110% | Accesso da strada - chiarimento dal Ministero

[Tom Bishop]

Da Il Sole 24 Ore di questa mattina

Il concetto di accesso su strada si allarga. E ricomprenderà tutte quelle situazioni dubbie, nelle quali le unità autonome non affacciano direttamente su una strada pubblica.
I confini del superbonus si ampliano così di molto, grazie al chiarimento appena arrivato dal ministero dell’Economia in commissione Finanze alla Camera, per bocca del sottosegretario Alessio Villarosa.
L’interrogazione
La risposta fornita dal sottosegretario all’interrogazione a risposta immediata 5-04686, presentata dal deputato Massimo Ungaro (Iv) risolve un problema che riguarda moltissimi casi e che, nelle ultime settimane, è stato oggetto di domande ripetute da parte di molti cittadini.
Se, per giudicare l’autonomia funzionale di un’unità autonoma, la circolare 24/E delle Entrate parla di accesso su strada, sin dal primo momento non è stato chiaro se questa definizione ricomprendesse situazioni simili ma non identiche, come strade private o parchi condominiali.
O, come accade molto di frequente, quelle situazioni in cui le villette a schiera costituiscono un «condominio orizzontale», che ha per oggetto dei beni comuni che sono, appunto, un’area per la quale si deve passare per accedere all’ingresso privato: parcheggi, aree verdi o altro ma comunque che si frappongono tra la strada pubblica e l’ingresso che, come ha ricordato il Mise, deve avere l’accesso diretto su strada.
La modifica al Dl 34/2020, in corso di conversione in legge, aveva introdotto il concetto di «edifici plurifamiliari» con unità immobiliari dotate di «autonomia funzionale». Questo concetto era stato introdotto proprio per consentire a chi possedeva una villetta a schiera (o un appartamento con ingresso autonomo in una palazzina bi o trifamiliari) di attuare gli interventi “trainanti” senza essere vincolato alle decisioni degli altri proprietari, assai spesso legati tra loro da un vincolo condominiale come il tetto o una parete in comune.
Più nello specifico, come ricorda l’interrogazione parlamentare, gli immobili funzionalmente indipendenti, per godere del superbonus, devono rispettare due requisiti: essere dotati di impianti autonomi (acqua, gas, elettricità, riscaldamento) e avere «un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva».
Quindi, chi ha un accesso diretto su strada è certamente incluso. Ci sono, però, situazioni particolari sulle quali si sono aperte le ipotesi più fantasiose. La domanda arrivata al Mef riguarda proprio due di questi casi: le strade private o in multiproprietà o i terreni di utilizzo comune, ma non esclusivo come i pascoli. In questi casi esiste l’«autonomia funzionale»?
La risposta
La risposta del ministero dell’Economia è questa: «In merito alla nozione di accesso da strada, né nella norma né nella circolare 24/E, sono previste limitazioni in ordine alla proprietà pubblica o privata». La conseguenza è che «può ritenersi autonomo anche l’accesso da una strada privata e/o in multiproprietà». E, allo stesso modo, può ritenersi autonomo «anche l’accesso da terreni di utilizzo comune, ma non esclusivo, come i pascoli».
Non solo. Secondo una risposta dello stesso Mef alla successiva interrogazione 5-04688 presentata dal deputato Gian Mario Fragomeli (Pd), il perimetro va ulteriormente allargato. E va considerato autonomo anche l’accesso indipendente che passi da aree (quali strada, cortile o giardino) «comuni e condivise con altri edifici unifamiliari, non essendo rilevante che il suddetto accesso avvenga attraverso un’area di proprietà esclusiva del possessore dell’unità immobiliare oggetto degli interventi agevolabili».
Il chiarimento ufficiale delle Entrate, a questo punto, sembra quasi superfluo, dato che le risposte riconoscono con evidenza il diritto al superbonus, anche se tra la strada e l’unità immobiliare «autonoma» ci sono aree non di proprietà esclusiva.

Saverio Fossati

Giuseppe Latour

[antonio]

E finalmente..........dopo giornate perse per sopralluoghi e consulenze (tutto a gratis) per spiegare a quei miei probabili clienti che nel loro caso era dubbia la possibilità di detrazione........

[Seamew]

Era ora....chissà che un pò alla volta si cominci a fare luce su questa "zone grige".

[umstudio]

Bene.

Sbaglio o rimangono però delle limitazioni nelle abitazioni plurifamiliari non terra cielo, esempio il piano terra del padre e piano primo del figlio.
In questo caso anche se funzionalmente autonome e con accessi indipendenti, mi pare ci siano delle limitazioni nel fare lavori sul muro che costituisce a quel punto parte comune. O lo fanno entrambi e ciascuno porta in detrazione la sua quota parte oppure non credo possa farlo uno solo? Confermate?

[marcello60]

Almeno su questo aspetto hanno chiarito semplificando un pò.

[ponca]

siamo sicuri che abbiano hanno chiarito? che affidabilità hanno queste indicazioni?
mi sembra si tratti di opinioni personali o poco più che l'AdE potrà tranquillamente non considerare..

[SuperP]

Da Il Sole 24 Ore di questa mattina

E' una faq dl Mise a firma VIllarosa. Se in contenzioso l'AdE non approva, chiediamo l'intervento dell'on. VIllarosa in causa?

[Tom Bishop]

E' una faq dl Mise a firma VIllarosa. Se in contenzioso l'AdE non approva, chiediamo l'intervento dell'on. VIllarosa in causa?

Il nuovo testo ne dovrebbe tenere conto. Vedremo.

[boba74]

Bene.

Sbaglio o rimangono però delle limitazioni nelle abitazioni plurifamiliari non terra cielo, esempio il piano terra del padre e piano primo del figlio.
In questo caso anche se funzionalmente autonome e con accessi indipendenti, mi pare ci siano delle limitazioni nel fare lavori sul muro che costituisce a quel punto parte comune. O lo fanno entrambi e ciascuno porta in detrazione la sua quota parte oppure non credo possa farlo uno solo? Confermate?

Beh, ma questo resta comunque in vincolo non legato al superbonus, in generale se hai 2 piani di proprietà distinta uno dei due non può fare un cappotto sul muro comune senza che la cosa costituisca occupazione di proprietà comune o altrui (stesso discorso se vuoi fare il cappotto su una parete che da sul cortile comune: anche se la parete fosse completamente tua stai occupando una proprietà che non è tua esclusiva). In tali casi a mio avviso il cappotto si può fare solo se entrambi lo fanno, perchè in tal caso diventa una decisione condivisa, altrimenti bisognerebbe andare da un notaio e istituire delle servitù...
Almeno, a me è sempre successo che in comune non accettassero cappotti su un solo piano se il piano superiore o inferiore ha una diversa proprietà, entrano in gioco questioni di codice civile.

[vinz75]

Bene.
Sbaglio o rimangono però delle limitazioni nelle abitazioni plurifamiliari non terra cielo, esempio il piano terra del padre e piano primo del figlio.
In questo caso anche se funzionalmente autonome e con accessi indipendenti, mi pare ci siano delle limitazioni nel fare lavori sul muro che costituisce a quel punto parte comune. O lo fanno entrambi e ciascuno porta in detrazione la sua quota parte oppure non credo possa farlo uno solo? Confermate?

Ammesso che la faq in questione sia confermata a tutti i livelli istituzionali (speriamo presto), anche secondo me rimane aperto il tema parti comuni tipo copertura e pareti.
Avevo fatto un quesito ad Enea (pubblicato nel post apposito), la cui risposta conferma i nostri dubbi.

[NoNickName]

E la fognatura in comune?