110 % | Trappola sul concetto di "Funzionalmente indipendente" in situazioni pluri-familiari

Agevolazioni previste, documentazione richiesta, ecc.

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energetico
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110 % | Trappola sul concetto di "Funzionalmente indipendente" in situazioni pluri-familiari

Messaggio da energetico »

Buongiorno a tutti, il DM Requisiti fornisce la definizione in oggetto e scrive:

Una unità immobiliare può ritenersi ''funzionalmente indipendente" qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento dì proprietà esclusiva (ad uso/ autonomo esclusivo) e la presenza di un "accesso autonomo dall'esterno", presuppone che l'unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d'ingresso che consenta l'accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva;

L'ultimissima parte della definizione a mio avviso è una trappola clamorosa in parecchie situazioni: immaginiamo una bi-familiare in cui al piano primo vive un figlio, mentre al piano terra vivono i genitori. Ogni appartamento è totalmente indipendente dall'altro come impianti, utenze, ecc... e ciascuno ha il proprio accesso dall'esterno.
Non c'è nulla che non va direi, no..? Ognuno può, ad esempio, riqualificarsi il proprio impianto come intervento trainante con PDC ibrida + FTV e magari connettere all'intervento qualche opera trainata...

MA: se tutt'attorno a questa casa c'è un'area cortilizia in comproprietà e magari si entra con il tipico cancello automatico, che è in comune...?!
DALLE MIE PARTI, E' ESTREMAMENTE DIFFUSA QUESTA CASISTICA.. L'area cortilizia esterna NON E' di proprietà esclusiva e questo cozza con la parte sottolineata della definizione data dal DM Requisiti..


Quindi mi chiedo (e mi confronto con Voi cari colleghi): ma veramente per per un dettaglio del genere (che peraltro NON HA ALCUNA RILEVANZA sui risultati energetici ottenibili con qualsiasi intervento da EcoBonus), è giusto che un contesto del genere perda la funzionalità indipendente e diventi... cosa, un condominio?!

Cosa ne pensate?
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Re: 110 % | Trappola sul concetto di "Funzionalmente indipendente" in situazioni pluri-familiari

Messaggio da Effeemmebike »

energetico ha scritto: gio ago 13, 2020 11:15 Buongiorno a tutti, il DM Requisiti fornisce la definizione in oggetto e scrive:

Una unità immobiliare può ritenersi ''funzionalmente indipendente" qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento dì proprietà esclusiva (ad uso/ autonomo esclusivo) e la presenza di un "accesso autonomo dall'esterno", presuppone che l'unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d'ingresso che consenta l'accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva;

L'ultimissima parte della definizione a mio avviso è una trappola clamorosa in parecchie situazioni: immaginiamo una bi-familiare in cui al piano primo vive un figlio, mentre al piano terra vivono i genitori. Ogni appartamento è totalmente indipendente dall'altro come impianti, utenze, ecc... e ciascuno ha il proprio accesso dall'esterno.
Non c'è nulla che non va direi, no..? Ognuno può, ad esempio, riqualificarsi il proprio impianto come intervento trainante con PDC ibrida + FTV e magari connettere all'intervento qualche opera trainata...

MA: se tutt'attorno a questa casa c'è un'area cortilizia in comproprietà e magari si entra con il tipico cancello automatico, che è in comune...?!
DALLE MIE PARTI, E' ESTREMAMENTE DIFFUSA QUESTA CASISTICA.. L'area cortilizia esterna NON E' di proprietà esclusiva e questo cozza con la parte sottolineata della definizione data dal DM Requisiti..


Quindi mi chiedo (e mi confronto con Voi cari colleghi): ma veramente per per un dettaglio del genere (che peraltro NON HA ALCUNA RILEVANZA sui risultati energetici ottenibili con qualsiasi intervento da EcoBonus), è giusto che un contesto del genere perda la funzionalità indipendente e diventi... cosa, un condominio?!

Cosa ne pensate?
Io aggiungerei anche il fatto che potrebbero avere una colonna degli scarichi fognari in comune e quel "qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere di proprietà esclusiva" non mi lascia tranquillo...
Terminus
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Re: 110 % | Trappola sul concetto di "Funzionalmente indipendente" in situazioni pluri-familiari

Messaggio da Terminus »

Condominio e trainante lettera a) +eventuali trainati.
Lurensh
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Re: 110 % | Trappola sul concetto di "Funzionalmente indipendente" in situazioni pluri-familiari

Messaggio da Lurensh »

Terminus ha scritto: gio ago 13, 2020 11:57 Condominio e trainante lettera a) +eventuali trainati.
Ci sono molti casi in cui la coibentazione a cappotto non è fattibile (ad esempio è già presente)
Samuele C.
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Re: 110 % | Trappola sul concetto di "Funzionalmente indipendente" in situazioni pluri-familiari

Messaggio da Samuele C. »

È un dubbio che hanno tutti. La mia domanda è: ma non è possibile che la locuzione "di proprietà esclusiva" sia riferita solo al giardino e non al cortile? Cioè che il cortile può essere di qualsiasi tipo, anche comune? Altrimenti, data la struttura della frase, anche la strada deve essere di proprietà esclusiva... Taglierebbe fuori un sacco di u.i.
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Re: 110 % | Trappola sul concetto di "Funzionalmente indipendente" in situazioni pluri-familiari

Messaggio da umstudio »

Io ho un caso dove il cortile comune della bifamiliare è formalmente diviso in due subalterni anche se nella realtà è tutto aperto, solo che una unità ha l’accesso dalla strada, l’altra ha una servitù di passaggio su una strada privata.

Che si fa?
Terminus
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Re: 110 % | Trappola sul concetto di "Funzionalmente indipendente" in situazioni pluri-familiari

Messaggio da Terminus »

Ed allora che differenza ci sarebbe tra un cortile ed un giardino ?
L'accesso è da pubblica via (e direi anche strada ad uso pubblico) e deve avvenire direttamente o tramite una particella catastale di proprietà dello stesso soggetto dell'edificio, strada asfaltata, cortile mattonato o giardino in terra battuta che sia.
Samuele C.
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Re: 110 % | Trappola sul concetto di "Funzionalmente indipendente" in situazioni pluri-familiari

Messaggio da Samuele C. »

umstudio ha scritto: gio ago 13, 2020 15:07 Io ho un caso dove il cortile comune della bifamiliare è formalmente diviso in due subalterni anche se nella realtà è tutto aperto, solo che una unità ha l’accesso dalla strada, l’altra ha una servitù di passaggio su una strada privata.

Che si fa?
Esattamente come casa mia: se esco dal portone di casa sono su un giardino di proprietà esclusiva, ma per arrivare alla pubblica via devo passare su quello del vicino (infatti ho diritto di passo). Per lo meno con la macchina, perché se taglio per i campi, il mio terreno confina con la strada pubblica... Quindi, boh, io direi che ci rientro nella definizione di unifamiliare, mi sembrerebbe impossibile il contrario, però la certezza non ce l'ho.
Samuele C.
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Re: 110 % | Trappola sul concetto di "Funzionalmente indipendente" in situazioni pluri-familiari

Messaggio da Samuele C. »

Terminus ha scritto: gio ago 13, 2020 15:08 Ed allora che differenza ci sarebbe tra un cortile ed un giardino ?
L'accesso è da pubblica via (e direi anche strada ad uso pubblico) e deve avvenire direttamente o tramite una particella catastale di proprietà dello stesso soggetto dell'edificio, strada asfaltata, cortile mattonato o giardino in terra battuta che sia.
Si, hai ragione, ma non ce ne sono molti che, dall'uscita del portone, arrivano su pubblica strada passando solo per una loro proprietà esclusiva... Mi pare una definizione esageratamente restrittiva...
Terminus
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Re: 110 % | Trappola sul concetto di "Funzionalmente indipendente" in situazioni pluri-familiari

Messaggio da Terminus »

Samuele C. ha scritto: gio ago 13, 2020 15:48 Esattamente come casa mia: se esco dal portone di casa sono su un giardino di proprietà esclusiva, ma per arrivare alla pubblica via devo passare su quello del vicino (infatti ho diritto di passo). Per lo meno con la macchina, perché se taglio per i campi, il mio terreno confina con la strada pubblica... Quindi, boh, io direi che ci rientro nella definizione di unifamiliare, mi sembrerebbe impossibile il contrario, però la certezza non ce l'ho.
Se hai un piccolo cancello pedonale che dalla tua particella adduce alla pubblica via, rientri (se non lo hai ancora, ricavalo....).
"Un accesso", mica pretendono "ogni accesso" e neppure si specifica che debba essere pedonale o carrabile.
Terminus
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Re: 110 % | Trappola sul concetto di "Funzionalmente indipendente" in situazioni pluri-familiari

Messaggio da Terminus »

Samuele C. ha scritto: gio ago 13, 2020 15:54 Si, hai ragione, ma non ce ne sono molti che, dall'uscita del portone, arrivano su pubblica strada passando solo per una loro proprietà esclusiva... Mi pare una definizione esageratamente restrittiva...
Sono d'accordo, come anche per la questione degli edifici monoproprietà (almeno fino a 2/3 uuii, oltre sarei d'accordo sulla limitazione per il semplice motivo che se possiedi un palazzo di 20uuii non puoi pretendere che il contribuente ti regali l'efficientamento o l'adeguamento).
Ma ad oggi così è scritto ....
Tom Bishop
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Re: 110 % | Trappola sul concetto di "Funzionalmente indipendente" in situazioni pluri-familiari

Messaggio da Tom Bishop »

Samuele C. ha scritto: gio ago 13, 2020 15:54

Si, hai ragione, ma non ce ne sono molti che, dall'uscita del portone, arrivano su pubblica strada passando solo per una loro proprietà esclusiva... Mi pare una definizione esageratamente restrittiva...
Si, infatti. E quelli che per arrivare alle case unifamiliari indipendenti devono passare da una strada privata comune a tutti e in proprietà condivisa?
Tom Bishop
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Re: 110 % | Trappola sul concetto di "Funzionalmente indipendente" in situazioni pluri-familiari

Messaggio da energetico »

Samuele C. ha scritto: gio ago 13, 2020 13:58 È un dubbio che hanno tutti. La mia domanda è: ma non è possibile che la locuzione "di proprietà esclusiva" sia riferita solo al giardino e non al cortile? Cioè che il cortile può essere di qualsiasi tipo, anche comune? Altrimenti, data la struttura della frase, anche la strada deve essere di proprietà esclusiva... Taglierebbe fuori un sacco di u.i.
Ah, sicuramente è bene non dare nulla per scontato, ma temo che sia un po' tirato pensare che "di proprietà esclusiva" in quella frase sia riferito solamente al giardino... Mi sa tanto che anche l'esterno, di qualsiasi natura sia, deve essere TUO e basta per poter applicare appieno il concetto di "funzionalmente indipendente".. Che regola stupidia..
Terminus
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Re: 110 % | Trappola sul concetto di "Funzionalmente indipendente" in situazioni pluri-familiari

Messaggio da Terminus »

Tom Bishop ha scritto: gio ago 13, 2020 16:45 Si, infatti. E quelli che per arrivare alle case unifamiliari indipendenti devono passare da una strada privata comune a tutti e in proprietà condivisa?
In quel caso non devi ricorrere all'assimilazione, in quanto l'edificio è unifamiliare tout-court.
umstudio
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Re: 110 % | Trappola sul concetto di "Funzionalmente indipendente" in situazioni pluri-familiari

Messaggio da umstudio »

Ma se due unità hanno tutte le carte in regola per essere considerate due unifamiliari tout-court, ma i lavori insistono di fatto su parti comuni tipo una facciata che è comune perchè sia del piano terra (una unità). sia al piano primo (altra unità), in comune si può aprire una pratica unica a nome di entrambi i proprietari o vanno aperte due pratiche singole per intervento di adeguamento/isolamento?
Terminus
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Re: 110 % | Trappola sul concetto di "Funzionalmente indipendente" in situazioni pluri-familiari

Messaggio da Terminus »

Ma se hai due proprietari, avrai un condominio e sarà questo ad agire.
La pratica edilizia sarà a nome di uno dei due, delegato dall'altro (dando per scontato che non vi sia un amministratore), come tutti i restanti adempimenti.
umstudio
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Re: 110 % | Trappola sul concetto di "Funzionalmente indipendente" in situazioni pluri-familiari

Messaggio da umstudio »

Il problema è sempre bifamiliare di famiglia con padre unico proprietario, ma se agisco come condominio non rientra, ma dato che rispettano la definizione di due unità indipendenti, a parte una sovrapposizione parziale, mi chiedevo come agire con il comune quando dal punto di vista della detrazione le tratto separatamente.
Terminus
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Re: 110 % | Trappola sul concetto di "Funzionalmente indipendente" in situazioni pluri-familiari

Messaggio da Terminus »

Per il comune avrai un unico cantiere, a nome di uno dei due con delega dell'altro.
Per il 110 avrai due contabilità e doppie asseverazioni.
boba74
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Re: 110 % | Trappola sul concetto di "Funzionalmente indipendente" in situazioni pluri-familiari

Messaggio da boba74 »

Aggiungo un inghippo relativo all'eventuale realizzazione di cappotti esterni (dato che mi è capitato, anche se non relativamente al 110% ancora):
Se ho 2 unità funzionalmente indipendenti i cui singoli accessi avvengono da un cortile comune, o che hanno comunque uno spazio esterno comune, hanno in ogni caso limitazioni ad eseguire cappotti sulle pareti che danno su detti spazi comuni: in genere i regolamenti comunali li vietano a meno che entrambe le unità non intervengano, dato che 10cm di cappotto di fatto vanno ad occupare uno spazio comune, per tanto uno dei due non può realizzare un cappotto esterno "per conto suo" su queste pareti, questo a prescindere dal superbonus o ecobonus.
Probabilmente quindi la limitazione dell'ingresso da corte esclusiva o da pubblica via introdotta nel superbonus deriva anche da questo (pur essendo comunque un po' debole come argomantazione, soprattutto per quegli interventi che non riguardano le parti comuni). :roll:
girondone
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Re: 110 % | Trappola sul concetto di "Funzionalmente indipendente" in situazioni pluri-familiari

Messaggio da girondone »

che a monte dell incentivo ci siano regolamenti condominiali locali ecc ecc è ovvio
alemeno per noi .. per la gente un po meno :-)
Gianper
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Re: 110 % | Trappola sul concetto di "Funzionalmente indipendente" in situazioni pluri-familiari

Messaggio da Gianper »

Io sono confuso, se ho villette che formano un edificio a due piani, alcune con accessi da vialetti comuni e alcune con accessi indipendenti, secondo voi è condominio per tutte le villette, o bisogna distinguere ?
Terminus
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Re: 110 % | Trappola sul concetto di "Funzionalmente indipendente" in situazioni pluri-familiari

Messaggio da Terminus »

Se hai edifici unifamiliari (unica unità immobiliare) non ci sono problemi sul tipo di accesso.
Se hai villette bifamiliari con 2 uuii e 2 proprietari, ognuna di esse è un condominio e non ci sono problemi sul tipo di accesso.
La questione dell'accesso sorge solo nel momento in cui si deve assimilare ad unifamiliare una unità immobiliare facente parte di un edificio con altre uuii e non si vuole intervenire come condominio (oppure quando il condominio non sussiste perchè unico proprietario).
Gianper
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Re: 110 % | Trappola sul concetto di "Funzionalmente indipendente" in situazioni pluri-familiari

Messaggio da Gianper »

Sono sette unità immobiliari termoautonome di vacanza su due e tre piani, che formano un unico complesso edilizio (tetto compreso); alcune hanno accessi diretti dalla strada e alcune hanno accessi con servitù di passaggio.
Per quanto alla definizione rispondono a "condominio", però non vorrei che avendo impianti autonomi, per quelle che posseggono accessi diretti ed esclusivi, siano da considerarsi unifamiliari o altro. Ne deriverebbe anche un diverso calcolo per il 25% della superficie disperdente ecc..
Capirete che vista la complessità e il carico di responsabilità, i dubbi sono all'ordine del giorno.
umstudio
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Re: 110 % | Trappola sul concetto di "Funzionalmente indipendente" in situazioni pluri-familiari

Messaggio da umstudio »

In effetti ci sono casi di plurifamiliari di proprietari diversi ove ci sono parti comuni (pareti e tetti) e allo stesso tempo sono con accesso autonomo e indipendente.
Quale può essere la discriminante?
La formazione del condominio sotto l'aspetto civilistico? Cioè se ho una parte comune con spese di corrente o acqua comuni da ripartire?
E se ho una parte comune senza sottoservizi allacciati a utenze di corrente e acqua?
marcoaroma
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Re: 110 % | Trappola sul concetto di "Funzionalmente indipendente" in situazioni pluri-familiari

Messaggio da marcoaroma »

Beh, per sempicità ti converrebbe considerrale tutte in condominio, se rientri nei limiti massimi di spesa, però ci pensa l'Ageznia a confonderti un po' di più:
Le unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall'esterno, site all'interno di edifici plurifamiliari», alle quali la norma fa riferimento, vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della «indipendenza funzionale» e dell’«accesso autonomo dall'esterno», a nulla rilevando, a tal fine, che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio.
umstudio
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Re: 110 % | Trappola sul concetto di "Funzionalmente indipendente" in situazioni pluri-familiari

Messaggio da umstudio »

marcoaroma ha scritto: ven ago 21, 2020 17:57 Beh, per sempicità ti converrebbe considerrale tutte in condominio, se rientri nei limiti massimi di spesa, però ci pensa l'Ageznia a confonderti un po' di più:
Le unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall'esterno, site all'interno di edifici plurifamiliari», alle quali la norma fa riferimento, vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della «indipendenza funzionale» e dell’«accesso autonomo dall'esterno», a nulla rilevando, a tal fine, che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio.
Sembra quindi che debba prevalere il fatto che siano autonome e con accesso indipendente. Questo perchè accedi a massimali minori probabilmente. Anche se sarebbe facile in contesti del genere dimostrare che non sono funzionalmente indipendenti (impianti fognari, reti meteoriche, reti satellitari, ecc...)
marcoaroma
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Re: 110 % | Trappola sul concetto di "Funzionalmente indipendente" in situazioni pluri-familiari

Messaggio da marcoaroma »

Perchè minori? Maggiori
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Re: 110 % | Trappola sul concetto di "Funzionalmente indipendente" in situazioni pluri-familiari

Messaggio da umstudio »

marcoaroma ha scritto: ven ago 21, 2020 18:09 Perchè minori? Maggiori
Intendevo che se condominio poi va moltiplicato per numero di unità il massimale (anche se minore) e stai presto a trovarti massimali molto più importanti della singola unità.
Gianper
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Re: 110 % | Trappola sul concetto di "Funzionalmente indipendente" in situazioni pluri-familiari

Messaggio da Gianper »

io non ho mai provato, perché ho paura che rispondano ribaltando la domanda, ma ENEA che tempi di risposta ha (se li ha) per un quesito generalmente ?
Gianper
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Re: 110 % | Trappola sul concetto di "Funzionalmente indipendente" in situazioni pluri-familiari

Messaggio da Gianper »

Ho girato oggi il quesito a ENEA, appena riceverò risposta, la posterò qui.
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Re: 110 % | Trappola sul concetto di "Funzionalmente indipendente" in situazioni pluri-familiari

Messaggio da NoNickName »

Gianper ha scritto: ven ago 21, 2020 17:38 però non vorrei che avendo impianti autonomi, per quelle che posseggono accessi diretti ed esclusivi, siano da considerarsi unifamiliari o altro.
Non è che un condominio di 7 appartamenti, con impianti termoautonomi, diventa una viletta plurifamiliare, neh?
Hai sette allacci di fognatura? L'acqua potabile come è distribuita?
"Discutere con certe persone è come giocare a scacchi con un piccione. Puoi essere anche il campione del mondo ma il piccione farà cadere tutti i pezzi, cagherà sulla scacchiera e poi se ne andrà camminando impettito come se avesse vinto lui.”
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Re: 110 % | Trappola sul concetto di "Funzionalmente indipendente" in situazioni pluri-familiari

Messaggio da fracisc8809 »

Mi intrometto nella discussione: ho un caso di un un complesso di 5 villette a schiera indipendenti (5 diversi proprietari) termoautonome con cancello di accesso pedonale comune verso pubblica via, per il 110% va considerato condominio? Ho un cliente che vuole fare cappotto + PDC a solo una delle 5 villette, gli altri proprietari non vogliono fare nulla, se è così resta fregato :?
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Re: 110 % | Trappola sul concetto di "Funzionalmente indipendente" in situazioni pluri-familiari

Messaggio da Terminus »

Le villette a schiera dovrebbero essere la tipologia principale delle famigerate assimilate unifamiliari....
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Re: 110 % | Trappola sul concetto di "Funzionalmente indipendente" in situazioni pluri-familiari

Messaggio da Gianper »

Ho un allaccio fognatura e due allacci da acquedotto !
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Re: 110 % | Trappola sul concetto di "Funzionalmente indipendente" in situazioni pluri-familiari

Messaggio da NoNickName »

Gianper ha scritto: lun ago 24, 2020 20:59 Ho un allaccio fognatura e due allacci da acquedotto !
Quindi non sono funzionalmente indipendenti.
"Discutere con certe persone è come giocare a scacchi con un piccione. Puoi essere anche il campione del mondo ma il piccione farà cadere tutti i pezzi, cagherà sulla scacchiera e poi se ne andrà camminando impettito come se avesse vinto lui.”
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Re: 110 % | Trappola sul concetto di "Funzionalmente indipendente" in situazioni pluri-familiari

Messaggio da Gianper »

Si, ma la chiarezza evidente di questo aspetto, soprattutto per scarichi e allacci, non l' ha nessuno.
Quando poi si sbaglia una interpretazione all'italiana, perché con un paragrafo di dieci righe vogliono assimilare un universo, i responsabili siamo sempre noi !!!
Io ho chiesto, poi si vedrà.
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Re: 110 % | Trappola sul concetto di "Funzionalmente indipendente" in situazioni pluri-familiari

Messaggio da NoNickName »

Gianper ha scritto: mar ago 25, 2020 09:18 Si, ma la chiarezza evidente di questo aspetto, soprattutto per scarichi e allacci, non l' ha nessuno.
Perché c'è la tendenza italiana di sperare in un appiglio per derogare agli obblighi e prescrizioni.
"Discutere con certe persone è come giocare a scacchi con un piccione. Puoi essere anche il campione del mondo ma il piccione farà cadere tutti i pezzi, cagherà sulla scacchiera e poi se ne andrà camminando impettito come se avesse vinto lui.”
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Re: 110 % | Trappola sul concetto di "Funzionalmente indipendente" in situazioni pluri-familiari

Messaggio da vinz75 »

Questa delle unifamiliari in tanti casi è una stronz**a mostruosa.
Bifamiliari con fossa biologica in comune ne abbiamo?
Bifamiliari con ingressino comune?
Dalle mie parti sì e tante...
Come si fa a trattare tali unifamiliari di fatto come condomini?
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Re: 110 % | Trappola sul concetto di "Funzionalmente indipendente" in situazioni pluri-familiari

Messaggio da Effeemmebike »

NoNickName ha scritto: mar ago 25, 2020 09:20
Gianper ha scritto: mar ago 25, 2020 09:18 Si, ma la chiarezza evidente di questo aspetto, soprattutto per scarichi e allacci, non l' ha nessuno.
Perché c'è la tendenza italiana di sperare in un appiglio per derogare agli obblighi e prescrizioni.
Secondo me questa volta non c'entra la tendenza di sperare in un appiglio ma è proprio la norma che stata scritta male utilizzando la definizione di edificio unifamiliare e di volerla applicare alle singole unità immobiliari in edifici plurifamiliari. Mi spiego:
nel momento in cui la singola unità immobiliare si trova in edifici plurifamiliari avrà di sicuro delle parti comuni così come definite dalI'articolo 1117 del codice civile che si riferisce alla parti comuni condominiali. Ora se per singola unità immobiliare si deve adottare la definizione di edificio unifamiliare (cioè che sia funzionalmente autonomo non trovando applicazione dell'articolo 1117 ) non troverò mai una singola unità immobiliare in edificio plurifamiliare ma troverò sempre una unità immobiliare in edificio unifamiliare. E' questo il problema che si è creato! Ho già fatto una decina di sopralluoghi per possibili interventi di singola unità immobiliare in edificio plurifamiliare con accesso autonomo dall'esterno (condomini veri e propri o bifamiliari con parti comuni), ma se dovessi applicare la definizione di funzionalmente autonomo (cioè che qualunque manufatto o installazione non sia parte comune come definito dal codice civile all'art.1117 e art. 1117bis) nessuno rientrerebbe in tale definizione o per una colonna degli scarichi in comune o per la raccolta acque, o per l'impianto televisivo o per l'ascensore o per qualunque altro manufatto o installazione (ma mi sembra anche ovvio, quella è la definizione di edificio unifamiliare!!!)
A questo punto l'unica interpretazione che si può dare al funzionalmente autonomo della singola unità immobiliare in edificio plurifamiliare è che sia riferita a quei manufatti e installazioni interessati dall'agevolazione fiscale in questione (cioè impianti di riscaldamento, gas, energia elettrica e acqua). Del resto la guida dell'agenzia delle entrate mi sembra vada in questa direzione visto che fa l'esempio (pag. 15 del la circolare 24/E del 8 agosto 2020) di un'unità immobiliare funzionalmente autonoma che ha il tetto in comune e quindi sicuramente grondaie e pluviali che sono un manufatto o installazione secondo l'articolo 1117 del codice civile.
Se invece qualcuno è riuscito a trovare una unità immobiliare in edificio plurifamiliare che non ha neppure un manufatto o istallazione come definiti dal 1117 in comune si faccia avanti! Ma ad ogni modo non penso che sia stata fatta una norma che riguarda un'infinitesima possibilità di applicazione, sarebbe quasi il caso di una norma fatta ad personam di berlusconiana memoria!!!
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Re: 110 % | Trappola sul concetto di "Funzionalmente indipendente" in situazioni pluri-familiari

Messaggio da ecoing »

Terminus ha scritto: ven ago 21, 2020 16:52
Se hai villette bifamiliari con 2 uuii e 2 proprietari, ognuna di esse è un condominio e non ci sono problemi sul tipo di accesso.
Bene, inoltre l'AdE nella circolare 24/E dice che a nulla rileva la costituzione giuridica di Condominio.. però, questo cosa comporta operativamente? che deve essere predisposta delibera assembleare e tabella millesimale per la ripartizione delle spese e la conseguente detrazione così come per qualsiasi altro vero Condominio? e poi, nei modelli di asseverazione viene anche chiesto il nome del condominio (negli interventi trainanti). Quindi in ambito 110% occorre, mi pare di intuire, che per una bifamiliare ci debba essere anche un consulente specifico (tipo amministratore) che aiuti i proprietari nella elaborazione di quanto presumibilmente richiesto per un vero Condominio? Non mi pare ci siano semplificazioni in merito..
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Re: 110 % | Trappola sul concetto di "Funzionalmente indipendente" in situazioni pluri-familiari

Messaggio da NoNickName »

Effeemmebike ha scritto: mar ago 25, 2020 10:06 Se invece qualcuno è riuscito a trovare una unità immobiliare in edificio plurifamiliare che non ha neppure un manufatto o istallazione come definiti dal 1117 in comune si faccia avanti! Ma ad ogni modo non penso che sia stata fatta una norma che riguarda un'infinitesima possibilità di applicazione, sarebbe quasi il caso di una norma fatta ad personam di berlusconiana memoria!!!
Nella realtà si voleva includere nei benefici degli edifici unifamiliari, anche quelli plurifamiliari non condominiali.
Siccome ad oggi, anno domini 2020, ancora nessuno si è spinto a definire univocamente cos'è un condominio sia dal punto di vista civilistico che fiscalistico, ovviamente il risultato è questo.
"Discutere con certe persone è come giocare a scacchi con un piccione. Puoi essere anche il campione del mondo ma il piccione farà cadere tutti i pezzi, cagherà sulla scacchiera e poi se ne andrà camminando impettito come se avesse vinto lui.”
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Re: 110 % | Trappola sul concetto di "Funzionalmente indipendente" in situazioni pluri-familiari

Messaggio da Effeemmebike »

NoNickName ha scritto: mar ago 25, 2020 10:16
Effeemmebike ha scritto: mar ago 25, 2020 10:06 Se invece qualcuno è riuscito a trovare una unità immobiliare in edificio plurifamiliare che non ha neppure un manufatto o istallazione come definiti dal 1117 in comune si faccia avanti! Ma ad ogni modo non penso che sia stata fatta una norma che riguarda un'infinitesima possibilità di applicazione, sarebbe quasi il caso di una norma fatta ad personam di berlusconiana memoria!!!
Nella realtà si voleva includere nei benefici degli edifici unifamiliari, anche quelli plurifamiliari non condominiali.
Non so se quella è la realtà, l'Agenzia delle Entrate scrive nella citata circolare 24/E:
Pertanto, l’unità abitativa all’interno di un edificio plurifamiliare dotata di accesso autonomo fruisce del Superbonus autonomamente, indipendentemente dalla circostanza che la stessa faccia parte di un condominio o disponga di parti comuni con altre unità abitative (ad esempio il tetto).
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Re: 110 % | Trappola sul concetto di "Funzionalmente indipendente" in situazioni pluri-familiari

Messaggio da vinz75 »

Effeemmebike ha scritto: mar ago 25, 2020 10:22 Non so se quella è la realtà, l'Agenzia delle Entrate scrive nella citata circolare 24/E:
Pertanto, l’unità abitativa all’interno di un edificio plurifamiliare dotata di accesso autonomo fruisce del Superbonus autonomamente, indipendentemente dalla circostanza che la stessa faccia parte di un condominio o disponga di parti comuni con altre unità abitative (ad esempio il tetto).
L'esempio dell'ADE lo interpreto così. L'u.i. funzionalmente indipendente ecc.. può usufruire autonomamente del 110% fin tanto che non interviene sulle parti comuni. Ad esempio se con ibrido e finestre fa il doppio salto di classe ok.
Ma se coibenta il tetto? Come si inquadra? qual è l'intervento trainante? l'APE ante e post fa riferimento alla ui o all'edificio intero?
In sintesi secondo me fin tanto che gli interventi riguardano solo e soltanto parti private (compreso finestre?), si può agire autonomamente.
Ma se si toccano parti comuni automaticamente va inquadrato come condominio.
Che ne pensi?
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Re: 110 % | Trappola sul concetto di "Funzionalmente indipendente" in situazioni pluri-familiari

Messaggio da Effeemmebike »

vinz75 ha scritto: mar ago 25, 2020 10:33
Effeemmebike ha scritto: mar ago 25, 2020 10:22 Non so se quella è la realtà, l'Agenzia delle Entrate scrive nella citata circolare 24/E:
Pertanto, l’unità abitativa all’interno di un edificio plurifamiliare dotata di accesso autonomo fruisce del Superbonus autonomamente, indipendentemente dalla circostanza che la stessa faccia parte di un condominio o disponga di parti comuni con altre unità abitative (ad esempio il tetto).
L'esempio dell'ADE lo interpreto così. L'u.i. funzionalmente indipendente ecc.. può usufruire autonomamente del 110% fin tanto che non interviene sulle parti comuni. Ad esempio se con ibrido e finestre fa il doppio salto di classe ok.
Ma se coibenta il tetto? Come si inquadra? qual è l'intervento trainante? l'APE ante e post fa riferimento alla ui o all'edificio intero?
In sintesi secondo me fin tanto che gli interventi riguardano solo e soltanto parti private (compreso finestre?), si può agire autonomamente.
Ma se si toccano parti comuni automaticamente va inquadrato come condominio.
Che ne pensi?
Se l'intervento riguarda la singola unità immobiliare in edifico plurifamiliare funzionalmente autonoma e dotata di almeno un accesso dall'esterno è abbastanza certo (anche da come è impostata l'asseverazione pubblicata nel "Decreto asseverazioni") che l'APE ante e post intervento riguardi solo quella e non l'intero edificio.
Secondo me anche in tal caso la singola unità immobiliare può intervenire su parti comuni condominiali (salvo disposizioni differenti del Regolamento condominiale contrattuale) e considerare il 25% dell'involucro in riferimento al suo involucro e non a quello dell'intero edificio (e anche questo è abbastanza chiaro da come è indicato a pag.22 tabella n. 4 della guida dell'AGenzia delle Entrate)
Del resto negli anni ho seguito vari interventi di detrazioni fiscali 65% di isolamento termico realizzati da parte di una singola unità immobiliare in edifici plurifamiliari in cui le facciate erano parti comuni condominiali ma su cui il singolo può intervenire quando fa un intervento di miglioramento delle prestazioni termiche della parete; erano comunque casi in cui il cappotto veniva eseguito su pareti non in continuità con quelle delle altre unità immobiliari in quanto sfalsate orizzontalmente o verticalmente e non creavano quindi quel "dente" che si creerebbe su una facciata continua.
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Re: 110 % | Trappola sul concetto di "Funzionalmente indipendente" in situazioni pluri-familiari

Messaggio da girondone »

non ricordo dove ma mi pare sia ben scritto chje il 25 % si calcola solo su lei e non sull intero edificio
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Re: 110 % | Trappola sul concetto di "Funzionalmente indipendente" in situazioni pluri-familiari

Messaggio da Effeemmebike »

girondone ha scritto: mar ago 25, 2020 15:27 non ricordo dove ma mi pare sia ben scritto chje il 25 % si calcola solo su lei e non sull intero edificio
pag.22 tabella n. 4 della guida dell'AGenzia delle Entrate ma anche pag. 4 della stessa guida
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Re: 110 % | Trappola sul concetto di "Funzionalmente indipendente" in situazioni pluri-familiari

Messaggio da vinz75 »

Effeemmebike ha scritto: mar ago 25, 2020 11:18
vinz75 ha scritto: mar ago 25, 2020 10:33
Effeemmebike ha scritto: mar ago 25, 2020 10:22 Non so se quella è la realtà, l'Agenzia delle Entrate scrive nella citata circolare 24/E:
Pertanto, l’unità abitativa all’interno di un edificio plurifamiliare dotata di accesso autonomo fruisce del Superbonus autonomamente, indipendentemente dalla circostanza che la stessa faccia parte di un condominio o disponga di parti comuni con altre unità abitative (ad esempio il tetto).
L'esempio dell'ADE lo interpreto così. L'u.i. funzionalmente indipendente ecc.. può usufruire autonomamente del 110% fin tanto che non interviene sulle parti comuni. Ad esempio se con ibrido e finestre fa il doppio salto di classe ok.
Ma se coibenta il tetto? Come si inquadra? qual è l'intervento trainante? l'APE ante e post fa riferimento alla ui o all'edificio intero?
In sintesi secondo me fin tanto che gli interventi riguardano solo e soltanto parti private (compreso finestre?), si può agire autonomamente.
Ma se si toccano parti comuni automaticamente va inquadrato come condominio.
Che ne pensi?
Se l'intervento riguarda la singola unità immobiliare in edifico plurifamiliare funzionalmente autonoma e dotata di almeno un accesso dall'esterno è abbastanza certo (anche da come è impostata l'asseverazione pubblicata nel "Decreto asseverazioni") che l'APE ante e post intervento riguardi solo quella e non l'intero edificio.
Secondo me anche in tal caso la singola unità immobiliare può intervenire su parti comuni condominiali (salvo disposizioni differenti del Regolamento condominiale contrattuale) e considerare il 25% dell'involucro in riferimento al suo involucro e non a quello dell'intero edificio (e anche questo è abbastanza chiaro da come è indicato a pag.22 tabella n. 4 della guida dell'AGenzia delle Entrate)
Del resto negli anni ho seguito vari interventi di detrazioni fiscali 65% di isolamento termico realizzati da parte di una singola unità immobiliare in edifici plurifamiliari in cui le facciate erano parti comuni condominiali ma su cui il singolo può intervenire quando fa un intervento di miglioramento delle prestazioni termiche della parete; erano comunque casi in cui il cappotto veniva eseguito su pareti non in continuità con quelle delle altre unità immobiliari in quanto sfalsate orizzontalmente o verticalmente e non creavano quindi quel "dente" che si creerebbe su una facciata continua.
E se ad essere isolata fosse la copertura? Qui il discorso cambia.
Bifamiliare pt e p1 con accessi indipendenti e funzionalmente ecc..
Non può l'ui del P1 intervenire autonomamente sulla copertura. Quella per definizione è parte comune.
marcoaroma
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Re: 110 % | Trappola sul concetto di "Funzionalmente indipendente" in situazioni pluri-familiari

Messaggio da marcoaroma »

Effeemmebike ha scritto: mar ago 25, 2020 10:06 Secondo me questa volta non c'entra la tendenza di sperare in un appiglio ma è proprio la norma che stata scritta male utilizzando la definizione di edificio unifamiliare e di volerla applicare alle singole unità immobiliari in edifici plurifamiliari.

A questo punto l'unica interpretazione che si può dare al funzionalmente autonomo della singola unità immobiliare in edificio plurifamiliare è che sia riferita a quei manufatti e installazioni interessati dall'agevolazione fiscale in questione (cioè impianti di riscaldamento, gas, energia elettrica e acqua).
sono d'accordo
Gianper
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Re: 110 % | Trappola sul concetto di "Funzionalmente indipendente" in situazioni pluri-familiari

Messaggio da Gianper »

Come previsto, ENEA ha risposto in maniera negativa dicendo che è il tecnico a dover valutare !
Se interessa posso postarvi la risposta, anche se non porta proprio a niente.
Effeemmebike
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Re: 110 % | Trappola sul concetto di "Funzionalmente indipendente" in situazioni pluri-familiari

Messaggio da Effeemmebike »

vinz75 ha scritto: mar ago 25, 2020 17:18
Effeemmebike ha scritto: mar ago 25, 2020 11:18
vinz75 ha scritto: mar ago 25, 2020 10:33
L'esempio dell'ADE lo interpreto così. L'u.i. funzionalmente indipendente ecc.. può usufruire autonomamente del 110% fin tanto che non interviene sulle parti comuni. Ad esempio se con ibrido e finestre fa il doppio salto di classe ok.
Ma se coibenta il tetto? Come si inquadra? qual è l'intervento trainante? l'APE ante e post fa riferimento alla ui o all'edificio intero?
In sintesi secondo me fin tanto che gli interventi riguardano solo e soltanto parti private (compreso finestre?), si può agire autonomamente.
Ma se si toccano parti comuni automaticamente va inquadrato come condominio.
Che ne pensi?
Se l'intervento riguarda la singola unità immobiliare in edifico plurifamiliare funzionalmente autonoma e dotata di almeno un accesso dall'esterno è abbastanza certo (anche da come è impostata l'asseverazione pubblicata nel "Decreto asseverazioni") che l'APE ante e post intervento riguardi solo quella e non l'intero edificio.
Secondo me anche in tal caso la singola unità immobiliare può intervenire su parti comuni condominiali (salvo disposizioni differenti del Regolamento condominiale contrattuale) e considerare il 25% dell'involucro in riferimento al suo involucro e non a quello dell'intero edificio (e anche questo è abbastanza chiaro da come è indicato a pag.22 tabella n. 4 della guida dell'AGenzia delle Entrate)
Del resto negli anni ho seguito vari interventi di detrazioni fiscali 65% di isolamento termico realizzati da parte di una singola unità immobiliare in edifici plurifamiliari in cui le facciate erano parti comuni condominiali ma su cui il singolo può intervenire quando fa un intervento di miglioramento delle prestazioni termiche della parete; erano comunque casi in cui il cappotto veniva eseguito su pareti non in continuità con quelle delle altre unità immobiliari in quanto sfalsate orizzontalmente o verticalmente e non creavano quindi quel "dente" che si creerebbe su una facciata continua.
E se ad essere isolata fosse la copertura? Qui il discorso cambia.
Bifamiliare pt e p1 con accessi indipendenti e funzionalmente ecc..
Non può l'ui del P1 intervenire autonomamente sulla copertura. Quella per definizione è parte comune.
In quel caso se si percorre la strada della singola unità immobiliare bisognerà fare il doppio salto di classe intervenendo su impianto in abbinamento a fotovoltaico e finestre, altrimenti l'unica strada percorribile è quella di fare un intervento "condominiale" sulle parti comuni considerando l'intero edificio.
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