Sentite l'operazione che mi hanno proposto.
Un piano intermedio di un edificio composto da più piani (che quindi fa parte a tutti gli effetti di un condominio), è attualmente composto da una sola unità ad uso uffici che occupa l'intero piano. L'edificio si era già reso "indipendente" perchè ha un accesso autonomo ed esclusivo direttamente dalla strada (i restanti piani, dove ci sono le altre unità, hanno un altro ingresso comune) ed era già dotato di impianti autonomi.
Ora, l'idea del proprietario è quello di ricavarci 3-4 unità abitative (appartamenti), mediante opere interne e frazionamenti con cambio d'uso), applicando se possibile il superbonus 110%.
Da come leggo io i decreti sul superbonus, non sarebbe possibile per i seguenti motivi:
1) Applicare il bonus come se fosse un edificio condominiale non è possibile in quanto occupa solo una parte del condominio, mentre il salto di 2 classi e le eventuali superfici minime di intervento andrebbero calcolate sull'intero fabbricato, comprendente anche altre unità non oggetto di intervento, inoltre l'impianto è autonomo, quindi non una parte comune.
2) una volta ottenuti 3-4 appartamenti, questi avrebbero un accesso comune e non singoli accessi indipendenti, perciò decadrebbe per ciascuno di essi anche il requisito di edificio funzionalmente indipendente.
3) Inoltre dato che ora esiste un impianto unico, non sarebbe possibile realizzare impianti autonomi e metterli nel bonus, dato che non è ammesso il passaggio da uno a più impianti autonomi.
4) Infine, dato che i massimali si applicano al numero di unità di partenza, anche qualora si potesse, ci si dovrebbe riferire a una sola unità, e non al numero di unità finali, ma questo sarebbe il problema minore.
La risposta comunque è NO, per uno o più motivi (forse ve ne sono anche altri che non ho elencato).
A questo punto, "l'idea" del proprietario è la seguente: fare un cambio d'uso da uffici ad abitazione, mantenendo però un'unità abitativa unica (sono circa 400mq), la quale sarebbe funzionalmente indipendente con un proprio accesso da pubblica via e un unico impianto, in tal modo si metterebbe in incentivo al 110% (previa verifica del salto di 2 classi): il nuovo impianto di climatizzazione invernale con pompa di calore o TLR, (che già sarebbe sufficiente come intervento trainante), più la sostituzione di infissi ed eventuali interventi di coibentazione parziale, laddove fattibili (isolamento interno, perchè il cappotto non è possibile) non essendo a tal punto necessario arrivare al 25% della superficie disperdente.
Successivamente, una volta chiusi i lavori, si avrebbe la suddivisione e il riaccatastamento in 3-4 unità, che resterebbero servite da impianto centralizzato (con l'aggiunta di contacalorie), semplicemente chiudendo alcune comunicazioni interne e realizzando un corridoio comune. Tutto ciò che concerne la suddivisione futura ovviamente non sarebbe soggetta ad alcun bonus.
A me la cosa pare alquanto forzata, anche se concettualmente non vedo particolari inghippi, e al di là del bonus ho anche il dubbio se la cosa sia fattibile dal punto di vista catastale/urbanistico: uno spazio che comprende 10 camere da letto, 4 soggiorni, 4 bagni e 4 cucine può essere accatastata come unità abitativa unica?
Chiedo supporto, perchè dovrei dare una risposta convincente (per il NO possibilmente) ma avrei bisogno di argomentazioni valide...