Unità funzionalmente indipendente e Ape convezionale

[cavit]

Buongiorno a tutti,
apro una discussione probabilmente banale, ma leggendo il forum trovo innumerevoli spunti di riflessione ma non risposte a due domande "grossolane".

Una unità immobiliare funzionalmente indipendente con accesso autonomo, in caso di interventi agevolati con Superbonus 110%, dovrà dimostrare con un ape convenzionale il miglioramento di due classi energetiche per l'intero stabile oppure le due ape ante e post riguarderanno la sola unità immobiliare oggetto di intervento?

Il piano terra di una bifamiliare, che sopra avrà un altra unità immobliare e la copertura, posso assimilarla a tale unità immobiliare indipendente se dotata di accesso autonomo e forniture esclusive di energia elettrica, gas, acqua?

Grazie.

[Terminus]

Requisiti per la sola assimilata, come se fosse un edificio unifamiliare indipendente.
Se vi sono i requisiti, è assimilabile.

[NoNickName]

Requisiti per la sola assimilata, come se fosse un edificio unifamiliare indipendente.
Se vi sono i requisiti, è assimilabile.

Ma in realtà è un condominio verticale, avente come minimo il tetto come parte comune.

[Enerplanet]

D’accordo, ma se L’Unità a piano terra ha accesso autonomo può essere trattata a se

[NoNickName]

D’accordo, ma se L’Unità a piano terra ha accesso autonomo può essere trattata a se

No. E' un condominio.

[LINTEO]

D’accordo, ma se L’Unità a piano terra ha accesso autonomo può essere trattata a se

No. E' un condominio.

Allora, sono tutte condominio, visto che ade dice che è irrilevante il tetto in comune ecc ecc

[NoNickName]

Lo dice l'ADE.
Ma comunque a parte il tetto, hanno in comune l'intero involucro.
E i tribunali e la cassazione dicono: "I muri esterni delle villette ubicate alle due estremità del complesso residenziale “a schiera”, anche se non portanti, vanno ricompresi tra le parti comuni ex art. 1117 c.c., in quanto segnano il perimetro dell'edificio condominiale e ne delimitano la misura in altezza e in lunghezza. Di conseguenza, tutti devono partecipare alle spese per i lavori di manutenzione delle stesse"
Fonte: https://www.condominioweb.com/rifacimen ... tari.12098

[boba74]

Credo sia ovvia la cosa.
Dal momento che ti danno la possibilità di applicare il 110% anche alle unità funzionalmente indipendenti pur facendo parte di un edificio con altre unità, va da sè che il salto delle 2 classi va dimostrato per l'unità funzionalmente indipendente, a questo punto è indifferente che abbia il tetto o i muri in comune. Ovvio che essendo parti comuni, per intervenire su di essere devi averne titolo e l'autorizzazione da parte del condominio, ma questo è sempre stato a prescindere dal 110%.

Altrimenti non aveva senso includerle assieme alle unifamiliari se devi trattarle come condominio e verificare l'intero edificio...
A quel punto avrebbero semplicemente lasciato solo le unifamiliari vere e proprie, perchè tanto se vuoi fare un intervento sulla singola unità di un condominio puoi farlo comunque se dimostri il salto di 2 classi dell'intero condominio....

[maxmar11]

Quoto

[cavit]

Che sia un condominio ne sono convinto anche io.
Il mio dubbio era/è se trattarlo come tale con l'attestazione ante e post.

Una possibilità che non ho ancora escluso è che se indipendente e autonoma l'unità immobiliare possa accedere a tetti di spesap più alti ma che in quanto facente parte di un condominio debba seguirne le prassi nelle pratiche Enea.

A un webinar l'esperto Enea (mi pare fosse Matera ma non sono sicuro) più che rispondere alla domanda ha bofonchiato qualcosa facendo intendere che la risposta era ovvia.

Via email Enea ha risposto:
"Buongiorno

se solo l'unità al piano terreno interde accedere al superbonus deve essere "funzionalmente indipendente" e "dotata di accessi autonomi dall'esterno"."

Con scappellamento a destra, aggiungerei.

[maxmar11]

Che sia un condominio ne sono convinto anche io.
Il mio dubbio era/è se trattarlo come tale con l'attestazione ante e post.

Una possibilità che non ho ancora escluso è che se indipendente e autonoma l'unità immobiliare possa accedere a tetti di spesap più alti ma che in quanto facente parte di un condominio debba seguirne le prassi nelle pratiche Enea.

A un webinar l'esperto Enea (mi pare fosse Matera ma non sono sicuro) più che rispondere alla domanda ha bofonchiato qualcosa facendo intendere che la risposta era ovvia.

Via email Enea ha risposto:
"Buongiorno

se solo l'unità al piano terreno interde accedere al superbonus deve essere "funzionalmente indipendente" e "dotata di accessi autonomi dall'esterno"."

Con scappellamento a destra, aggiungerei.

circolare 24 ade,il condominio è ininfluente

[umstudio]

La domanda da un milione di dollari è:
Se nel caso in questione l'unità al piano terra è funzionalmente indipendente e non vuole accedere al 110%, l'altra unità accedendo come condominio deve verificare solo la sua unità rimanente o deve per forza di cosa ricomprendere nell'APE convenzionale anche l'unità funzionalmente indipendente?

Il discorso può essere esteso a condomini di 3-4 unità, dove una unità può accedere in maniera indipendente, ma non vuole accedere, le altre rimanenti fanno il conto tra di loro per il calcolo dell'APE convenzionale o devono considerare l'intero condominio quindi compresa l'unità funzionalmente autonoma?

[boba74]

La domanda da un milione di dollari è:
Se nel caso in questione l'unità al piano terra è funzionalmente indipendente e non vuole accedere al 110%, l'altra unità accedendo come condominio deve verificare solo la sua unità rimanente o deve per forza di cosa ricomprendere nell'APE convenzionale anche l'unità funzionalmente indipendente?

Il discorso può essere esteso a condomini di 3-4 unità, dove una unità può accedere in maniera indipendente, ma non vuole accedere, le altre rimanenti fanno il conto tra di loro per il calcolo dell'APE convenzionale o devono considerare l'intero condominio quindi compresa l'unità funzionalmente autonoma?

A mio avviso la caratteristica di essere "funzionalmente indipendente" è un'opzione.
Nel senso che la UI dotata di impianti autonomi e che rientra nella definizione di funzionalmente indipendente PUO' accedere autonomamente al superbonus con i massimali tipici degli edifici unifamiliari.
MA, resta sempre parte di un edificio composto da più UI, quindi se il condominio vuole accedere al bonus deve includere tutte le UI nel calcolo dell'APE e dei massimali, comprese quelle che possono essere funzionalmente indipendenti.
Una cosa non esclude l'altra, non è che una UI per il solo fatto di poter essere funzionalmente indipendente smetta di punto in bianco di far parte di un condominio.
Al limite il problema potrebbe esserci qualora sia il condominio che la UI decidano di accedere al bonus separatamente senza mettersi d'accordo, anche se questa opzione la vedo improbabile e comunque non conveniente per nessuno.

[maxmar11]

concordo con te

[maxmar11]

La domanda da un milione di dollari è:
Se nel caso in questione l'unità al piano terra è funzionalmente indipendente e non vuole accedere al 110%, l'altra unità accedendo come condominio deve verificare solo la sua unità rimanente o deve per forza di cosa ricomprendere nell'APE convenzionale anche l'unità funzionalmente indipendente?

Il discorso può essere esteso a condomini di 3-4 unità, dove una unità può accedere in maniera indipendente, ma non vuole accedere, le altre rimanenti fanno il conto tra di loro per il calcolo dell'APE convenzionale o devono considerare l'intero condominio quindi compresa l'unità funzionalmente autonoma?

Se accedono come condominio devono essere tutte e due,altrimenti accedono come funzionalmente indipendenti ognuna per conto suo

[umstudio]

Concordo con voi.
Ma ho un cliente che su un condominio di 4 unità vuole accedervi ma è proprietario solo di 2.
L'unità al piano terra funzionalmente indipendente non vuole accedere al 110%.
Il cliente vorrebbe accedervi mettendo mano alle sue due unità che fanno + del 25%, ovviamente conteggiando solo le 3 unità esclusa la funzionalemnte indipendente sarebbe più facile dimostrare il passaggio di 2 classi. Anche io sono concorde con la vostra interpretazione che va considerato tutto l'edificio e non solo le 3 non funzionalmente indipendenti, volevo un confronto.

Grazie

[Terminus]

Infatti. Se interviene il "condominio" tutti i requisiti sono riferiti all'intero edificio, a quel punto non conta nulla che vi sia o meno una unità funzionalmente indipendente.

[Alebos]

Concordo con voi.
Ma ho un cliente che su un condominio di 4 unità vuole accedervi ma è proprietario solo di 2.
L'unità al piano terra funzionalmente indipendente non vuole accedere al 110%.
Il cliente vorrebbe accedervi mettendo mano alle sue due unità che fanno + del 25%, ovviamente conteggiando solo le 3 unità esclusa la funzionalemnte indipendente sarebbe più facile dimostrare il passaggio di 2 classi, ma anche io gli ho detto che secondo me va considerato tutto l'edificio e non solo le 3 non funzionalmente indipendenti.

Nel tuo caso, credo non ci sia altra soluzione che, in assemblea la maggioranza decreti la volontà di usufruire dei bonus fiscali... con buona pace del piano terra funzionalmente indipendente... i muri NON sono di sua proprietà... Il proprietario al pt, se non interessato al bonus, non effettuerà interventi trainati e finito il cinema...
se invece una delibera del condominio ( perchè di questo si tratta), avesse come risultato una maggioranza che propende per il non effettuare alcun tipo di opere, il tuo cliente non puó far altro che accettare e “ prendersela” con gli altri proprietari.