeh, ma questa cosa è vera solo sulla carta, nel senso che se dici che c'è un impanto riattivabile per semplice manutenzione è una cosa incontestabile: perchè prima di riattivare un impianto devi ricostruire tetto e pareti per poter accedere a fare le manutenzioni.... questo credo sia il problema minore.

Ok. ma l'impianto deve esserci e deve essere documentato.
In altre parole se in un collabente non esiste impianto non può accedere al 110%.

Sì, ma come documenti un impianto "non funzionante" (ma riattivabile) in un edificio collabente? Se anche fosse riattivabile con una manutenzione straordinaria, come dimostri che esiste? Non certo con il libretto di impianto (che magari è scaduto o non c'è mai stato), o con la bolletta del gas (che magari è stato chiuso da anni).
La differenza con un edificio "non collabente" è che per quest'ultimo hai sempre la possibilità di documentarlo, ad esempio un APE su cui c'è scritto che esiste l'impianto, oppure hai un liberetto, e se non ce l'hai puoi sempre chiamare un manutentore e farlo.
Sull'edificio collabente non c'è e non ci può essere un APE già registrato (visto che non è certificabile, tanto è vero che ti danno la possibilità di non inserire nel sito enea neppure l'APE ante), ed essendo l'edificio inagibile non sarà mai possibile "riattivarlo" neanche volendo, non essendo possibile attivare un contatore del gas o elettrico.... Insomma, in base a questo ragionamento non sarebbe mai possibile dire che in un edificio collabente esiste un impianto riattivabile. Quindi? E' sempre da escludere a priori dal 110? A me andrebbe anche bene, peccato che li hanno inseriti ugualmente (sta qui l'assurdo).

PS: se per documentare l'esistenza intendi fare delle foto dei vecchi terminali e della vecchia caldaia, beh, non è granchè come prova documentale, ed è una cosa facilmente "falsificabile"...

[vinz75]

PS: se per documentare l'esistenza intendi fare delle foto dei vecchi terminali e della vecchia caldaia, beh, non è granchè come prova documentale, ed è una cosa facilmente "falsificabile"...

Esatto mi riferivo proprio a questo.
Siccome è tutto vero quello che dici, e visto che non abbiamo inserito noi i collabenti nel110%, le foto sono l'unico strumento che rimane.
Ed è incontestabile.

[vinz75]

Rileggevo le risposte ADE.
tra queste la 121 del 22/02
"In relazione ai quesiti sub 2) 3) 4) 5) e 6) si fa presente che, in base a quanto
sopra chiarito e in considerazione del fatto che il complesso immobiliare oggetto
dell'intervento è costituito da due unità collabenti, prive di impianto di riscaldamento
(cosi come dichiarato dallo stesso Istante), le spese per gli interventi di efficientamento
energetico non possono essere ammesse, al Superbonus."
Cosa nota lo so. Ma per rimarcare l'importanza della presenza dell'impianto.

[LINTEO]

Scusate, ma anche ammesso che ci sia un impianto termico (stufe-camini ecc), come potrebbe avere l'autonomia funzionale, richiesta dalla norma, di almeno 3 utenze se è collabente ? luce, acqua, gas, non presenti. C'è solo il riscaldamento, riattivabile

[boba74]

Scusate, ma anche ammesso che ci sia un impianto termico (stufe-camini ecc), come potrebbe avere l'autonomia funzionale, richiesta dalla norma, di almeno 3 utenze se è collabente ? luce, acqua, gas, non presenti. C'è solo il riscaldamento, riattivabile

Ah, questo non lo so.... fatto sta che se è collabente l'AdE lo ammette.

[LINTEO]

Lo ammette, ma se vai a vedere i requisiti, dell'autonomia funzionale, nessun collabente rientrerebbe. Qualcuno ha notizie del caso?

[umstudio]

Ma l'autonomia funzionale la valuti se è su una schiera o facente parte di un complesso e lo vuoi trattare da solo.
Se è già un edificio singolo e dotato di impianto di riscaldamento, sei a posto.

[boba74]

Ma l'autonomia funzionale la valuti se è su una schiera o facente parte di un complesso e lo vuoi trattare da solo.
Se è già un edificio singolo e dotato di impianto di riscaldamento, sei a posto.

Confermo.
Già siamo in dubbio che l'edificio collabente abbia impianti "riattivabili". Se poi ha anche la sfiga di essere parte di un edificio composto anche da altre unità (magari queste ultime "non collabenti" ), a quel punto lascerei stare....
Comunque, se parliamo di edificio unifamiliare (composto da una sola unità), può anche avere tutte le utenze scollegate, dato che è collabente, non è richiesta in tal caso l'autonomia funzionale. Ma se anche lo fosse, l'importante è che non abbia impianti o utenze condivise con altre unità, non che debba averle per forza. Potrei avere una UI funzionalmente indipendente dove manca acqua luce e gas perchè mancano del tutto, ma essendoci stufe o camini a legna potrei considerarla comunque funzionalmente indipendete.

[girondone]

Ma l'autonomia funzionale la valuti se è su una schiera o facente parte di un complesso e lo vuoi trattare da solo.
Se è già un edificio singolo e dotato di impianto di riscaldamento, sei a posto.

Confermo.
Già siamo in dubbio che l'edificio collabente abbia impianti "riattivabili". Se poi ha anche la sfiga di essere parte di un edificio composto anche da altre unità (magari queste ultime "non collabenti" ), a quel punto lascerei stare....
Comunque, se parliamo di edificio unifamiliare (composto da una sola unità), può anche avere tutte le utenze scollegate, dato che è collabente, non è richiesta in tal caso l'autonomia funzionale. Ma se anche lo fosse, l'importante è che non abbia impianti o utenze condivise con altre unità, non che debba averle per forza. Potrei avere una UI funzionalmente indipendente dove manca acqua luce e gas perchè mancano del tutto, ma essendoci stufe o camini a legna potrei considerarla comunque funzionalmente indipendete.

di solito il vero porblema è poter dire che gli impianti che ci sono scaldassero tutto ... e ci si ferma li di solito senza almeno un camino per stanza o quasi
almeno di no firmare ad occhi chiusi anche solo un ape pre dove diciamo noi quale era la zona riscaldata