Società Immobiliare e 55%

Agevolazioni previste, documentazione richiesta, ecc.

Moderatore: Edilclima

Bloccato
silvia
Messaggi: 187
Iscritto il: mar set 04, 2007 13:29

Società Immobiliare e 55%

Messaggio da silvia »

Mi è capitato un immobiliare che ha riqualificato 5 unità immobiliari. Gli interventi sono riferiti a cappotto su pareti esterne, sostituzione di infissi ed impianto termico.
Non mi è mai capitato un caso del genere, generalmente a me si sono rivolti singoli proprietari di u.i..
Nel caso presentatomi, il titolare della società non vende. L'immobile è di sua proprietà da..secoli...MA SECONDO VOI E LA NORMATIVA QUESTO SOGGETTO HA DIRITTO ALLE AGEVOLAZIONI?
soloalfa
Messaggi: 1190
Iscritto il: ven ott 10, 2008 16:36

Re: Società Immobiliare e 55%

Messaggio da soloalfa »

Perche no? è un agevolazione per il risparmio energetico...
La teoria è quando si sa tutto e niente funziona.
La pratica è quando tutto funziona e nessuno sa il perché.
Noi abbiamo messo insieme la teoria e la pratica: non c'è niente che funzioni... e nessuno sa il perché !
silvia
Messaggi: 187
Iscritto il: mar set 04, 2007 13:29

Re: Società Immobiliare e 55%

Messaggio da silvia »

L'intervento è sicuramente volto al risparmio energetico, ma le risoluzioni dell'AdE 340/E e 303/E dicono che non si possono agevolare interventi su immobili merce. La società immobiliare di cui parlo, non è un'impresa di costruzioni, ma non ha fatto interventi su immobile usato per la sua attività. Le unità immobiliari presenti hanno destinazione d'uso residenziale. La socità non vende, ma non sò cosa farà in futuro di queste u.i. E' probabile che affitti.
soloalfa
Messaggi: 1190
Iscritto il: ven ott 10, 2008 16:36

Re: Società Immobiliare e 55%

Messaggio da soloalfa »

dovrei leggermi le risoluzioni dell'AdE 340/E e 303/E... pero' a naso, secondo me non ci sono problemi...
La teoria è quando si sa tutto e niente funziona.
La pratica è quando tutto funziona e nessuno sa il perché.
Noi abbiamo messo insieme la teoria e la pratica: non c'è niente che funzioni... e nessuno sa il perché !
marc
Messaggi: 52
Iscritto il: mer mag 06, 2009 14:01

Re: Società Immobiliare e 55%

Messaggio da marc »

Ciao Silvia,
purtroppo hai ragione... per l'immobiliare quella è "merce" e non può usufruire delle detrazioni 55%.

Saluti
silvia
Messaggi: 187
Iscritto il: mar set 04, 2007 13:29

Re: Società Immobiliare e 55%

Messaggio da silvia »

Anche ENEA ha confermato! Sic!
soloalfa
Messaggi: 1190
Iscritto il: ven ott 10, 2008 16:36

Re: Società Immobiliare e 55%

Messaggio da soloalfa »

quindi chi ha una seconda casa che intende affittare non ha diritto a niente, nel caso volesse fare qualche intervento?
La teoria è quando si sa tutto e niente funziona.
La pratica è quando tutto funziona e nessuno sa il perché.
Noi abbiamo messo insieme la teoria e la pratica: non c'è niente che funzioni... e nessuno sa il perché !
silvia
Messaggi: 187
Iscritto il: mar set 04, 2007 13:29

Re: Società Immobiliare e 55%

Messaggio da silvia »

Io ho capito che se l'immobile è di un privato, nessuno ha da dire niente. Il problema sono le imprese di costruzioni, le immobiliari o comunque società la cui attività è quella di commercializzare beni immobili (vendite e affitti).
girondone
Messaggi: 12811
Iscritto il: ven mar 16, 2007 09:48
Località: SV

Re: Società Immobiliare e 55%

Messaggio da girondone »

silvia ha scritto:Io ho capito che se l'immobile è di un privato, nessuno ha da dire niente. Il problema sono le imprese di costruzioni, le immobiliari o comunque società la cui attività è quella di commercializzare beni immobili (vendite e affitti).
quoto
marc
Messaggi: 52
Iscritto il: mer mag 06, 2009 14:01

Re: Società Immobiliare e 55%

Messaggio da marc »

E' esattamente come dice Silvia.

Il privato, anche nella seconda casa affittata, può usufruire di detrazione... l'immobiliare no.
soloalfa
Messaggi: 1190
Iscritto il: ven ott 10, 2008 16:36

Re: Società Immobiliare e 55%

Messaggio da soloalfa »

:oops: mi era sfuggita questa cosa!
Poi non mi è mai capitato un simile...
La teoria è quando si sa tutto e niente funziona.
La pratica è quando tutto funziona e nessuno sa il perché.
Noi abbiamo messo insieme la teoria e la pratica: non c'è niente che funzioni... e nessuno sa il perché !
giotisi
Messaggi: 4183
Iscritto il: mer mag 27, 2009 11:52
Località: brescia

Re: Società Immobiliare e 55%

Messaggio da giotisi »

C'è un motivo fondamentale per cui il 55% è precluso alle soc immobiliari.
Per loro il costo di intervento è componente negativa del reddito d'impresa, quindi 'abbattono' di gia' la loro IRES con i costi che vanno a sostenere: sarebbe indebito abbattere l'abbattuto.
Avatar utente
LST
Messaggi: 679
Iscritto il: mar mar 27, 2007 17:04
Località: VA-CO-MI

Re: Società Immobiliare e 55%

Messaggio da LST »

giotisi ha scritto:C'è un motivo fondamentale per cui il 55% è precluso alle soc immobiliari.
Per loro il costo di intervento è componente negativa del reddito d'impresa, quindi 'abbattono' di gia' la loro IRES con i costi che vanno a sostenere: sarebbe indebito abbattere l'abbattuto.
Non sono convinto che sia questo il motivo: anche se una società esegue lavori di ristrutturazione sulla sua sede (edificio strumentale), l'importo dei lavori penso entri nel bilancio come un costo, eppure può ottenere anche la detrazione 55%. Con la detrazione e la normale deduzione del costo di intervento non so come si regolano i commercialisti, ma comunque non mi sembra sia questo l'elemento discriminante.

[veramente OT]
L'esclusione delle società immobiliari nasce dalle citate circolari ADE, profondamente sbagliate sotto tutti i punti di vista.
Escludere dall'incentivo al miglioramento del parco edilizio chi ne possiede un'ottima fetta vuol dire venir meno alla ratio primaria della Finanziaria 55%. Il loro (AdE) intento è stato quello di salvaguardare la cassa....immaginando "la grande speculazione". Stessa speculazione che fa chi ha 3 case e i soldi per riqualificarle tutte......paga, migliora, detrae un po alla volta e ottiene:
- un edificio energeticamente migliore;
- anche di veder aumentato il valore del proprio bene.

Non per questo gli viene negata la possibilità di usufruire della detrazione....ne tantomeno gli viene chiesto di restituire alla vendita il plusvalore ottenuto con l'intervento!
...quindi, alla fine....ci può speculare anche il privato!

Per finire, nel caso di vendita di un edificio su cui è in atto la detrazione, il beneficio della stessa passa al compratore.....ragione in più per non vedere "un furto dietro ogni angolo" (penso gli immobili merce oggetto di vendita dopo un intervento di riqualificazione energetica). Se invece si vuol pensare che al 6 anno son tutti (immobiliari) pronti a vendere a prezzo maggiorato a spese della finanziaria....bastava obbligarle (le immobiliari) a detrarre in 10 anni ed il gioco era fatto; oppure, per non speculare sugli affitti, a non aumentarne i canoni oltre la media degli ultimi 2 anni + indice istat! Fine!
Edifici migliorati senza la grande speculazione!
silvia
Messaggi: 187
Iscritto il: mar set 04, 2007 13:29

Re: Società Immobiliare e 55%

Messaggio da silvia »

Sono daccordo con LST, se l'intento è migliorare la qualità energetica degli immobili, sicuramente una società ha la possibilità di ristrutturarne un numero maggiore rispetto ad un singolo privato. Visto poi che esiste la "clausola" del trasferimento del beneficio fiscale dell'agevolazione, anch'io non vedrei problemi.
Il problema, come si dice dalle mie parti, è che esiste sempre ed ovunque per qualsiasi cosa un ufficio complicazioni.
E come tutte le cose, sembra che vengano elargiti contributi a tutti e per tutto, ma nella realtà i tanti ostacoli inseriti nella finanziaria fanno pensare che il vero intento non sia quello del miglioramento energetico, ma piuttosto alla manovra politica...Tanto i soldi non ci sono, figuriamoci se lo stato si può permettere detrazioni irpef.
giuliana
Messaggi: 168
Iscritto il: mar lug 07, 2009 17:46

Re: Società Immobiliare e 55%

Messaggio da giuliana »

Io in un caso simile ho fatto chiedere direttamente al commercialista com'era considerato nel patrimoni oaziendale quell'immobile.
Se l'immobile è considerato come bene strumentale e così tassato, allora OK al 55%. Altrimenti niente 55%.
giotisi
Messaggi: 4183
Iscritto il: mer mag 27, 2009 11:52
Località: brescia

Re: Società Immobiliare e 55%

Messaggio da giotisi »

Proprio come dice il commercialista di Giuliana, se l'edificio è STRUMENTALE, è ammesso alle detrazioni, (e i costi non abbattono l'utile di impresa in modo diretto, ma solo in quote di ammortamento pluriennali (e qui sbagli LST, non sono costi, ma costi pluriennali soggetti ad ammortamento)), se non è STRUMENTALE, ma oggetto dell'attività caratteristica dell'impresa, NO, non è ammessa la detrazione.
Sarebbe come se un concessionario avesse avuto accesso agli incentivi per le auto che ha in esposizione.
Avatar utente
LST
Messaggi: 679
Iscritto il: mar mar 27, 2007 17:04
Località: VA-CO-MI

Re: Società Immobiliare e 55%

Messaggio da LST »

giotisi ha scritto: Sarebbe come se un concessionario avesse avuto accesso agli incentivi per le auto che ha in esposizione.
L'incentivo auto è legato alla rottamazione contestuale di un'auto inquinante.
Se lo scopo dell'incentivo è sostituire auto vecchie con auto nuove e meno inquinanti....non vedresti che un concessionario di auto usate (vecchie) possa utilizzare le auto che ha e l'incentivo per comprare auto nuove da vendere obbligatoriamente cedendo il beneficio dell'incentivo (quindi scontando l'auto del beneficio ottenuto)?
Si può obbiettare che se non c'è lucro del concessionario è poco diverso dal venderla usata e lasciare al compratore la possibilità di cambiarla per una nuova con l'incentivo. Vero, è poco diverso....ma il compratore può decidere di tenerla così....e continuare ad inquinare.....fino a quando non sarà veramente obbligato a girare solo con auto non inquinanti (ed in Italia il momento in cui non si potranno abitare case oltre la classe C è lontano....altrimenti tutti in tenda :lol: !)....e siamo punto e a capo.

E se i concessionari di auto fossero i maggiori "possessori" di auto vecchie in Italia...la cosa non avrebbe ancora maggior valenza?

Alla fine il beneficio è sempre del cliente finale....e chi lo paga è sempre lo stato.
giotisi
Messaggi: 4183
Iscritto il: mer mag 27, 2009 11:52
Località: brescia

Re: Società Immobiliare e 55%

Messaggio da giotisi »

@LST

Siamo ing e non commercialisti, ma siamo tutti contribuenti, e per questo mi spiace che ti sfugga il punto fondamentale della questione.

Se io decido di cambiare i miei serramenti pago il falegname con i soldi che ho guadagnato precedentemente: cioè ebbi un emolumento CI PAGAI LE TASSE, e con il netto pago il falegname. Ho usato soldi GIA' TASSATI (e tar-tassati).

Se io IMPRESA IMMOBILIARE che gestisce 1000 appartamenti, effettuo spese di manutenzione sul mio parco immobili di proprieta', utilizzo queste spese come componente negativa del reddito (spalmate su piu' anni) e quindi NON PAGO NULLA di tasse!
La spesa da me sostenuta viene considerata un COSTO (seppur pluriennale) e quindi abbatte l'utile dei vari anni: per un impresa quindi la spesa E' GIA' 100% detraibile!

Checcavolo vogliono? Detrarre tasse NON PAGATE???
Avatar utente
LST
Messaggi: 679
Iscritto il: mar mar 27, 2007 17:04
Località: VA-CO-MI

Re: Società Immobiliare e 55%

Messaggio da LST »

[ULTRA OT]
giotisi ha scritto:@LST

Siamo ing e non commercialisti, ma siamo tutti contribuenti, e per questo mi spiace che ti sfugga il punto fondamentale della questione.

Se io decido di cambiare i miei serramenti pago il falegname con i soldi che ho guadagnato precedentemente: cioè ebbi un emolumento CI PAGAI LE TASSE, e con il netto pago il falegname. Ho usato soldi GIA' TASSATI (e tar-tassati).

Se io IMPRESA IMMOBILIARE che gestisce 1000 appartamenti, effettuo spese di manutenzione sul mio parco immobili di proprieta', utilizzo queste spese come componente negativa del reddito (spalmate su piu' anni) e quindi NON PAGO NULLA di tasse!
La spesa da me sostenuta viene considerata un COSTO (seppur pluriennale) e quindi abbatte l'utile dei vari anni: per un impresa quindi la spesa E' GIA' 100% detraibile!

Checcavolo vogliono? Detrarre tasse NON PAGATE???
Vero, non siamo commercialisti....ma mi piace cercare di capire ugualmente. Tanto per cominciare detrazione e deduzione sono cose mooolto diverse. La deduzione è quell'operazione con cui vengono messi a bilancio negativo i costi e diminuiscono l'imponibile, su cui si calcolano le tasse in funzione della relative aliquote.....la detrazione è una mera sottrazione dalle tasse (IRPES e IRES), tasse che sono il risultato dell'operazione di prima. Quindi vale sicuramente di più una spesa detratta (55%...36%...19% degli interessi del mutuo...etc) che una dedotta (acquisto del computer per l'attività....spese di affitto dello studio.....etc). Quindi, per un'azienda, un costo è 100% deducibile...se attiene all'attività stessa.
Detto questo, se fosse che per le aziende si potesse mettere in deduzione tutto il costo e ottenere anche la detrazione per intero....avresti pienamente ragione.
Ma mi viene da pensare che non sia proprio così; siccome il punto fondamentale di ogni comma del 55% è "una detrazione dall’imposta lorda per una quota pari al 55 per cento delle spese, effettivamente rimaste a carico del contribuente"....facendo un po di ricerche su internet è saltato fuori che:

".......
Assimilandolo ad un credito d'imposta, seppur formalmente erogato ad abbattimento delle imposte e quindi a primo acchito in conto esercizio da classificare a rettifica della voce 22 del C.E., ritengo si tratti nella sostanza di un contributo in conto impianti in quando assolutamente discendete da essi.
Le tecniche in questo caso sono solitamente le due classiche (escludo le varianti):
- capitalizzazione dell'investimento al costo storico rettificato dal contributo con conseguenti minori ammortamenti
- capitalizzazione del costo lordo, utilizzo della tecnica del risconto passivo e contrapposizione nel corso del periodo d'ammortamento nelle voci B.10 di ammortamenti a quote di contributo.
Da altro canto si registrerebbe un credito (o minor debito) vero e proprio verso l'erario da scomputarsi nei periodi di detrazione.
Logicamente la questione si complicherebbe e dovrebbe coinvolgere le sopravvenienze allorquando l'impresa fosse in perdita e la detrazione andasse persa."


fonte: http://forum.commercialistatelematico.c ... -55-a.html

....quindi in sostanza...non è proprio "ammortamento + 55% = 6 al superenalotto"....

Proviamo a fare 2 conti:
ipotizziamo che l'aliquota IRES sia 40%; costo intervento 100 € su cui si applica anche la detrazione 55%.

CASO 1 - detrazione e ammortamento
Quindi 100 * 55% = 55 detrazione in 5 anni
100 - 55 = 45 quota da ammortare (dedurre)....che se vogliamo corrisponde ad un ulteriore detrazione di 45 * 40% = 18 in x anni
Totale "detratto" 73 su 100; SPESE RIMASTE A CARICO = 100 - 73 = 27

CASO 2 - solo ammortamento
Senza detrazione 55% si avrebbe
costo di 100 in deduzione * 40% (aliquota IRES) = 40 di psuedo detrazione
SPESE RIMASTE A CARICO = 100 - 40 = 60

27 è esattamente il 45% (cioè - 55%) di 60!
In altre parole applicando il 55% per le aziende non si ha nulla di diverso che scontargli il "55% delle spese rimaste a loro carico".

Niente trucco e niente inganno signori.. :D :D

Inoltre,le aziende sono comunque ammesse....quindi il principio è già ammesso!
E ti assicuro che di aziende che ne hanno usufruito ce ne sono un sacco!
Il punto era perchè le aziende sì e le immobiliari no!
giotisi
Messaggi: 4183
Iscritto il: mer mag 27, 2009 11:52
Località: brescia

Re: Società Immobiliare e 55%

Messaggio da giotisi »

Perchè per le IMMOBILIARI il PRODOTTO su cui LAVORANO, l'oggetto d'impresa, il loro 'magazzino' è PROPRIO l'immobile in oggetto, e il costo relativo PUO' ESSERE PORTATO a detrazione PIENA... cioè il 100% della spesa sostenuta abbatte l'utile del/degli anni.

Esempio banale : comprano a 100, modificano spendendo 10, vendono a 120: l'ires la calcolano su 10, non su 20!

Se tu privato, o P.IVA che NON HA COME CODICE ATECO quello della compravendita di immobili (per esempio un azienda che ha 3 appartamenti uso foresteria, o che vende l'appartamento del custode) andassi a fare lo stesso, l'ires te la calcoli su 20 di guadagno.
Avatar utente
LST
Messaggi: 679
Iscritto il: mar mar 27, 2007 17:04
Località: VA-CO-MI

Re: Società Immobiliare e 55%

Messaggio da LST »

giotisi ha scritto:Perchè per le IMMOBILIARI il PRODOTTO su cui LAVORANO, l'oggetto d'impresa, il loro 'magazzino' è PROPRIO l'immobile in oggetto, e il costo relativo PUO' ESSERE PORTATO a detrazione PIENA... cioè il 100% della spesa sostenuta abbatte l'utile del/degli anni.

Esempio banale : comprano a 100, modificano spendendo 10, vendono a 120: l'ires la calcolano su 10, non su 20!

Se tu privato, o P.IVA che NON HA COME CODICE ATECO quello della compravendita di immobili (per esempio un azienda che ha 3 appartamenti uso foresteria, o che vende l'appartamento del custode) andassi a fare lo stesso, l'ires te la calcoli su 20 di guadagno.
Va bene....ho capito che abbiamo visioni diverse della cosa.
Di fatto, pensandola come te (non a modi offesa chiaramente) rimarremo con città zeppe di interi palazzi di cartavelina, scaldati con una centrale a carbone (quelli di proprietà delle immobiliari) fino a quando non saranno di proprietari privati, con i soldi e la voglia (assunto che ci sia ancora la legge) di mettersi a riqualificare. Se il problema è il pericolo della speculazione folle...le soluzioni ci sono (a me ne sono venute in mente 2 in 5 minuti e non è il mio mestiere pensarci)...per mantenere sufficientemente incentivante l'operazione ed ottenere il risultato voluto (edifici/impianti riqualificati).
giotisi
Messaggi: 4183
Iscritto il: mer mag 27, 2009 11:52
Località: brescia

Re: Società Immobiliare e 55%

Messaggio da giotisi »

Tanto per un po' di vis polemica, visto che ti piace il giusto (e restiamo nel giusto), perchè per ridurre l'inquinamento da autoveicoli non cambiamo (a spese dello stato) tutti i camion?
E' lo stesso ragionamento tuo.
Visto che le immobiliari non ci stanno a migliorare (fiscalmente gratis) i loro immobili, facciamoglieli fare a spese nostre.
Ma ti sembra logico?

Oh, intendiamoci, diamo 42cent a chiunque produca un Kwh fotovoltaico che ne vale 9, potremmo ben fare anche questo!
Avatar utente
LST
Messaggi: 679
Iscritto il: mar mar 27, 2007 17:04
Località: VA-CO-MI

Re: Società Immobiliare e 55%

Messaggio da LST »

giotisi ha scritto:Tanto per un po' di vis polemica, visto che ti piace il giusto (e restiamo nel giusto), perchè per ridurre l'inquinamento da autoveicoli non cambiamo (a spese dello stato) tutti i camion?
E' lo stesso ragionamento tuo.
Visto che le immobiliari non ci stanno a migliorare (fiscalmente gratis) i loro immobili, facciamoglieli fare a spese nostre.
Ma ti sembra logico?

Oh, intendiamoci, diamo 42cent a chiunque produca un Kwh fotovoltaico che ne vale 9, potremmo ben fare anche questo!
Prendila come discussione da bar tra amici....nulla di politico....nulla di fondamentale.

Quindi è tutto qui il problema? Soldi! Non il principio o lo scopo....i privati....le società....le immobiliari.
Tu contesti tutto....anche il sistema fiscale, per cui un'impresa paga le tasse sulla differenza tra ricavi e spese!
Mentre il privato cittadino, non va a fare la spesa con il lordo della busta o col fatturato da professionista....ma solo con l'utile netto (quello che rimane dopo aver dedotto le spese e pagato le tasse)!! Strano che ancora non abbia sentito che sei anche contro l'iva perchè la pagano solo i privati e per le aziende non è un costo! :D

Per te tutti gli incentivi, in qualsiasi forma e a chiunque, levano soldi dalle tasche dello stato (nostre)....a prescindere da quanti soldi muovano!
Non è che invece, oltre a dare un piccolo o grande contributo al risparmio energetico, mettono a nudo la paurosa quota di nero che in edilizia, probabilmente, paga buona parte degli incentivi e ha permesso a migliaia di aziende di stare in piedi anche nella crisi più nera degli ultimi 30 anni!
http://www.cened.it/c/document_library/ ... upId=10327

E ancora:
da settembre a dicembre 2009, in lombardia, un artigiano/professionista poteva comprare un Fiorino nuovo (quasi un camion! :D ) a benzina/metano (€ 12950 + IVA) ....con € 1990 + IVA, sfruttando nell'ordine: rottamazione € 2500 + incentivo metano statale € 4000 + incentivo metano lombardo € 2000 + sconto concessionario fiat !
Pensa a quanti soldi buttati (nostri)....e adesso, a quanta gente in più della Fiat in cassa integrazione (perchè gli incentivi sono finiti) pagata dall'INPS (sempre soldi nostri). Ma forse per te, a parità di soldi statali spesi, c'è una differenza fondamentale: nel primo caso qualcuno ci ha guadagnato comprando a prezzi incredibili....è ha anche la partita IVA (quindi soluzione da abolire)......mentre la seconda è colpa della crisi (e quindi non si può fare niente).

Fine della mia parte della discussione da bar, pago io (prometto di non mettere a spesa lo scontrino :D ) e ti auguro di cuore
Buona Pasqua.
giotisi
Messaggi: 4183
Iscritto il: mer mag 27, 2009 11:52
Località: brescia

Re: Società Immobiliare e 55%

Messaggio da giotisi »

Contraccambio gli auguri di buona pasqua e mi scuso se ti ho dato l'impressione di essere 'contro' gli incentivi: non lo sono per nulla, anzi.
Sono contro alle elargizioni, che sono una cosa diversa :)
Una detrazione fiscale su una tassa che non viene pagata è piu' un elargizione che un incentivo, non ti pare?
Ma ripeto, sono entrato in qs discussione perchè si mettevano sullo stesso piano le spese dei privati (che non detraggono) con quelle delle immobliari (che detraggono): se vogliamo che detraggano pure loro, facciamolo, ma tenendo presente che è una cosa diversa.
Nemmeno le pubbliche amministrazioni, per altro, possono usare il 55%: non pagano IRES, da dove detrarrebbero?
Bloccato