Negozi in condominio

[Terminus]

Vorrei fare un pò di chiarezza, prima di tutto a me stesso, riguardo i negozi (ma potrebbero essere anche uffici) in condominio.
In ogni caso tali locali non possono accedere ai trainati e detrarranno solo le spese su parti comuni, indipendentemente se il proprietario è persona fisica o giuridica (considero solo il caso in cui almeno il 50% dell'edificio sia residenziale).
Per i calcoli e l'APE, vi possono essere tre casi:
A) non riscaldato
locali non computati nei massimali
le superfici confinanti costituiscono SLD, la SLD non comprende la relativa facciata
la superficie di facciata dovrà essere computata (tranne gli infissi privati) per la verifica H't
per l'APE convenzionale non esistono
B) riscaldato termoautonomo
come A), tranne che le superfici confinanti non costituiscono SLD perchè non disperdenti
C) riscaldato da centralizzato
la loro superficie di facciata fa parte della SLD dell'edificio
in questo caso credo sia necessario computarli nell'APE convenzionale
i locali andranno considerati nel calcolo dei massimali di spesa.

[vinz75]

Per me.

A) le unità non riscaldate le tratto al pari dei vani scala in tutto e per tutto. Non considerate in ape convenzionale, no superfici in calcolo H't, tutte le superfici sono disperdenti anche pareti e solai, no detrazioni per cappotto di competenza.

B e C) li tratto alla stessa maniera l'unica differenza è per l'appunto il tipo di impianto. Quindi sì dentro ape convenzionale, sì H't, sì detrazione trainanti (cioè cappotto)

[marcoaroma]

Quoto vin. In generale per la A) comunque bisogna fare attenzione all'assenza o meno di impianto (nelle aree vendita non nella parte magazzino) perché si rischia di fargli pagare il cappotto che per uniformità può essere poi messo su tutta la facciata.
In APE normale invece sarebbero comunque riscaldate con impianto simulato.

[marcello60]

Fino a venerdì la pensavo come vinz e marco, poi ho visto un webinar della swh di cui sono utente dove hanno detto che le unità non residenziali pur dotate di impianto vanno escluse da ape convenzionale del condominio.
Non ho ben capito il senso.... comunque questo è quanto.

[vinz75]

Mi sfugge la logica. Toccherà studiare anche questa, non è una cosa da poco.
Qualcuno ne sa qualcosa?

[Terminus]

Un mesetto fa ho fatto un quesito ad ENEA:
In merito all’applicazione del cd Superbonus 110% per un Condominio, si chiede se, in presenza di una o più unità immobiliari prive di riscaldamento funzionante e/o di acs (per esempio per rimozione della caldaia o distacco del gas), l’APE convenzionale ante e post lavori
debba essere calcolato facendo uso per essi degli impianti simulati, oppure se dette unità immobiliari debbano essere decurtate dal volume
climatizzato di calcolo.


Risposta
Riteniamo che non devono essere considerate non potendo richiedere le detrazioni fiscali e comunque riteniamo che per il calcolo degli APE totali siano ininfluenti.

[vinz75]

Risposta
Riteniamo che non devono essere considerate non potendo richiedere le detrazioni fiscali e comunque riteniamo che per il calcolo degli APE totali siano ininfluenti.

Questa risposta conferma l'interpretazione del p.to A, cioè non considerare le unità non riscaldate.

Ma per quanto riguarda il discorso dei negozi che non andrebbero considerati anche nel caso in cui abbiano impianto autonomo?
Qual è la fonte?

Io fino a prova contraria li modello, convinto che sia la scelta meno contestabile...

[marcello60]

C'è un video su youtube (che non so se mettere per cortesia nei confronti di chi ci ospita).
Dice come fare per escludere dal calcolo dell'ape convenzionale le unità non residenziali.
Non convince nemmeno me comunque.

[marcello60]

ho chiesto un chiarimento alla mia sw house.

[Terminus]

Vedo quindi che la questione è tutt'altro che chiara.
Purtroppo una delle tante.

[marcello60]

Infatti ...
Quello che hanno fatto nell'ultimo service pack è inserire un flag a livello di zona con il quale l'utente deve scegliere superbonus si/no.
In base a questo modificano i calcoli.
Hanno detto di utilizzarlo anche per gli ampliamenti (assegnando una zona specifica a questi ultimi). Questo mi sembra già più logico, visto che la quota parte dell'ampliamento non va conteggiata nell'ape post convenzionale.
Il problema rimane a mio avviso per le unità non residenziali riscaldate di superficie inferiore al 50% della SU totale. Io pensavo di includerle... ma se attivo il flag no superbonus probabilmente me le taglia fuori dai calcoli (non ho ancora provato).

[vinz75]

Hanno detto di utilizzarlo anche per gli ampliamenti (assegnando una zona specifica a questi ultimi).

Ottima funzione!

[marcello60]

risposta della sw house:
gentile cliente, non è una nostra interpretazione ma si tratta di disposizioni del decreto a cui rimando per approfondimento. escludere da superbonus non significa che venga escluso dal calcolo energetico, visto il peso che c'è sulla ripartizione dei servizi sulle unità immobiliari e sul fattore di carico dei generatori. escludere significa fare l'ape convenzionale come disposizioni di decreto considerando solo gli ape residenziali. il software inoltre non fa alcuna valutazione sulla % di non residenziale e viceversa, lasciando all'utente la decisione, eventualmente dopo aver consultato l'ente preposto ENEA qualora sorgessero dubbi.

In sostanza loro dicono che il modello ed il relativo calcolo energetico va fatto su tutto l'edificio e che l'ape convenzionale è calcolato con riferimento alla media pesata delle sole unità residenziali.

[achille89]

Mi trovo nel caso in cui a piano terra ci sono due unità non residenziali. Voi nel modello energetico inserite comunque il cappotto per le pareti che delimitano tali unità oppure vi fermate ai piani residenziali?

[marcoaroma]

Il modello energetico comprende tutto l'edificio, negozi compresi, poi se ci metti il cappotto o meno è una decisione progettuale

[Terminus]

Dunque, ricapitolando dopo un paio di mesetti.
A) ui (di qualsiasi destinazione d'uso) non riscaldate e mai allacciate al centralizzato (no quota di proprietà)
concorrono ai massimali per il cappotto trainante, non per il centralizzato
non si contano nei calcoli e nell'APE
B) ui non residenziali termoautonome
concorrono ai massimali per il cappotto trainante e, se distaccate, anche per il centralizzato di cui mantengono quota di proprietà (Socal)
rientrano nella modellazione e nelle verifiche di legge
non rientrano nell'APE convenzionale
C) ui non residenziali allacciate al centralizzato
concorrono a tutti i massimali trainanti
rientrano nella modellazione e nelle verifiche di legge
non rientrano nell'APE convenzionale

Corretto ?

[marcello60]

sinceramente, siamo già al 20 dicembre e non ho ancora alcuna certezza.

[girondone]

Dunque, ricapitolando dopo un paio di mesetti.
A) ui (di qualsiasi destinazione d'uso) non riscaldate e mai allacciate al centralizzato (no quota di proprietà)
concorrono ai massimali per il cappotto trainante, non per il centralizzato
non si contano nei calcoli e nell'APE
B) ui non residenziali termoautonome
concorrono ai massimali per il cappotto trainante e, se distaccate, anche per il centralizzato di cui mantengono quota di proprietà (Socal)
rientrano nella modellazione e nelle verifiche di legge
non rientrano nell'APE convenzionale
C) ui non residenziali allacciate al centralizzato
concorrono a tutti i massimali trainanti
rientrano nella modellazione e nelle verifiche di legge
non rientrano nell'APE convenzionale

Corretto ?

Direi che questa é una questione da amministratore che prescinde dal bonus

[Effeemmebike]

Dunque, ricapitolando dopo un paio di mesetti.
A) ui (di qualsiasi destinazione d'uso) non riscaldate e mai allacciate al centralizzato (no quota di proprietà)
concorrono ai massimali per il cappotto trainante, non per il centralizzato
non si contano nei calcoli e nell'APE
B) ui non residenziali termoautonome
concorrono ai massimali per il cappotto trainante e, se distaccate, anche per il centralizzato di cui mantengono quota di proprietà (Socal)
rientrano nella modellazione e nelle verifiche di legge
non rientrano nell'APE convenzionale
C) ui non residenziali allacciate al centralizzato
concorrono a tutti i massimali trainanti
rientrano nella modellazione e nelle verifiche di legge
non rientrano nell'APE convenzionale

Corretto ?

Io invece avevo capito che qualunque unità immobiliare per cui vige l'obbligo di ape inserita nell'edificio entra nell'ape convenzionale indipendentemente se sia riscaldata con autonomo, se sia priva di impianti o se sia riscaldata dal centralizzato. Così mi hanno detto dall'assistenza di edilclima... Quindi solo i garage o posti auto accatastati come c/2 o c/6 per cui non vige obbligo di ape non entrano nell'ape convenzionale. Magari mi sono perso qualche chiarimento successivo?

[Terminus]

In effetti questo dovrebbe aver detto Prisinzano, se non ricordo male.

[marcello60]

Esiste qualche faq o guida o video che tocchi l'argomento?

[girondone]

Dunque, ricapitolando dopo un paio di mesetti.
A) ui (di qualsiasi destinazione d'uso) non riscaldate e mai allacciate al centralizzato (no quota di proprietà)
concorrono ai massimali per il cappotto trainante, non per il centralizzato
non si contano nei calcoli e nell'APE
B) ui non residenziali termoautonome
concorrono ai massimali per il cappotto trainante e, se distaccate, anche per il centralizzato di cui mantengono quota di proprietà (Socal)
rientrano nella modellazione e nelle verifiche di legge
non rientrano nell'APE convenzionale
C) ui non residenziali allacciate al centralizzato
concorrono a tutti i massimali trainanti
rientrano nella modellazione e nelle verifiche di legge
non rientrano nell'APE convenzionale

Corretto ?

Io invece avevo capito che qualunque unità immobiliare per cui vige l'obbligo di ape inserita nell'edificio entra nell'ape convenzionale indipendentemente se sia riscaldata con autonomo, se sia priva di impianti o se sia riscaldata dal centralizzato. Così mi hanno detto dall'assistenza di edilclima... Quindi solo i garage o posti auto accatastati come c/2 o c/6 per cui non vige obbligo di ape non entrano nell'ape convenzionale. Magari mi sono perso qualche chiarimento successivo?

quoto
esattamente come se un app è privo di risc

[marcello60]

quindi una unità commerciale priva di riscaldamento entra nell'ape convenzionale mettendo impianto fittizio?

[Terminus]

Come ho postato qualche tempo fa, ENEA mi aveva risposto che no, queste uuii non dovevano essere inserite nell'APE.
Poi evidentemente hanno cambiato idea.

[Effeemmebike]

quindi una unità commerciale priva di riscaldamento entra nell'ape convenzionale mettendo impianto fittizio?

Esattamente, così mi ha detto assistenza edilclima

[marcoaroma]

Il ragionamento che faccio è che ogni unità immobiliare riscaldata, impianto autonomo o centralizzato che sia, vada considerata nel modello energetico, cioè nell'APE di edificio. Se non c'è impianto allora va escluso dal modello energetico e lo scambio verso tali locali sarà come verso locali non riscaldati (nell'APE classico avrei invece considerato non scambiante). Queste unità non riscaldate non usufruiscono del bonus, anche se il cappotto è previsto sulle loro pareti come qualche fonte ha detto, forse Enea. Inoltre se la Sup dei non residenziali supera il 50% allora nel modello ci metto solo i residenziali, se sono a macchia di leopardo allora non faccio proprio il lavoro. Tutto torna tra modello energetico e bonus, cioè quelli che stanno nel modello usufruiscono del bonus. Il problema sorge per le UI non riscaldate in quanto essendo proprietari delle facciate, e forse dell'impianto centralizzato se distaccati, avrebbero spese per le opere con i relativi millesimi ma non incentivabili.