Interpello AdE - applicazione superbonus 110% a condomini con pluralità di tipologie catastali

[fabioleotta]

Salve a tutti, sto cercando chiarimenti (come la gran parte di tutti noi) sull'applicazione del superbonus ed ho deciso di formulare un interpello all'Agenzia delle Entrate, con un caso che ritengo sia abbastanza comune.
Prima di inoltrarlo volevo sottoporlo alla comunità e raccogliere i vostri suggerimenti al fine di ottenere una risposta esauriente dall'Agenzia delle Entrate.
Il testo dell'interpello è il seguente:

Il sottoscritto ....... Chiede chiarimenti applicativi chiarimenti interpretativi per l’applicazione delle detrazioni previste dal comma 1 lettera a) dell’art 119 - TESTO COORDINATO DEL DECRETO-LEGGE 19 maggio 2020, n. 34 che richiama l'articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.

Il condominio ove è ubicata la mia abitazione, composto da 22 unità immobiliari così ripartite:
• 9 classificate A/2 Abitazioni di tipo civile (di cui 2 prive di impianto di riscaldamento)
• 2 classificate A/4 Abitazioni di tipo popolare (prive di impianto di riscaldamento)
• 2 classificate A/10 Uffici e studi privati
• 1 classificata C/1 Negozi e botteghe
• 3 classificate C/2 Magazzini e locali di deposito (prive di impianto di riscaldamento)
• 5 classificate C/6 Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro)
La cui superficie residenziale è comunque superiore al 50% della superficie totale.

È in corso di valutazione l’approvazione di una delibera condominiale riguardante il rifacimento delle facciate comuni dell’edificio, che trattandosi di una manutenzione straordinaria ricade nelle previsioni del Decreto Interministeriale 26 giugno 2015 - Metodologie di calcolo delle prestazioni energetiche e requisiti minimi degli edifici e pertanto è anche un intervento di efficientamento energetico di parti comuni dell’edificio che prevede come intervento principale l’isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate con l’interessamento di una superficie superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’intero edificio (comma 2-quater dell’art 14 de Decreto-legge del 04/06/2013 n. 63) .
Nell’ipotesi che tale intervento, unitamente ad altri su parti private dei singoli condomini, consentisse il raggiungimento di un miglioramento energetico dell’intero condominio pari al miglioramento di due classi energetiche (ai sensi del comma 3 dell’art 119 - TESTO COORDINATO DEL DECRETO-LEGGE 19 maggio 2020, n. 34, potrebbe ricadere nel campo di applicazione del comma 1 lettera a) del medesimo articoli e dunque usufruire dell’aliquota di detrazione del 110% delle spese rimaste a carico dei contribuenti.


Che ne pensate

[vinz75]

Non so se mi è sfuggito qualcosa, ma a me pare il tipico caso standard di applicazione del 110%.
Qual è il tuo dubbio?

[fabioleotta]

I dubbi sono i seguenti:
La lettera a) del comma 1 art. 119 (intervento trainante) è applicabile anche se intervenendo sulle parti comuni (facciate) di un edificio alcuni immobili non sono riscaldati e altri non sono destinate ad abitazione ?
se applicabile, gli immobili non riscaldati e quelli destinati ad usi diversi da residenziali, hanno diritto alla detrazione ? e ai fini della determinazione della spesa massima ammissibile concorrono tutte le unità immobiliari costituenti il condominio, e dunque garage, botteghe, magazzini, uffici e unità abitative non riscaldate ?
Se "non hanno diritto" essendo obbligati da una delibera condominiale a maggioranza relativa (33% dei millesimi e maggioranza dei partecipanti) i costi loro spettanti dalla ripartizione millesimale delle spese restano a totale carico dei contribuenti esclusi ?

[marcello60]

Se parliamo di intervento su parti comuni, pagano tutti i condomini in proporzione alla propria quota millesimale.

[fabioleotta]

Se parliamo di intervento su parti comuni, pagano tutti i condomini in proporzione alla propria quota millesimale.

Su questo non ci sono dubbi!
Ma l'intervento è incentivabile e dunque sono tutti ammessi alla detrazione del 110% ?
o è incentivabile solo per gli immobili rispondenti al comma 345 dell LEGGE 27 dicembre 2006, n. 296 e i contribuenti degli immobili non rispondenti si devono pagare di tasca la loro quota ?
o non è del tutto incentivabile!

[vinz75]

Forse dovresti elencare meglio i dubbi.
Per come hai scritto il quesito la risposta è sì e basta.

[marcello60]

Se parliamo di intervento su parti comuni, pagano tutti i condomini in proporzione alla propria quota millesimale.

Su questo non ci sono dubbi!
Ma l'intervento è incentivabile e dunque sono tutti ammessi alla detrazione del 110% ?
o è incentivabile solo per gli immobili rispondenti al comma 345 dell LEGGE 27 dicembre 2006, n. 296 e i contribuenti degli immobili non rispondenti si devono pagare di tasca la loro quota ?
o non è del tutto incentivabile!

A mio parere l'intervento è incentivabile nei limiti delle unità riscaldate. Le eventuali spese extra su parti comuni devono essere pagate da tutti su base millesimale, quindi anche da parte dei proprietari delle unità non riscaldate.

[marcoaroma]

Giusto, poni meglio le domande, per esempio chiedi se e in che limiti le non residenziali potranno usufruirne, e anche quali sono i massimali, cioè se vanno conteggiate come unità immobiliari le non residenziali comprese le cantine.
Comunque per le non residenziali la risposta dovrebbe essere si e solo per le parti comuni.

[fabioleotta]

Giusto, poni meglio le domande, per esempio chiedi se e in che limiti le non residenziali potranno usufruirne, e anche quali sono i massimali, cioè se vanno conteggiate come unità immobiliari le non residenziali comprese le cantine.
Comunque per le non residenziali la risposta dovrebbe essere si e solo per le parti comuni.

L'ho riformula così ed inoltrata all'Agenzia delle Entrate ... vi farò sapere

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dati identificativi del contribuente
Il sottoscritto

Chiede chiarimenti applicativi chiarimenti interpretativi per l’applicazione delle detrazioni previste dal comma 1 lettera a) dell’art 119 - TESTO COORDINATO DEL DECRETO-LEGGE 19 maggio 2020, n. 34 che richiama l'articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.

esposizione analitica della situazione concreta che ha generato il dubbio interpretativo
Il condominio ove è ubicata la mia abitazione, un edificio in centro città, di quattro elevazioni fuori terra, composto da 22 unità immobiliari così ripartite:
• 9 classificate A/2 Abitazioni di tipo civile (di cui 2 prive di impianto di riscaldamento)
• 2 classificate A/4 Abitazioni di tipo popolare (prive di impianto di riscaldamento)
• 2 classificate A/10 Uffici e studi privati
• 1 classificata C/1 Negozi e botteghe
• 3 classificate C/2 Magazzini e locali di deposito (prive di impianto di riscaldamento)
• 5 classificate C/6 Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro)
La cui superficie residenziale è comunque superiore al 50% della superficie totale.
È in corso di valutazione l’approvazione di una delibera condominiale riguardante il rifacimento delle facciate comuni dell’edificio, irrimediabilmente ammalorate e con ampi distacchi d’intonaco, costituenti l’involucro dell’edificio (lettera l-noviesdecies dell’art. 2 del D.Lgs 192/2005).
Tale intervento riguarderebbe le superfici opache orizzontali, costituenti parti comuni dell’edificio insistenti sulla pubblica via, e con una incidenza superiore al 25% dell’involucro disperdente dell’edificio verso l’esterno. Tali parti comuni insistono sulla gran parte delle 9 unità abitative (A/2), comprese quelle prive di impianto di riscaldamento, sui due uffici (A/10), sulla bottega al piano terra (C/1).
L’intervento si configurerebbe nella definizione data dell’articolo 2, comma 1, lettera l-vicies quater) del decreto legislativo 192/2005, come “ristrutturazione importante”, e pertanto soggetto alle prescrizioni e requisiti minimi definiti all’art.4 comma b del medesimo Decreto legislativo e regolamentate dal successivo Decreto Interministeriale 26 giugno 2015 - Metodologia di calcolo delle prestazioni energetiche degli edifici, prescrizioni e i requisiti minimi in materia di prestazioni energetiche degli edifici e unità immobiliari.


Ricadendo nell’ambito di applicazione del Decreto interministeriale 26 giugno 2015 e precisamente al punto 3 del paragrafo 1.4.1 dell’allegato 1 (CRITERI GENERALI E REQUISITI) si dovrà procedere al rispetto del valore di coefficiente globale di scambio termico per trasmissione (H’T) determinato per l’intera parete, e dunque a progettare un adeguato isolamento termico dell’involucro dell’edificio coinvolto nelle opere di rifacimento.
Con maggiori oneri rispetto al solo rifacimento del rivestimento della facciata.
L’intervento così prospettato ricadrebbe a mio avviso nelle previsioni del comma 220 dell’artico 1 della legge 27 dicembre 2019, n° 160 “bonus facciate” per il quale è possibile usufruire di una detrazione dall’imposta lorda pari al 90% per le spese documentate, sostenute nell’anno 2020, con un periodo residuo per l’applicazione troppo breve in considerazione dei tempi necessari per rendere l’intervento cantierabile.

disposizioni di legge di cui si chiede l’interpretazione, l’applicazione o la disapplicazione
In alternativa si ritiene che l’intervento di rifacimento e di isolamento delle superfici opache, può ricadere nelle previsioni del comma 1 lettera a) dell’art 119 - TESTO COORDINATO DEL DECRETO-LEGGE 19 maggio 2020, n. 34 che richiama l'articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.
In tal caso sarebbe possibile adottare congiuntamente all’intervento di isolamento termico dell’involucro edilizio anche la sostituzione degli infissi sulle parti private degli immobili, l’adozione di schermature solari, e la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione di efficienza almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal citato regolamento delegato (UE) n. 811/2013 e contestuale installazione di sistemi di termoregolazione evoluti, e altre misure di miglioramento energetico individuate dal tecnico incaricato atte a garantire il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio come definito dal comma 3 del medesimo art. 119

Soluzione interpretativa proposta dal contribuente
L’intervento sulle parti comuni dell’edificio risponde a quanto previsto dal comma 1 lettera a) dell’art 119 - TESTO COORDINATO DEL DECRETO-LEGGE 19 maggio 2020, n. 34
La spesa massima ammissibile, consentendo al condominio di sostenere un costo interamente detraibile per il 110 per cento, nel computo dei limiti di spesa per l’isolamento termico si considerano tutte le unità immobiliari costituenti il condominio pari a (8 x 40.000) + (14 x 30.000) = 740.000 € .
La detrazione d’imposta potrà essere ripartita su tutti i condomìni proprietari o aventi causa delle 22 unità immobiliari compresi i garage, le botteghe, i magazzini e gli uffici costituenti il condominio in base al piano di riparto adottato.
I costi sostenuti per gli interventi trainanti di:
• Sostituzione degli infissi e schermature solari sulle proprietà private di tutte le unità abitative (anche quelle non dotate di impianto di riscaldamento) sino al limite di detrazione per singolo condomino compresa la detrazione già spettante per l’intervento sulle parti comuni di 54.545 € per singolo condomino;
• Sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione di efficienza almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal citato regolamento delegato (UE) n. 811/2013 e contestuale installazione di sistemi di termoregolazione evoluti o sostituzione, integrale o parziale di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di apparecchi ibridi (ove presenti) sino al limite di detrazione per singolo condomino di 27.272 € per unità;

[girondone]

Su questioni di legge10 l Ade sicuro non dice nulla


Le unità senza imp vanno tolte
Ci diranno come fare per gli Ape

Un po' come devono dirlo per ampliamenti
Demoliz ricostruz ecc ecc

[marcoaroma]

Molto meglio. Sono mille domande in una. Bravo. Facci sapere.

[fabioleotta]

Si lo penso anche io,
ma voglio sentire cosa dicono, le premesse sulla legge 10 le ho inserite per circostanziare la risposta

[nannicar]

Anche io sto seguendo il caso e ho posto anche io un quesito simile.
Ma sapete entro quanto tempo si ha risposta dall'Agenzia?

[arkanoid]

Il massimale di 40000 fino a 8 u.imm e 30000 oltre 8 u.imm è una libera interpretazione dell'Ade in palese contrasto con il testo del decreto quindi credo che non sia corretto. Il decreto parla di 40.000 per u.imm in edifici con massimo 8 unità immobiliari e 30.000 per u.imm in edifici con più di 8 u.imm.

P.S. hai scritto superfici opache orizzontali ma sono verticali

[Terminus]

AdE interpreta qualcosa che nella Legge è scritto in modo diverso.
Ma almeno in questo caso forse ha ragione AdE, in quanto il calcolo secondo Legge non è progressivo.

[vinz75]

Spero confermino l'interpretazione di ADE, altrimenti in certi casi l'importo massimo ammesso on detrazione è scarso.

[arkanoid]

Mi sembra che la legge sia ragionevole, nel senso che la progressività è legata alla "spalmatura" dei costi fissi su un numero di u.imm crescenti, che giustifica un calo del contributo tout court, tranne nel caso di 9 e 10 u.imm.
E' infatti evidente che il massimale secondo legge sarebbe:
2: 80.000
3:120.000
4:160.000
5:200.000
6:240.000
7:280.000
8:320.000
9:270.000
10:300.000
11:330.000

Per cui mi sembra che l'approccio della legge sia accettabile, solo che non hanno fatto il conto della serva di cui sopra. Se avessero messo un gradino intermedio a 35.000 sarebbe stato meglio.

[fabioleotta]

Il massimale di 40000 fino a 8 u.imm e 30000 oltre 8 u.imm è una libera interpretazione dell'Ade in palese contrasto con il testo del decreto quindi credo che non sia corretto. Il decreto parla di 40.000 per u.imm in edifici con massimo 8 unità immobiliari e 30.000 per u.imm in edifici con più di 8 u.imm.

P.S. hai scritto superfici opache orizzontali ma sono verticali

Si ma lo hanno scritto nella guida e nelle circolari che hanno comunque valore legale,

*PS, si grazie l'ho notato, ma ormai avevo inviato la pec