110% | Emendamenti al DM in corso di pubblicazione

[Tom Bishop]

Dalla pagina FB di Fraccaro

Il primo emendamento introduce una definizione più ampia di accesso autonomo. Questa modifica, insieme all’interpretazione fornita dall’Agenzia delle Entrate, chiarisce che si può ritenere autonomo anche l'accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d'ingresso che consenta l'accesso da aree (quali strada, cortile o giardino) comuni e condivise con altri edifici unifamiliari, quindi anche di proprietà non esclusiva. Questo significa che si possono ritenere edifici unifamiliari tutti quegli edifici, funzionalmente indipendente, che hanno un accesso autonomo anche da aree comuni esterne. In questo modo saranno ancora più numerosi i soggetti che potranno beneficiare della norma.

Il secondo emendamento interviene invece sulla procedura per avviare i lavori di riqualificazione energetica o messa in sicurezza antisismica in merito allo stato legittimo dell’immobile. Abbiamo chiarito che, per i lavori sulle parti comuni degli edifici, è necessario che le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, e i relativi accertamenti dello sportello unico, siano riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi, e non alle singole unità immobiliari. Era infatti irragionevole che un caso di irregolarità su una singola unità abitativa potesse bloccare i lavori su tutte le parti comuni, impedendo agli altri condòmini di poter godere del Superbonus 110%. Questa misura stabilisce quindi che difformità, urbanistiche e catastali, su singole unità abitative non mettono a repentaglio la possibilità di godere della detrazione sulle spese per i lavori sulle parti comuni di edifici plurifamiliari. Anche in questo caso si amplia il numero di cittadini che beneficeranno del Superbonus.

Il terzo emendamento riguarda invece i quorum assembleari necessari a richiedere un finanziamento bancario, nonché a esercitare l’opzione dello sconto in fattura o della cessione del credito. Già oggi per approvare l’inizio dei lavori su parti comuni di edifici plurifamiliari era richiesta solo la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno un terzo del valore dell'edificio. Grazie a questa ulteriore modifica, anche per richiedere un finanziamento bancario o per esercitare l’opzione dello sconto in fattura o della cessione del credito, sarà sufficiente la maggioranza di un terzo dei millesimi di proprietà dell’edificio, invece dei due terzi finora richiesti. In questo modo, l’eventuale richiesta di un finanziamento bancario, e l’esercizio dell’opzione dello sconto in fattura o della cessione del credito, potranno essere approvati più velocemente e attraverso la stessa procedura assembleare applicata per la decisione sull’inizio dei lavori.

[Terminus]

Bene, basta che sul DM scrivano le cose in modo chiaro e non ulteriormente interpretabile: o dentro o fuori, senza zone grigie.
Per la conformità condominiale era quello che pensavo da tempo, comunque non dice nulla riguardo i trainati sulle singole uuii: nel caso penso proprio che se tizio chiede il 110 per i trainati a casa sua, dovrà essere anch'esso pienamente regolare.
La terza questione non l'ho capita bene: non è stato già specificato da AdE che ciascun condomino può decidere come utilizzare il proprio credito, indipendentemente dagli altri ?

[marcoaroma]

Tutti e tre molto importanti. Il secondo poi riporterebbe l'equilibrio verso Ecobonus e non più verso "Urbonus" di cui si stanno approfittando chi di energia non capisce nulla.

[girondone]

Bene, basta che sul DM scrivano le cose in modo chiaro e non ulteriormente interpretabile: o dentro o fuori, senza zone grigie.
Per la conformità condominiale era quello che pensavo da tempo, comunque non dice nulla riguardo i trainati sulle singole uuii: nel caso penso proprio che se tizio chiede il 110 per i trainati a casa sua, dovrà essere anch'esso pienamente regolare.
La terza questione non l'ho capita bene: non è stato già specificato da AdE che ciascun condomino può decidere come utilizzare il proprio credito, indipendentemente dagli altri ?

quoto sul secondo e sul terzo

[vinz75]

Tutti e tre molto importanti. Il secondo poi riporterebbe l'equilibrio verso Ecobonus e non più verso "Urbonus" di cui si stanno approfittando chi di energia non capisce nulla.

Non capito cosa intendi. Sono curioso...

[marcoaroma]

Mi riferisco al fatto che non è più importante migliorare la qualità energetica di un edificio ma è stata trovata l'escamotage per vendere conformità urbanistiche a 300€ min ad appartamento mettendo in secondo piano il resto. Questo sta succedendo in molti condomini.

[Effeemmebike]

Il secondo emendamento interviene invece sulla procedura per avviare i lavori di riqualificazione energetica o messa in sicurezza antisismica in merito allo stato legittimo dell’immobile. Abbiamo chiarito che, per i lavori sulle parti comuni degli edifici, è necessario che le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, e i relativi accertamenti dello sportello unico, siano riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi, e non alle singole unità immobiliari. Era infatti irragionevole che un caso di irregolarità su una singola unità abitativa potesse bloccare i lavori su tutte le parti comuni, impedendo agli altri condòmini di poter godere del Superbonus 110%. Questa misura stabilisce quindi che difformità, urbanistiche e catastali, su singole unità abitative non mettono a repentaglio la possibilità di godere della detrazione sulle spese per i lavori sulle parti comuni di edifici plurifamiliari. Anche in questo caso si amplia il numero di cittadini che beneficeranno del Superbonus.

Io sono sempre più in confusione... Allora ottima notizia il fatto che le conformità urbanistiche ed edilizie riguardino solo le parti comuni condominiali nel caso di intervento condominiale, però: se il condominio fa il cappotto e siamo quindi in ristrutturazione importante almeno di secondo livello perché interveniamo su superficie disperdente > 25% , le verifiche "ex Legge 10" sul H't vanno fatte per unità immobiliare secondo la FAQ n°6 dei chiarimenti del MISE dell'ottobre 2015; se non vengono sostituite le finestre, è quasi impossible che tale verifica sia soddisfatta; ma se la singola unità immobiliare non può ad esempio accedere al 110% perché in quella ci sono delle non conformità edilizie e quindi rinuncia agli interventi trainati e non sostituisce le finestre sulle pareti in cui viene fatto il cappotto, siamo di nuovo da capo? Cioè il condominio non può fare il cappotto perché io tecnico dovrei presentare una legge 10 con delle verifiche non soddisfatte?
Qualcuno sa come ci si comportava nei casi di condomini che effettuavano il cappotto e le singole unità immobiliari non sostituivano le finestre? Magari lì si chiudeva un occhi sulla legge 10, intanto nessuno andava a controllare... Ma ora col 110% i controlli sulla legge 10 ci saranno di sicuro!
Grazie

[S3mic]

....Abbiamo chiarito che, per i lavori sulle parti comuni degli edifici, è necessario che le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, e i relativi accertamenti dello sportello unico....

Io non ho ancora capito se oltre al progettista anche il tecnico che redige l'asseverazione prevista per il Superbonus è chiamato ad asseverare lo stato legittimo degli immobili..

[Effeemmebike]

Il secondo emendamento interviene invece sulla procedura per avviare i lavori di riqualificazione energetica o messa in sicurezza antisismica in merito allo stato legittimo dell’immobile. Abbiamo chiarito che, per i lavori sulle parti comuni degli edifici, è necessario che le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, e i relativi accertamenti dello sportello unico, siano riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi, e non alle singole unità immobiliari. Era infatti irragionevole che un caso di irregolarità su una singola unità abitativa potesse bloccare i lavori su tutte le parti comuni, impedendo agli altri condòmini di poter godere del Superbonus 110%. Questa misura stabilisce quindi che difformità, urbanistiche e catastali, su singole unità abitative non mettono a repentaglio la possibilità di godere della detrazione sulle spese per i lavori sulle parti comuni di edifici plurifamiliari. Anche in questo caso si amplia il numero di cittadini che beneficeranno del Superbonus.

Io sono sempre più in confusione... Allora ottima notizia il fatto che le conformità urbanistiche ed edilizie riguardino solo le parti comuni condominiali nel caso di intervento condominiale, però: se il condominio fa il cappotto e siamo quindi in ristrutturazione importante almeno di secondo livello perché interveniamo su superficie disperdente > 25% , le verifiche "ex Legge 10" sul H't vanno fatte per unità immobiliare secondo la FAQ n°6 dei chiarimenti del MISE dell'ottobre 2015; se non vengono sostituite le finestre, è quasi impossible che tale verifica sia soddisfatta; ma se la singola unità immobiliare non può ad esempio accedere al 110% perché in quella ci sono delle non conformità edilizie e quindi rinuncia agli interventi trainati e non sostituisce le finestre sulle pareti in cui viene fatto il cappotto, siamo di nuovo da capo? Cioè il condominio non può fare il cappotto perché io tecnico dovrei presentare una legge 10 con delle verifiche non soddisfatte?
Qualcuno sa come ci si comportava nei casi di condomini che effettuavano il cappotto e le singole unità immobiliari non sostituivano le finestre? Magari lì si chiudeva un occhi sulla legge 10, intanto nessuno andava a controllare... Ma ora col 110% i controlli sulla legge 10 ci saranno di sicuro!
Grazie

Mi rispondo da solo, la faq 3.1 del Dicembre 2018 in effetti mi mette al riparo da questa situazione, nel senso che escludo dalla verifica le parti private, cioè le finestre..
Ma quindi il privato potrebbe anche sostituire le finestre sulle pareti in cui non si interviene perché la verifica dell'H't non va fatta pur essendo in ristrutturazione importante di secondo livello? Mi spiego meglio: se il condominio fa l'isolamento di tetto e solaio su cantine raggiungendo il 25% di superficie disperdente e non interviene sulle facciate, poi le singole unità immobiliari possono sostituire le finestre perché la verifica dell'H't non va fatta sulla porzione di parete in cui è inserita la finestra?

[Effeemmebike]

....Abbiamo chiarito che, per i lavori sulle parti comuni degli edifici, è necessario che le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, e i relativi accertamenti dello sportello unico....

Io non ho ancora capito se oltre al progettista anche il tecnico che redige l'asseverazione prevista per il Superbonus è chiamato ad asseverare lo stato legittimo degli immobili..

Io penso che quello della conformità urbanistica sia un documento che deve avere il committente e che si procura indipendentemente da chi sarà l'asseveratore...

[Terminus]

Secondo i modelli ancora in bozza, no.
La conformità viene asseverata in fase di pratica edilizia.

[marcoaroma]

Mi rispondo da solo, la faq 3.1 del Dicembre 2018 in effetti mi mette al riparo da questa situazione, nel senso che escludo dalla verifica le parti private, cioè le finestre..
Ma quindi il privato potrebbe anche sostituire le finestre sulle pareti in cui non si interviene perché la verifica dell'H't non va fatta pur essendo in ristrutturazione importante di secondo livello? Mi spiego meglio: se il condominio fa l'isolamento di tetto e solaio su cantine raggiungendo il 25% di superficie disperdente e non interviene sulle facciate, poi le singole unità immobiliari possono sostituire le finestre perché la verifica dell'H't non va fatta sulla porzione di parete in cui è inserita la finestra?

Io ti direi di si, ma chi scrive le norme e le faq non capisce queste cose, quindi il dubbio rimane.
Comunque prima Tu avevi posto un quesito inverso, cioè se isoli termicamente i muri e non cambi le finestre (dal momento che per queste chi non è conforme non potrebbe usufruirne), va verificata la H'T o no. Penso di si, rileggendo DM minimi e faq.

[marcoaroma]

Io non ho ancora capito se oltre al progettista anche il tecnico che redige l'asseverazione prevista per il Superbonus è chiamato ad asseverare lo stato legittimo degli immobili..

No

[Effeemmebike]

Mi rispondo da solo, la faq 3.1 del Dicembre 2018 in effetti mi mette al riparo da questa situazione, nel senso che escludo dalla verifica le parti private, cioè le finestre..
Ma quindi il privato potrebbe anche sostituire le finestre sulle pareti in cui non si interviene perché la verifica dell'H't non va fatta pur essendo in ristrutturazione importante di secondo livello? Mi spiego meglio: se il condominio fa l'isolamento di tetto e solaio su cantine raggiungendo il 25% di superficie disperdente e non interviene sulle facciate, poi le singole unità immobiliari possono sostituire le finestre perché la verifica dell'H't non va fatta sulla porzione di parete in cui è inserita la finestra?

Comunque prima Tu avevi posto un quesito inverso, cioè se isoli termicamente i muri e non cambi le finestre (dal momento che per queste chi non è conforme non potrebbe usufruirne), va verificata la H'T o no. Penso di si, rileggendo DM minimi e faq.

Anch'io pensavo di di dover verificare la H't su tutta la parete comprensiva di finestra, ma dopo aver letto bene la FAQ 3.1 del Dicembre 2018 che scrive "qualora le parti opache appartengano ad un soggetto giuridico diverso da quello a cui appartengono le parti trasparenti , la verifica dell'H't deve essere eseguita solo sulla parte su cui si interviene". Quindi nel caso di parti comuni, il soggetto giuridico condominio interviene sulla facciata cappottando, ma le finestre appartengono ad un soggetto diverso, quindi la verifica dell'H't andrà fatta senza considerare le finestre, ma solo pareti e ponti termici... Mi rimane solo il dubbio se l'H't vada verificato per l'intera parete (al netto delle finestre per quanto detto) visto che è il condominio che interviene oppure per unità immobiliare visto che la FAQ n. 6 dell'Ottobre 2015 dice che la verifica di H't e Asol/Asup si effettuano per unità immobiliare.

[marcello60]

Il discorso è stato ribadito nella faq 2.15 del 2016:

Nel caso in cui la superficie di uguale orientamento fosse comune a
più unità immobiliari (pareti esterne continue tra piani e unità
adiacenti o unica falda per unità adiacenti), la verifica dovrà
riguardare solo la porzione relativa all’unità nella quale si sta
effettuando l’intervento.

Secondo me hanno inteso dire che il quel caso H't va verificato solo sulla porzione di struttura oggetto di intervento, ma hanno pasticciato con i plurali / singolari trasformando la verifica che dovrebbe essere per edificio in una verifica per singola UI.

Ma nel testo originale del decreto non mi sembra che sia mai specificato tale vincolo.

Quindi personalmente concluderei che, nel caso di edificio con impianto centralizzato, la verifica vada fatta per l'intera porzione di struttura, che può coivolgere più u.i., mentre nel caso di edificio con impianti autonomi, visto che ho N sistemi edificio impianto e quindi N relazioni L10, la verifica va fatta per singola u.i.

P.S. piccolo problema ... il sw che uso io la pensa diversamente e fa SEMPRE le verifiche per singola u.i. ........

[girondone]

Il discorso è stato ribadito nella faq 2.15 del 2016:

Nel caso in cui la superficie di uguale orientamento fosse comune a
più unità immobiliari (pareti esterne continue tra piani e unità
adiacenti o unica falda per unità adiacenti), la verifica dovrà
riguardare solo la porzione relativa all’unità nella quale si sta
effettuando l’intervento.

Secondo me hanno inteso dire che il quel caso H't va verificato solo sulla porzione di struttura oggetto di intervento, ma hanno pasticciato con i plurali / singolari trasformando la verifica che dovrebbe essere per edificio in una verifica per singola UI.

Ma nel testo originale del decreto non mi sembra che sia mai specificato tale vincolo.

Quindi personalmente concluderei che, nel caso di edificio con impianto centralizzato, la verifica vada fatta per l'intera porzione di struttura, che può coivolgere più u.i., mentre nel caso di edificio con impianti autonomi, visto che ho N sistemi edificio impianto e quindi N relazioni L10, la verifica va fatta per singola u.i.

P.S. piccolo problema ... il sw che uso io la pensa diversamente e fa SEMPRE le verifiche per singola u.i. ........

hai chisesto a nostro software come la fa?

[marcello60]

non c'è bisogno di chiedere, basta guardare la stampa di L10 dove c'è l'elenco delle verifiche di H't: una per ciascuna ui ... sempre.

[girondone]

non c'è bisogno di chiedere, basta guardare la stampa di L10 dove c'è l'elenco delle verifiche di H't: una per ciascuna ui ... sempre.

ok .. non m i ricordo di averne fatte

[marcello60]

nemmeno io finora .... ma ho iniziato a fare qualche simulazione per condomini ...

[boba74]

Ma, hanno pubblicato ieri, quindi questi emendamenti?

[Terminus]

No, hanno pubblicato i decreti.

[boba74]

Quindi questi eventuali emendamenti dovranno essere emessi con decreti a parte che "modificheranno" quelli pubblicati?

[girondone]

gli emendamenti modificano il 77 non questi decreti

[marcoaroma]

non c'è bisogno di chiedere, basta guardare la stampa di L10 dove c'è l'elenco delle verifiche di H't: una per ciascuna ui ... sempre.

Mi sembra che la fa anche per intere facciate, non mi ricordo come avevo fatto, comunque la H't totale edificio si vede nella finestra risultati.
Ci riprovo e faccio sapere.

[marcello60]

Si, quella totale per l'edificio si vede nella finestra dei risultati.
Le altre me le fa per singola u.i. e stampa solo quelle.
Fammi sapere se riesci a fare diversamente, grazie.

[marcoaroma]

Eccoli, DL agosto convertito in legge

Art. 51
Piccole opere e interventi contro l'inquinamento
3-quater. All'articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34,
convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77,
dopo il comma 1 e' inserito il seguente:
«1-bis. Ai fini del presente articolo, per 'accesso autonomo
dall'esterno' si intende un accesso indipendente, non comune ad altre
unita' immobiliari, chiuso da cancello o portone d'ingresso che
consenta l'accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di
proprieta' non esclusiva».

3-quinquies. All'articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n.
34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77,
dopo il comma 13-bis e' inserito il seguente:
«13-ter. Al fine di semplificare la presentazione dei titoli
abitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano
degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni
dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili
plurifamiliari, di cui all'articolo 9-bis del testo unico di cui al
decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i
relativi accertamenti dello sportello unico per l'edilizia sono
riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati
dai medesimi interventi».

Art. 63
Semplificazione procedimenti assemblee condominiali
1. All'articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34,
convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77,
dopo il comma 9, e' inserito il seguente: «9-bis. Le deliberazioni
dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli
interventi di cui al presente articolo e degli eventuali
finanziamenti finalizzati agli stessi, nonche' l'adesione all'opzione
per la cessione o per lo sconto di cui all'articolo 121, sono valide
se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza
degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio.».

Poi ci sono questi anche:

Art. 57 bis
Modifiche all'articolo 119 del decreto-legge n. 34 del 2020
1. All'articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34,
convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77,
sono apportate le seguenti modificazioni:
a) dopo il comma 1 e' inserito il seguente:
«1-bis. Nei comuni dei territori colpiti da eventi sismici,
l'incentivo di cui al comma 1 spetta per l'importo eccedente il
contributo previsto per la ricostruzione»;
b) dopo il comma 4-bis e' inserito il seguente:
«4-ter. I limiti delle spese ammesse alla fruizione degli incentivi
fiscali eco bonus e sisma bonus di cui ai commi precedenti, sostenute
entro il 31 dicembre 2020, sono aumentati del 50 per cento per gli
interventi di ricostruzione riguardanti i fabbricati danneggiati dal
sisma nei comuni di cui agli elenchi allegati al decreto-legge 17
ottobre 2016, n. 189, convertito, con modificazioni, dalla legge 15
dicembre 2016, n. 229, e di cui al decreto-legge 28 aprile 2009, n.
39, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 giugno 2009, n. 77.
In tal caso, gli incentivi sono alternativi al contributo per la
ricostruzione e sono fruibili per tutte le spese necessarie al
ripristino dei fabbricati danneggiati, comprese le case diverse dalla
prima abitazione, con esclusione degli immobili destinati alle
attivita' produttive».

Art. 80
Interventi finanziari di emergenza nel settore cultura
6. All'articolo 119, comma 15-bis, del decreto-legge 19 maggio
2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio
2020, n. 77, le parole: «appartenenti alle categorie catastali A/1,
A/8 e A/9» sono sostituite dalle seguenti: «appartenenti alle
categorie catastali A/1, A/8, nonche' alla categoria catastale A/9
per le unita' immobiliari non aperte al pubblico».