Accesso autonomo dall’esterno. In che senso -> o <- ?

[SuperP]

La presenza, inoltre, di un «accesso autonomo dall’esterno», presuppone, ad esempio, che «l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva».

Sono in casa.
Esco di casa. Apro il portoncino di ingresso. Sono sul mio giardino / cortile di mia proprietà. Apro l'accesso pedonale e carraio e esco su stradello privato.

Sono fuori casa.
Da strada privata tramite autonomo ingresso pedonale / carraio entro nel mio giardino / cortile o strada di proprietà esclusiva. Apro il mio portoncino di ingresso senza passare da proprietà altrui ed entro in casa.

Ora, nel verso uscente rientro nella definizione di "accesso autonomo dall'esterno"?

Nel verso entrante rientro nella definizione di "accesso autonomo dall'esterno"?

In teoria accesso strarebbe a significare verso entrante, ma nell'accezione vasta vuol dire anche passaggio, quindi valido in ambo i sensi.

[Terminus]

Non capisco bene il tuo dubbio, a parità di estremi del tragitto che differenza c'è nel senso di percorrenza ?
Comunque si sta parlando di unità immobiliare (e credo che qui si intenda l'edificio, al netto delle pertinenze esterne o corti aggraffate catastalmente).
Deve disporre di accessi autonomi dall'esterno.
Quindi alla lettera tu sei su strada pubblica (o ad uso pubblico) ed entri nel tuo edificio, attraversando esclusivamente cortili o giardini di tua esclusiva proprietà.

[Tom Bishop]

Per come l'ho interpretata io, concordo con Terminus. Strada pubblica o privata nulla cambia. Se invece c'è un unico cancello che serve più abitazioni, anche indipendenti, secondo me diventa condominio.

[SuperP]

accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva».

1 - accesso carraio o pedonale? Cancello o portone di ingresso...
2 - di proprietà esclusiva cosa? Il giardino? Il cortile o il giardino? La strada o cortile o giardino?
3 - strada di proprietà esclusiva? Quindi da pubblica no? Quindi da stradello


PEr le villette a schiera con accesso carraio comune da scivolo che porta nel box auto? 110 no vero?

[Terminus]

PEr le villette a schiera con accesso carraio comune da scivolo che porta nel box auto? 110 no vero?

Queste villette avranno anche un accesso pedonale al piano strada no ?
Devono avere un accesso...., mica tutti gli accessi.
La rampa carrabile servirà per l'accesso ai garage, che costituiranno parte comune o comunque box di pertinenza dell'abitazione, ovviamente non riscaldati e non aventi nulla a che fare con gli ecobonus. Io non la considererei tra gli accessi all'unità immobiliare.

[SuperP]

Queste villette avranno anche un accesso pedonale al piano strada no ?
Devono avere un accesso...., mica tutti gli accessi.
La rampa carrabile servirà per l'accesso ai garage, che costituiranno parte comune o comunque box di pertinenza dell'abitazione, ovviamente non riscaldati e non aventi nulla a che fare con gli ecobonus. Io non la considererei tra gli accessi all'unità immobiliare.

Hai ragione, grazie

[boba74]

Se ho un cortile esclusivo da cui accedo in casa, ma a sua volta questo cortile accede alla strada tramite un viottolo in comune con altri... vale lo stesso vero? Cioè è sufficiente come condizione avere l'accesso da un cortine esclusivo (dice "o" e non "e"), quindi se poi a questo vi si accede da un cortile comune e non direttamente dalla strada non ha importanza, purchè adeguatamente recintato e con cancello esclusivo...

[Tom Bishop]

Volendo approfondire ulteriormente l'argomento. Se l'accesso alla casa è tramite strada vicinale privata?

Come ha sostenuto il Consiglio di Stato (cfr. sez. V – 16/03/2020 n. 1870), per costante giurisprudenza <<una strada vicinale pubblica può essere qualificata come tale solo allorché sussistano determinati elementi di fatto, consistenti nella configurabilità di un effettivo passaggio esercitato iure servitutis publicae da una collettività di persone qualificate dall'appartenenza ad un gruppo territoriale, dalla concreta idoneità del bene a soddisfare esigenze di carattere generale (anche per il collegamento con la pubblica via), nonché dall'esistenza di un titolo valido a fondamento del diritto di uso pubblico, non essendo sufficienti l'iscrizione della strada nell’elenco delle strade vicinali e la mancanza di un provvedimento comunale di declassamento (in termini, tra le tante, Cons. Stato, V, 29.05.2017, n. 2531)>>.
1.1 L’iscrizione della strada nell’elenco delle strade vicinali di uso pubblico non ha natura costitutiva bensì dichiarativa, e costituisce soltanto una presunzione iuris tantum, superabile con la prova contraria che esclude l'esistenza di un diritto di uso o di godimento della strada da parte della collettività (Consiglio di Stato, sez. IV – 19/03/2015 n. 1515; TAR Puglia Bari, sez. III – 30/05/2017 n. 559).
Pertanto, la qualificazione di una strada come di uso pubblico discende non tanto dal fatto che su di essa possano transitare persone diverse dal proprietario o dal fatto che essa si colleghi ad una pubblica via, quanto, piuttosto, presuppone che essa sia posta a servizio di una collettività di utenti (uti cives) (TAR Lombardia Brescia, sez. II – 29/11/2018 n. 1132, che risulta appellata).

Dalle mie parti, nella campagna lombarda, è una situazione molto diffusa.

[Tom Bishop]

Comunque il requisito di pubblica via non è richiesto mi sembra di capire. Quindi il problema appare superato. Sul Sole 24 Ore del 14/07/2020 se ne parlava...

Unità non del tutto autonoma
Abito in una vecchia casa di campagna divisa in quattro appartamenti autonomi, ma con ingressi su un vano scale comune. Vista l’impossibilità di fruire del bonus per il riscaldamento come elemento trainante (in quanto non c’è il requisito dell’ingresso indipendente), è possibile fruirne come elemento trainato facendo il cappotto (intervento trainante)?

Il caso descritto permette di approfondire la nuova nozione di cui all’articolo 119, comma 1, lettera a, del decreto Rilancio, relativa all’unità immobiliare situata all’interno di edifici plurifamiliari ma funzionalmente indipendente e con accesso autonomo dall’esterno. La norma non richiede il requisito dell’accesso autonomo «su pubblica via»: e ciò consente di sussumere nella categoria di edifici in esame tutte quelle situazioni in cui le singole unità immobiliari presentano accesso indipendente su corti comuni, eventualmente chiuse da un unico cancello o portone d’ingresso. In ogni caso, la fattispecie descritta non rientra nella casistica, perché le singole unità immobiliari descritte non hanno accesso autonomo all’esterno, ma attraverso un vano scala comune.

Tuttavia, ciò non impedisce la realizzazione del cappotto sull’intero edificio, incidendo le caratteristiche strutturali di quest’ultimo esclusivamente sul massimale di spesa, che risulta essere pari a 40mila euro per unità immobiliare (e non a 50mila euro, come sarebbe stato se le quattro unità avessero avuto accesso esterno indipendente). In ogni caso, l’edificio potrebbe ammettere anche un intervento sull’impianto di climatizzazione, con sostituzione di quelli preesistenti (che pare di intuire essere autonomi) con uno centralizzato.

Poi dall'esempio presente nella Circolare ADE 24 sembra che dicano cose diverse... bah...

[nuvola bianca]

Scusate, ma il caso che mi si presenta è il seguente: villette a schiera con impianti autonomi, con accesso da cortile comune al quale si accede da cancello carraio esterno; in questo caso c'è quindi accesso alla propria villetta dal cortile comune. Bonus 110% solo sulle parti comuni (facciate e tetto)? Per gli impianti autonomi e per i serramenti solo bonus 65 o 50%? Grazie, ciao

[boba74]

Stando alle circolari, nel tuo caso non hai accesso indipendente, perciò la singola villetta non rientra nel superbonus come edificio unifamiliare.
A mio avviso non si può fare nulla, a meno che non consideri l'intervento condominiale sull'intera schiera di villette, e in tal caso l'intervento trainante deve riguardare almeno il 25% di TUTTA la superficie disperdente (non solo della tua villetta singola), quindi OK parti comuni, ma solo se il tetto e le facciate della tua villetta sono almeno il 25% del totale e solo se l'intera schiera raggiunge il salto di 2 classi energetiche.... finchè non risolvono il nodo degli accessi indipendenti io la vedo grigia intervenire su questi casi.
OK invece per i normali ecobonus e bonus casa.

[nuvola bianca]

Ciao, grazie per la risposta. Nel caso in questione ho appurato che le facciate e il tetto sono considerate parti comuni e i proprietari vorrebbero procedere con le coibentazioni (cappotto e tetto), con superfici maggiori del 25%, sia considerando la singola unità che l'intera costruzione. Le parti private (impianti termoautonomi, serramenti) non rientrano nel super bonus , ma nel vecchio bonus detrazioni: corretto? Grazie,ciao

[neni]

Scusate, ma sto facendo po' di confusione con questa storia degli accessi:

a) nel caso di 2 edifici separati che hanno lo stesso cortile di accesso? Li tratto come condominio?

b) capisco la logica se si interviene su parti comuni (isolamenti), ma se metto la pompa di calore sull'impianto autonomo di una unità immobiliare di una bifamiliare con accesso comune, la devo mettere anche sull'altra e fare gli ape convenzionali?

[boba74]

In effetti, il caso di 2 edifici distinti, con cortile comune, a mio avviso non può essere considerato condominio, specie se hanno anche impianti autonomi.
Se sono edifici unifamiliari secondo me rientrano perfettamente nel bonus ciascuno per conto suo, perchè in base alla legge l'edificio "unifamiliare" vero e proprio è ammesso al bonus ed è tale a prescindere dal tipo di accesso. Solo semmai le unità funzionalmente indipendenti che fanno parte di edifici di più unità che vengono ammesse solo se hanno l'accesso indipendente ed esclusivo. La cosa però sembra essere interpretata diversamente dalla circolare dell'AdE, che li tratta insieme, ma in realtà dovrebbe essere la legge a "vincere".
Riguardo alla seconda domanda, se abbiamo impianti autonomi in un condominio (o in genere con più unità "non" funzionalmente indipendenti), la sostituzione di tali impianti non costituisce intervento trainante (perchè quello vale solo per impianti centralizzati, oppure impianti autonomi di unità funzionalmente indipendenti), al limite potrebbero essere trainati qualora vi sia un altro intervento trainante.