Finalmente ok a immobili merce

Agevolazioni previste, documentazione richiesta, ecc.

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a_brettyou
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Finalmente ok a immobili merce

Messaggio da a_brettyou »

Finalmente
https://www.fiscooggi.it/rubrica/normat ... soggettivi

che vuol dire un ok agli immobili merce.
A corredo le puerili motivazioni con cui tentano di giustificare le precedenti arbitrarie negazioni.
Non un cenno sui danni causati negli anni alle imprese interessate.

girondone
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Re: Finalmente ok a immobili merce

Messaggio da girondone »

era ora
solo 13 anni !

poi la gente si pensa che un decreto nuovo funzioni tutto il giorno dopo :-)

giotisi
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Re: Finalmente ok a immobili merce

Messaggio da giotisi »

L'Agenzia delle Entrate, getta le armi di fronte a ripetute sconfessioni ottenute in sede amministrativa e ora anche in Cassazione. Bene, chiarezza è fatta!

Non sarò più realista del re, MA E' UN INGIUSTIZIA :D , in quanto le spese sostenute da una immobiliare per riqualificare un suo edificio, NON RESTANO A SUO CARICO, ma vanno a ridurre i suoi utili, quindi, SU QUELLE SPESE, già non paga una lira di tasse (come è giusto che sia, essendo le stesse costi d'impresa)

Poi, in tempi di 110, che vuoi che sia 50+65?

ponca
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Re: Finalmente ok a immobili merce

Messaggio da ponca »

forse non ho capito, un'impresa edile può usufruire del 65% per riqualificare un immobile e rivenderlo??
non sarebbe una novità da poco

a_brettyou
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Re: Finalmente ok a immobili merce

Messaggio da a_brettyou »

giotisi ha scritto:
sab giu 27, 2020 07:39
in quanto le spese sostenute da una immobiliare per riqualificare un suo edificio, NON RESTANO A SUO CARICO, ma vanno a ridurre i suoi utili, quindi, SU QUELLE SPESE, già non paga una lira di tasse (come è giusto che sia, essendo le stesse costi d'impresa)
Non ti seguo.
Come non restano a suo carico? Non resta a suo carico l'imposta sulla spesa ovvero la spesa x aliquota IRES. Il resto è tutto sulla sua groppa.
(esempio semplificato: reddito impresa 10.000; costo intervento 1000; aliquota 40%; tassa senza intervento: 4.000; tassa con intervento: 3.600 ergo a carico dell'impresa rimane il 60% dell'intervento).
Se poi si vuole incoraggiare la riqualificazione degli edifici tutti, anche di proprietà di queste imprese, non devi dargli un vantaggio oltre quello che è normale tassazione?

Alla luce di ciò
giotisi ha scritto:
sab giu 27, 2020 07:39
Non sarò più realista del re, MA E' UN INGIUSTIZIA
suonerebbe più come una posizione di avversione per principio all'impresa privata (stile fivestars e non solo), ma credo tu non volessi dare questa l'impressione.
Ultima modifica di a_brettyou il sab giu 27, 2020 15:31, modificato 1 volta in totale.

a_brettyou
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Re: Finalmente ok a immobili merce

Messaggio da a_brettyou »

ponca ha scritto:
sab giu 27, 2020 10:02
un'impresa edile può usufruire del 65% per riqualificare un immobile e rivenderlo??
non sarebbe una novità da poco
Quello (50%) è da sempre o quasi, con alcune limitazioni.
La risoluzione si riferisce alle società che hanno come oggetto sociale l'affitto di immobili.

giotisi
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Re: Finalmente ok a immobili merce

Messaggio da giotisi »

Vediamo di chiarire.
Tu, privato cittadino, hai 4 appartamenti, eventualmente locati.
Sostieni le spese per riqualificarli (usando soldini tuoi, che, prima di diventare tuoi sono stati ADEGUATAMENTE tassati); lo Stato, cioè io e te, ti veniamo incontro e te ne facciamo recuperare un po'.

Tu, impresa immobiliare, detieni gli stessi 4 appartamenti eventualmente locati.
Nel tuo bilancio annuale, hai ricavi (p.es. da affitti) e spese (per esempio di ristrutturazione); se il bilancio è attivo (non entriamo nei tecnicismi di ammortamento delle spese o di spesatura diretta.. in ogni caso le spese che affronti DEDUCONO i tuoi ricavi), paghi le tasse SULLA DIFFERENZA. I costi che hai sostenuto per i tuoi IMMOBILI MERCE, non sono rimasti a tuo carico, li hai scaricati o li scarichi in ammortamento; in ogni caso SONO COSTI DI IMPRESA.

Ora, mi spieghi perchè tu immobiliare avresti mai diritto a una detrazione fiscale su spese CHE HAI GIA' COMPLETAMENTE SCARICATO?

Per seguire il tuo esempio, se tu, privato cittadino spendi 1000 euro in riqualificazione, hai diritto SOLO al 65% di quello che hai speso. L'immobiliare, PRIMA deduce tutto, e poi detrae pure?

Lo ha detto la cassazione? Chapeù. Ammè, me pare 'na stronzata.. che evidentemente ha fatto il legislatore e contro la quale l'Agenzia ha fatto male a opporsi strenuamente sinora. Evdentemente la dizione '...rimaste a carico del contribuente..', che ricorre sempre, non è abbastanza forte da impedire questa stortura. Che stortura rimane, IMHO.

L'Enzo
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Re: Finalmente ok a immobili merce

Messaggio da L'Enzo »

è palese e ragionevole quel che dice Giotisi,
urge chiarimento del legislatore.
Detrarre 2 volte dalle tasse "la spessa spesa" non credo sia legale.

sempre più repubblica delle banane

marcoaroma
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Re: Finalmente ok a immobili merce

Messaggio da marcoaroma »

Questo doppio vantaggio c'era già prima, ora lo hanno solo esteso anche agli immobili non strumentali. Ingiusto, probabilmente si, per altri era ingiusto il contrario. Lascia perdere la giustizia, ci sarebbe da scrivere un poema.

a_brettyou
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Re: Finalmente ok a immobili merce

Messaggio da a_brettyou »

giotisi ha scritto:
sab giu 27, 2020 15:47
I costi che hai sostenuto per i tuoi IMMOBILI MERCE, non sono rimasti a tuo carico, li hai scaricati
giotisi ha scritto:
sab giu 27, 2020 15:47
CHE HAI GIA' COMPLETAMENTE SCARICATO
Mon Dieu! Ma scaricare (registrare come costo) non vuol dire non spendere! Scaricare vuol dire che diminuisci il tuo reddito e quindi ti diminuisce un po' l'imposta, ma non ti diminuisce del valore della spesa che hai scaricato. E non ti diminuisce nenche lontanamente del 50-65% della spesa, vista l'attuale aliquota IRES.
Se tu, professionista in contabilità semplificata, acquisti una penna e la scarichi 100%, sei convinto che non ti è costata nulla? Che quindi ti puoi comprare un TIR di penne che tanto non ti costano nulla?
E le imprese, visto che non gli interventi non sono a loro carico, perchè l'Italia non è tutto un cantiere?
Ma dai...

Si deve poi considerare che si tratta primariamente di agevolazioni per promuovere il risparmio energetico. Il fatto che lo Stato abbia trovato comodo riconoscerli attraverso detrazioni fiscali, non rileva nulla sulla equità o meno che questi interventi debbano essere esenti da tasse. Infatti per CT è stata trovata un'altra soluzione (pagare cash o quasi). Sempre che non riteniate anche gli incentivi Conto Termico alle imprese ingiusti.
marcoaroma ha scritto:
sab giu 27, 2020 17:40
Questo doppio vantaggio c'era già prima, ora lo hanno solo esteso anche agli immobili non strumentali.
Corretto. E' così. Tutte le imprese ne stanno beneficiando dal 2006 in modo fiscalmente e secondo me, anche sostanzialmente legittimo, ovvero secondo lo spirito della legge.
Se una persona giuridica, che già di norma registra come costi gli interventi ex 296/2006, se si vuole che ne faccia sempre di più (perchè l'energia, perchè l'anidride carbonica, perchè la recessione, perchè l'occupazione, perchè il pianeta, perchè, perchè) ci si stupisce se lo Stato gliele agevola fiscalmente oppure li deve fare perchè tanto li scarica come... le penne?

giotisi
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Re: Finalmente ok a immobili merce

Messaggio da giotisi »

L'Enzo ha scritto:
sab giu 27, 2020 17:36
è palese e ragionevole quel che dice Giotisi,
urge chiarimento del legislatore.
Detrarre 2 volte dalle tasse "la spessa spesa" non credo sia legale.

sempre più repubblica delle banane
No, Enzo, non c'è bisogno di nessun altro chiarimento.
Il parlamento ha fatto una legge, la magistratura ha detto come applicarla. PUNTO

Che io, enea, gessubbambino la riteniamo corretta, giusta equa solidale o meno, non cambia nulla.
COSI E', l'ha detto la Cassazione.

x bretty
Se hai 4 appa da ristruttrare, credimi, fai una immobiliare di comodo che ti conviene.

ponca
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Re: Finalmente ok a immobili merce

Messaggio da ponca »

a_brettyou ha scritto:
sab giu 27, 2020 15:29
ponca ha scritto:
sab giu 27, 2020 10:02
un'impresa edile può usufruire del 65% per riqualificare un immobile e rivenderlo??
non sarebbe una novità da poco
Quello (50%) è da sempre o quasi, con alcune limitazioni.
La risoluzione si riferisce alle società che hanno come oggetto sociale l'affitto di immobili.
da sempre così? a cosa ti riferisci?
Ultima modifica di ponca il lun giu 29, 2020 21:27, modificato 1 volta in totale.

a_brettyou
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Re: Finalmente ok a immobili merce

Messaggio da a_brettyou »

Rileggiti con calma tutto il 16 bis

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LST
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Re: Finalmente ok a immobili merce

Messaggio da LST »

giotisi ha scritto:
sab giu 27, 2020 15:47

Tu, impresa immobiliare, detieni gli stessi 4 appartamenti eventualmente locati.
Nel tuo bilancio annuale, hai ricavi (p.es. da affitti) e spese (per esempio di ristrutturazione); se il bilancio è attivo (non entriamo nei tecnicismi di ammortamento delle spese o di spesatura diretta.. in ogni caso le spese che affronti DEDUCONO i tuoi ricavi), paghi le tasse SULLA DIFFERENZA. I costi che hai sostenuto per i tuoi IMMOBILI MERCE, non sono rimasti a tuo carico, li hai scaricati o li scarichi in ammortamento; in ogni caso SONO COSTI DI IMPRESA.

Ora, mi spieghi perchè tu immobiliare avresti mai diritto a una detrazione fiscale su spese CHE HAI GIA' COMPLETAMENTE SCARICATO?
Io la ragiono così:

La detrazione IRES per imprese :
1) è sempre e comunque valida per "spese rimaste a carico del contribuente": per una impresa che ha speso €100 e dedotto €100, rimane a suo carico €100-aliquota marginale IRES (mettiamo 30%)...quindi a suo carico ha ancora €70.
2) poi utilizza la detrazione (ma se non c'è capienza ne perde una parte variabile e sopratutto la divide per diverse quote annuali)
3) quindi calcolerà la detrazione del 65% sui €70 rimasti: €45.5

In definitiva, dai 100 spesi, €30 effettivi non li ha pagati grazie al bilancio + altri €45.5 li mette in detrazione IRES in 10 anni (ammesso che abbia capienza sufficiente a sfruttarla tutta).

Arriviamo quindi al totale delle "detrazioni Ecobonus e vantaggi in bilancio" : 30 + 45.5 = 75.5 (€ o % qui è equivalente).

In definitiva ben meno del 110% e di tante altre possibilità per privati.

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NoNickName
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Re: Finalmente ok a immobili merce

Messaggio da NoNickName »

Il tutto nasce da un equivoco: cioè quello di confondere la deduzione con la detrazione.
La deduzione è una sottrazione dall'imponibile
La detrazione è una sottrazione dall'imposta.
Anche i soggetti IRPEF possono dedurre alcuni oneri gravanti sugli immobili dal reddito imponibile.

Il termine SCARICARE non significa niente.
Chi si affida ad un professionista “legittimamente attende di ricevere una prestazione diligente, art. 1176 cc”. Non si può esigere che il cliente controlli il lavoro del professionista “quali che siano le sue competenze o qualifiche professionali”.

Ronin
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Re: Finalmente ok a immobili merce

Messaggio da Ronin »

@LST grande è la confusione sotto il cielo (cit.)
Intanto l'ires é ad aliquota unica 24%, non ha la struttura progressiva dell'irpef, inoltre la detrazione si applica a monte della deduzione delle spese e non a valle.
Se l'impresa spende 100 per la riqualificazione, detrae quindi 65 pieni (stando nei massimali e avendo capienza). Dopodiché ogni anno porta in ammortamento 3 che a fine vita dell'edificio le faranno "risparmiare" altri 24 (come deduzione). rispetto ai privati bisogna considerare che lo stesso intervento sullo stesso immobile al privato costerebbe 122 (100+iva, che nel caso dell'immobiliare non è una spesa, ma una partita di giro: di solito è in questo ambito che si utilizza il termine "scaricare", perchè l'iva sulle spese va a scarico di quella sui ricavi che si dovrebbe invece versare), quindi l'immobiliare alla fine troverà a suo carico una spesa effettiva di 11 su 100, mentre il privato singolo proprietario nello stesso caso avrebbe a suo carico 40 su 122, e da qui nasce la valutazione di eccesso di favore di giò (anche nel caso di eco+sismabonus all'85% il condominio sosterrebbe 16 su 122).

@giò: devi comunque tener conto che trattandosi di investimenti su immobili il meccanismo dell'ammortamento (da 10 a 30 anni a seconda dell'intervento) "diluisce" in un periodo lunghissimo il vantaggio della deduzione (che comunque è piccolo in confronto al bonus), a meno che appunto non si riesca a vendere, e l'impresa non può ragionare ad orizzonte temporale indefinito, soprattutto di questi tempi.
Dopodiché è chiaro che ogni aiuto dato a un settore vuol dire risorse tolte ad altri. Ma appunto le detrazioni fiscali vanno date a interventi che senza non si farebbero, in modo che poi si generi un gettito fiscale (nel caso in questione ad es. dalla vendita di un immobile e dell'attivazione di bollette per il suo uso, che se non riqualificato resterebbe invenduto e vuoto) che le compensa nel tempo.
Aggiungo anche che se vogliamo come sempre si dice porre un freno al consumo di suolo occorre trovare meccanismi che rendano competitivo recuperare immobili esistenti problematici rispetto a costruirne di nuovi: per essere ambientalisti non bastano i divieti, occorre anche allocare le risorse in modo ambientalmente corretto.

Peraltro proprio perché l'ires si applica su ricavi meno spese si tratta di un meccanismo auto-calmierante (la capienza assicura che ogni anno l'immobiliare possa usufruire della detrazione solo su una piccola % degli immobili che possiede), evitando il rischio "ondata+riflusso" che abbiamo già vissuto con il conto energia fv e probabilmente rivivremo col 110%, nella nuova rutilante era delle detrazioni per l'INefficienza energetica :mrgreen:

giotisi
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Re: Finalmente ok a immobili merce

Messaggio da giotisi »

Verissimo, Paolo.
Io non contesto, ci mancherebbe, quello che la Suprema Corte ha determinato.
E non mi fa piacere che un'Agenzia vada ripetutamente in tribunale a perdere le cause.
Volevo solo che fosse chiaro che tutti i contribuenti sono uguali, ma qualcuno è piu' uguale degli altri.

E, soprattutto, contestare il liberatorio 'finalmente' che c'è nel titolo.

Se 'finalmente' agli angoli delle strade solerti funzionari di qualche ministero fossero chiamati a distribuire pezzi da 500 euro ai passanti, E' INDUBBIO che l'economia ne trarrebbe giovamento; ma, altrettanto indubbiamente, qualcuno si troverebbe poi a pagare il conto (o a vedersi svalutati quei bei bigliettoni amaranto).

Ora, scusatemi, ma a me questa orgia di incentivi (che paradossalmente sta inchiodando il mercato che vorrebbe favorire), incentivi che la mia carta di identità certifica che pagherete voi, incentivi che, per come sono congegnati NON FANNO CIRCOLARE il contante dei privati fermo in banca ma faranno mancare per anni sostanziose risorse allo Stato, non piacciono, non centrano il punto (italiani ricchi di uno stato in quasi bancarotta).

Se per ragioni ideologiche, qualcuno sostiene che ci sono 10milioni di italiani poveri che non vedono l'ora di fare il cappotto o di mettere il pannello per suprema visione ecologista, io ribatto che, piu' probabilmente, ci sono 10milioni di evasori che non vedevano l'ora di tenersi ben nascosti i contanti e cedere il dispiacere di pagare le tasse a qualcuno che già non può fare altrimenti.

Ma probabilmente sbaglio; con l'età si diventa umarell.. 'l'avrei fatto diverso' diventa un refrain :D

Ronin
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Re: Finalmente ok a immobili merce

Messaggio da Ronin »

ad ogni modo se consideriamo un valore immobilizzato di edificio invenduto di 100, su cui si opera un intervento di riqualificazione profonda che valga diciamo 25 (già bello "carico", no?), su cui lo stato concede una detrazione di 16, incassando però quando poi viene venduto 100*(media tra 4 di prima casa e 10 di iva, più una certa % di guadagno di impresa da tassare come IRES, diciamo)=10 e quando viene occupato di IMU (sugli invenduti c'è l'esenzione) +iva sulle bollette almeno 1 all'anno, rispetto all'opzione zero (immobile vuoto e nessun contributo pubblico), si muove un PIL di 110 investendo risorse pubbliche per 6 (che in diciamo 5 anni lo stato si riprende ed inizia a guadagnare a sua volta, perchè questi immobili una volta occupati genereranno anche TARI, cedolare su affitti, ecc.), quindi io sarei schierato a mia volta per il "finalmente" :)

giustissime le considerazioni sull'evasione, naturalmente le condivido al 110% :wink:

a_brettyou
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Re: Finalmente ok a immobili merce

Messaggio da a_brettyou »

giotisi ha scritto:
mer lug 08, 2020 12:36
Verissimo, Paolo
Ronin ha scritto:
mer lug 08, 2020 13:59
giustissime le considerazioni sull'evasione, naturalmente le condivido al 110%
Come non essere d'accordo?

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